Grundsteuer in Berlin: Höhe, Berechnung, Formel

Auch Berliner Eigentümer müssen ihren Grundbesitz neu bewerten lassen. Das Land setzt dabei auf die Berechnung nach dem Bundesmodell. Was das bedeutet.

Wer in Berlin eine Eigentumswohnung, ein Haus oder ein Grundstück besitzt, musste bis spätestens 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Die war nötig, damit die Finanzämter die neue Grundsteuer berechnen können, die ab 2025 gilt.

Wir erklären, für welches Modell sich Berlin dabei entschieden hat, was das für die Berechnung der Steuer bedeutet und welche Daten Eigentümer bereithalten sollten, wenn die Pflicht zur Grundsteuererklärung erneut auf sie zukommt.

Wie hoch sind die Grundsteuern in Berlin?

In Berlin zahlten Eigentümer im Jahr 2021 durchschnittlich 227 Euro Grundsteuer pro Kopf – deutlich mehr als der bundesweite Schnitt von 175 Euro. Das geht aus einer Studie der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young hervor.

Entscheidend für die letztendliche Höhe der Grundsteuer ist der Hebesatz, den jede Stadt und Gemeinde selbst festlegt. In Berlin lag er fast 20 Jahre lang unverändert bei 810 Prozent, aufgrund der Reform sinkt er nun auf 470 Prozent. Das hat das Abgeordnetenhaus beschlossen, um das Steueraufkommen in ähnlicher Höhe zu halten.

Wie wird die neue Grundsteuer in Berlin berechnet?

Grundsätzlich bleibt das bisherige dreistufige Verfahren erhalten, allerdings löst ab 2025 der Grundsteuerwert den Einheitswert ab (was das ist, lesen Sie hier). Das ist nötig, weil dieser auf sehr alten Daten beruht – im Westen von 1964 und im Osten von 1935. Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige Berechnung der Grundsteuer daher 2018 für verfassungswidrig erklärt (mehr dazu hier).

Die neue Grundsteuer ab 2025 berechnet sich in diesen Schritten:

• Ermittlung des Grundsteuerwerts
• Feststellung des Grundsteuermessbetrags (Grundsteuerwert x Steuermesszahl)
• Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuermessbetrag x Hebesatz)

Die Formel dafür lautet:

Der Grundsteuerwert wird von den Finanzämtern mithilfe der Feststellungserklärungen der Eigentümer ermittelt. Maßgeblich dafür sind der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche und Grundstücksart, das Alter des Gebäudes sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der Kommune abhängt.

Die Mietniveaustufen hat das Bundesfinanzministerium für alle Gemeinden anhand der Durchschnittsmieten in den Bundesländern festgelegt.

Da der Grundsteuerwert deutlich über dem bisherigen Einheitswert liegen wird, die Grundsteuerreform aber nicht dazu führen soll, dass sich die Grundsteuer erhöht, wird die Grundsteuermesszahl erheblich gesenkt – für Wohngrundstücke auf etwa ein Zehntel des bisherigen Werts.

Das heißt: Für Berliner Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhäusern oder Miet- und Eigentumswohnungen sinkt die Steuermesszahl von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent und für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke liegt sie bei 0,045 Prozent.

Mit dem Hebesatz haben die Kommunen auch bei der neuen Grundsteuer das letzte Wort über ihre Höhe. Sie entscheiden weiter eigenständig, wie hoch der Hebesatz ausfällt. Allerdings sind auch sie angehalten, dafür zu sorgen, dass sich das Steueraufkommen insgesamt nicht signifikant ändert. Dem ist Berlin bereits nachgekommen (mehr dazu hier).

Ein Beispiel des Bundesfinanzministeriums verdeutlicht die Berechnung:

• Für ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1960 mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern, einer Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmetern, einem Bodenrichtwert von 400 Euro und in einer Gemeinde mit Mietniveaustufe 4 ermittelt das Finanzamt nach Abgabe der neuen Grundsteuererklärung einen Grundsteuerwert von 310.100 Euro. Dieser wird zunächst mit der für Einfamilienhäuser geltenden Steuermesszahl von 0,031 Prozent multipliziert und anschließend mit dem Hebesatz der Gemeinde. Dieser liegt in Berlin bei 470 Prozent. Daraus ergibt sich eine Grundsteuer von 451,82 Euro im Jahr (310.100 Euro x 0,031 Prozent x 470 Prozent).

Welche Daten benötige ich für die Grundsteuererklärung in Berlin?

Grundstückseigentümer mussten eine sogenannte Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts, kurz Feststellungserklärung, beim Finanzamt einreichen. Das ist auch weiterhin nötig – etwa, wenn Sie bauliche Änderungen vornehmen (mehr dazu hier).

Das Online-Finanzamt Elster stellt für jedes Bundesland eigene Formulare für die Grundsteuererklärung bereit. Jene für Berlin finden Sie hier. Eine Anleitung, wie Sie die Feststellungserklärung für die Grundsteuer mit Elster richtig ausfüllen, lesen Sie hier.

Eigentümer in Berlin müssen zunächst für jedes Grundstück allgemeine Angaben machen. Dazu zählen:

• Steuernummer
• zuständiges Finanzamt
• Lage des Grundstücks (Straße und Hausnummer)
• Grundbuchblatt (freiwillig)
• Flurstücksnummer (zu finden im Grundbuchauszug oder im Kataster Berlin)
• Fläche des Grundstücks (zu finden im Grundbuchauszug oder im Kataster Berlin)
• Miteigentumsanteil (zu finden in der Teilungserklärung oder der Betriebskostenabrechnung)
• Art des Grundstücks

Außerdem benötigt das Finanzamt von Ihnen folgende grundstücksbezogene Angaben:

• Fläche des Grund und Bodens
• Gebäudeflächen
• Gebäudealter
• Art der Nutzung
• Bodenrichtwert (lesen Sie hier, wie Sie diesen ermitteln)

Wird die Grundsteuer in Berlin teurer?

In Berlin können Hausbesitzer ihre künftige Grundsteuerlast schon ausrechnen. Das Abgeordnetenhaus hat beschlossen, den Hebesatz von 810 auf 470 Prozent zu senken, um dem Gebot der Aufkommensneutralität gerecht zu werden. Zudem wird die sogenannte Steuermesszahl zugunsten bewohnter Grundstücke verändert. Dem neuen Gesetz zufolge beträgt sie für Wohngrundstücke ab Anfang 2025 0,31 Promille, für andere Grundstücke dagegen 0,45 Promille.

Die Steuermesszahl ist neben dem Hebesatz und dem neuen Grundsteuerwert, der mithilfe der Grundsteuererklärungen ermittelt wurde, ein Faktor in der Formel für die Grundsteuer. Wer alle drei Faktoren multipliziert, weiß, wie viel Grundsteuer er ab 2025 zahlen muss. Berliner setzen also den Grundsteuerwert aus ihrem Steuerbescheid ein und multiplizieren ihn mit 0,00031 (Steuermesszahl für Wohngrundstücke) und 4,7 (Hebesatz, den Berlin beschlossen hat).