Grundsteuer NRW: So berechnet sie sich ab 2025

Bundesmodell

So berechnet sich die Grundsteuer in NRW

NRW setzt bei der Neuberechnung der Grundsteuer auf das Bundesmodell. Wir zeigen, was das heißt und welche Daten Sie fürs Finanzamt brauchen.

Deutschland reformiert seine Grundsteuer. Ab 2025 wird die Abgabe neu berechnet, dafür benötigten auch die Finanzämter in Nordrhein-Westfalen Daten von Millionen Eigentümern. Wir erklären, wie die Grundsteuerreform in NRW abläuft.

Wie hoch sind die Grundsteuern in NRW?

Eigentümer in Nordrhein-Westfalen zahlen im Schnitt die höchste Grundsteuer aller Flächenländer in Deutschland, wie die Beratungsgesellschaft Ernst & Young (EY) ermittelt hat.

Demnach mussten die Bürger 2021 im bevölkerungsreichsten Bundesland im Durchschnitt 216 Euro als Grundsteuer B an die Gemeindekasse überweisen. Das waren vier Euro mehr als im Vorjahr und 41 Euro mehr als im Bundesdurchschnitt fällig wurden – ohne die Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen.

Auch beim durchschnittlichen Hebesatz der Grundsteuer B, die auf bebaute und bebaubare Grundstücke erhoben wird, ist NRW bei den Flächenländern mit 565 Prozent Spitzenreiter. Im Durchschnitt lag er 2022 bundesweit bei 391 Prozent. Mehr zum Hebesatz lesen Sie hier.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Millionen Besitzer von Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken mussten eine zusätzliche Steuererklärung abgeben, weil die Grundsteuer reformiert wird. Die Reform ist nötig, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnung der Steuer für verfassungswidrig erklärt hat (mehr dazu hier). Die neue Grundsteuer wird ab 2025 erhoben.

NRW hat sich wie die Mehrheit der Länder dem sogenannten Bundesmodell angeschlossen. Die Formel zur Berechnung der neuen Grundsteuer lautet dabei:

Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert, der noch auf den Wertverhältnissen von 1964 im Westen und 1935 im Osten basiert und daher als verfassungswidrig eingestuft wurde. Der neue Grundsteuerwert wird derzeit von den Finanzämtern mithilfe der Feststellungserklärungen der Eigentümer ermittelt.

Maßgeblich für den Grundsteuerwert nach dem Bundesmodell – und damit auch in NRW – sind der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche und Grundstücksart, das Alter des Gebäudes sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der Kommune abhängt. Die Mietniveaustufen hat das Bundesfinanzministerium für alle Gemeinden anhand der Durchschnittsmieten in den Bundesländern festgelegt.

Steuermesszahl wird drastisch gesenkt

Da der Grundsteuerwert deutlich über dem bisherigen Einheitswert liegen wird, die Grundsteuerreform aber nicht dazu führen soll, dass sich die Grundsteuer erhöht, wird die Grundsteuermesszahl erheblich gesenkt – auf etwa ein Zehntel des bisherigen Werts.

Das heißt: Für nordrhein-westfälische Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhäusern oder Miet- und Eigentumswohnungen sinkt die Steuermesszahl von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent und für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke auf 0,034 Prozent.

Mit dem Hebesatz haben die Kommunen auch bei der neuen Grundsteuer das letzte Wort über ihre Höhe. Sie entscheiden weiter eigenständig, wie hoch der Hebesatz ausfällt. Allerdings sind auch sie angehalten, dafür zu sorgen, dass sich das Steueraufkommen insgesamt nicht signifikant ändert.

Ein Beispiel des Bundesfinanzministeriums verdeutlicht die Berechnung:

• Für ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1960 mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern, einer Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmetern, einem Bodenrichtwert von 400 Euro und in einer Gemeinde mit Mietniveaustufe 4 ermittelt das Finanzamt nach Abgabe der neuen Grundsteuererklärung einen Grundsteuerwert von 310.100 Euro. Dieser wird zunächst mit der für Einfamilienhäuser geltenden Steuermesszahl von 0,031 Prozent multipliziert und anschließend mit dem Hebesatz der Gemeinde. Dieser liegt im Beispiel bei 421 Prozent. Daraus ergibt sich eine Grundsteuer von 404,71 Euro im Jahr (310.100 Euro x 0,031 Prozent x 421 Prozent).

Was brauche ich für die neue Grundsteuer in NRW?

Grundstückseigentümer mussten eine sogenannte Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts, kurz Feststellungserklärung, beim Finanzamt einreichen. Wer das trotz abgelaufener Frist noch nicht getan hat, sollte das nachholen. Und auch wenn sich seit Ihrer letzten Grundsteuererklärung etwas an Ihrem Grundbesitz geändert hat, sollten Sie noch einmal eine Feststellungserklärung einreichen (mehr dazu hier).

Die Finanzverwaltung NRW hat dafür eine Checkliste mit Daten veröffentlicht, die Sie für Ihre Grundsteuererklärung benötigen:

Hauptvordruck

• Aktenzeichen: Sie finden es in Ihrem individuellen Informationsschreiben Ihres Finanzamts, das Sie ab Mai erhalten haben. Alternativ ist es in den Grundsteuerbescheiden der Kommune und im Einheitswertbescheid des Finanzamts vermerkt.
• Lage des Grundstücks (Straße, Hausnummer, Postleitzahl, Ort)
• Gemarkung und Flurstück: Sie finden die Daten in der Tabelle, die Ihrem individuellen Informationsschreiben als Anlage beigefügt ist oder über das Geodatenportal. Gehört nicht das gesamte Flurstück zu Ihrem Grundstück, wie es etwa bei Eigentumswohnungen der Fall ist, geben Sie den entsprechenden Anteil an. Sie finden diesen in Ihrem Kaufvertrag.
• Eigentumsverhältnisse

Anlage Grundstück

• Angaben zur Grundstücksart (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungseigentum)
• Angaben zum Grund und Boden: Sie finden die Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert in der Tabelle, die Ihrem individuellen Informationsschreiben als Anlage beigefügt ist oder über das Geodatenportal. Bei einer Eigentumswohnung geben Sie die Fläche wieder nur anteilig an.

Weitere Angaben

• Baujahr (nur ab 1949): Sie finden es in den Bauunterlagen oder im Kaufvertrag.
• Garagen-/Tiefgaragenstellplätze: Stellplätze im Freien oder Carports brauchen Sie nicht einzutragen.
• Angaben zur Wohn- und Nutzfläche: Sie finden Sie im Kaufvertrag, Mietvertrag oder in den Bauunterlagen.

Das Online-Finanzamt Elster stellt für jedes Bundesland eigene Formulare für die Grundsteuererklärung bereit. Jene für Nordrhein-Westfalen finden Sie hier. Eine Anleitung, wie Sie die Feststellungserklärung für die Grundsteuer mit Elster richtig ausfüllen, lesen Sie hier.

Für wen wird die neue Grundsteuer teurer?

Das lässt sich pauschal nicht sagen. Sehr wahrscheinlich ist, dass einige Hausbesitzer und Mieter, auf die die Grundsteuer umgelegt werden darf, stärker als bisher, andere weniger stark belastet werden. Genaueres ist wegen der Hebesätze völlig offen. Die Kommunen haben hier das letzte Wort, sind aber angehalten, das Steueraufkommen aufkommensneutral zu halten.

Welche Hebesätze dafür nötig wären, hat das Land NRW für jede der 396 Kommunen in einem Transparenzregister veröffentlicht. Die Musterwerte der Landesregierung sollen zeigen, wie sich der Hebesatz einer Kommune ändern muss, damit in etwa gleich viel Grundsteuer eingenommen wird. Die aufkommensneutralen Hebesätze für Städte und Gemeinden in NRW können Sie hier abfragen.

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Die Finanzverwaltung unterscheidet dabei auch zwischen Wohn- und Gewerbegrundstücken, liefert also unterschiedliche Hebesätze für unterschiedliche Grundstücksarten. Das soll verhindern, dass Eigentümer von Wohnimmobilien übermäßig belastet werden. Allerdings müssen sich die Kommunen nicht an die Musterwerte der Landesregierung halten.