Grundsteuer 2025: Berlin, München, Hamburg – so teuer wird es ab Januar

Wer eine Immobilie besitzt, muss Grundsteuer berappen. Die Höhe kann sehr unterschiedlich ausfallen. Das sind die teuersten Kommunen.

Zwischen deutschen Städten gibt es große Unterschiede bei der Grundsteuer. Für ein vergleichbares Einfamilienhaus zahlen Eigentümer in einer Stadt zum Teil mehrere Hundert Euro mehr als in der Nachbarstadt, wie eine aktuelle Studie zeigt. Dabei wissen die meisten noch gar nicht, wie teuer es im nächsten Jahr wird. Denn dann wird die Grundsteuer nach einer neuen Methode berechnet. Einzig der neue Hebesatz fehlt in vielen Gemeinden noch (mehr dazu hier).

Grundsteuerreform greift ab Januar

Das Bundesverfassungsgericht hat die Grundsteuerreform verlangt, weil derzeit mit völlig veralteten Grundstückswerten gerechnet wird – in Ostdeutschland mit Werten von 1935 und in Westdeutschland von 1964. Künftig werden in den Bundesländern teils unterschiedliche Methoden gelten, von denen einige umstritten sind. Erste Klagen laufen bereits. Was allerdings bleibt: Die Kommunen werden mit ihren Hebesätzen weiter das letzte Wort haben.

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Sie deckte vor der Corona-Krise etwa 15 Prozent ihrer Steuereinnahmen, aus denen dann Straßen, Schwimmbäder oder Theater bezahlt werden. Es ist eine jährliche Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden – doch ein Vermieter kann sie über die Nebenkostenabrechnung auch auf die Mieter umlegen (mehr dazu hier).

Die Höhe hängt vom Grundstück, dem Gebäude und dem kommunalen Hebesatz ab. Für die meisten Eigenheimbesitzer handelt es sich um einige Hundert Euro pro Jahr, für Eigentümer von Mietshäusern oft um vierstellige Beträge.

Zuletzt durchschnittlich 499 Euro im Jahr

Das Beratungsunternehmen Institut der deutschen Wirtschaft Köln Consult hat im Auftrag des Eigentümerverbands Haus und Grund die Lage in den hundert größten deutschen Städten untersucht. Zuletzt wurden demnach für ein typisches Einfamilienhaus im nordrhein-westfälischen Witten 771 Euro jährlich fällig, im bayerischen Regensburg aber nur 335 Euro.

Zweitgünstigste Stadt ist den Angaben zufolge Koblenz, gefolgt von Erlangen, Ulm sowie Düsseldorf und Ratingen, die sich Platz 5 teilen. Zweitteuerste Stadt ist Offenbach am Main, etwas weniger teuer sind Mülheim an der Ruhr, Darmstadt und Duisburg.

Im Durchschnitt lag die Grundsteuer in den untersuchten Städten demnach bei 499 Euro pro Jahr, was einem Anstieg gegenüber der letzten Untersuchung 2021 von 4,5 Prozent entspreche.

Die folgende Tabelle zeigt, wie teuer die Grundsteuer in den 100 größten Städten Deutschlands ist:

Duisburg und Berlin senken den Hebesatz

In 26 der untersuchten Städte – also bei mehr als einem Viertel – wurde der Hebesatz seit 2021 demnach erhöht. Duisburg senkte ihn. Auch Berlin hat im Juni beschlossen, den Hebesatz ab 2025 deutlich zu senken. Lesen Sie hier, wie sich die neue Grundsteuer in Berlin berechnet.

Zu den günstigsten Bundesländern gehört der Untersuchung zufolge Bayern mit einem durchschnittlichen Grundsteuerbetrag von 419 Euro. Deutliche Erhöhungen habe es besonders in Rheinland-Pfalz gegeben. Für ihr Ranking legten die Autoren der Untersuchung die Grundsteuerhebesätze der 100 größten Städte vom Juni 2024 zugrunde.

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Wie viel im kommenden Jahr – nach Inkrafttreten der Reform – zu zahlen ist, wissen bisher die wenigsten Hausbesitzer. Denn die meisten Kommunen haben die neuen Hebesätze noch nicht bekannt gegeben. Der Großteil der Bundesländer hat sich jedoch auf sogenannte aufkommensneutrale Hebesätze festgelegt, an denen Bürger erkennen können, welche Hebesatzänderung in ihrer Stadt fair wäre.