Grundsteuer in Hamburg: So funktioniert das Wohnlagemodell

Wohnlagemodell

So berechnet sich die Grundsteuer in Hamburg

Hamburg geht bei der Grundsteuerreform einen eigenen Weg. Das Bundesland hat sich für das Wohnlagemodell entschieden. Wir zeigen Ihnen, was das bedeutet.

Wer über Grundbesitz verfügt, zahlt in Deutschland Grundsteuer. Allerdings muss die ab 2025 neu berechnet werden. Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige bundesweite Erhebung für verfassungswidrig erklärt, die Bundesregierung daraufhin eine Grundsteuerreform beschlossen (mehr dazu hier).

Anders als die meisten Bundesländer setzt der Stadtstaat Hamburg dabei jedoch nicht auf das Bundesmodell, sondern ein eigenes sogenanntes Wohnlagemodell. Wir erklären, was es damit auf sich hat, wie die Grundsteuer in Hamburg künftig berechnet wird und welche Daten Eigentümer für die Feststellungserklärung beim Finanzamt benötigen.

Wie hoch wird die Grundsteuer in Hamburg?

Grundsätzlich soll die Grundsteuerreform aufkommensneutral sein – also nicht dazu führen, dass Städte und Gemeinden insgesamt ab 2025 mehr Grundsteuer einnehmen. Um das zu gewährleisten, weicht Hamburg bei der Neuberechnung vom wertabhängigen Bundesmodell ab.

Hintergrund ist die Entwicklung der Grundstückspreise, die nach Ansicht der Landesvertretung langfristig dazu führen würde, dass Bürgerinnen und Bürger deutlich und immer mehr Grundsteuer zahlen müssten.

Statt sich dem Bundesvorschlag anzuschließen setzt Hamburg daher auf das Wohnlagemodell. Dabei wird die Grundsteuer B für Wohngebäude vorrangig anhand der Grundstücksgröße, der Gebäudefläche, der Nutzung der Immobilie und der Wohnlage des Grundstücks ermittelt. Mehr zur Berechnung lesen Sie im folgenden Abschnitt.

Achtung: Auch wenn sich die Höhe der Grundsteuer insgesamt nicht signifikant ändern soll, werden einzelne Eigentümer mehr oder weniger Grundsteuer zahlen müssen.

Wie berechne ich die Grundsteuer in Hamburg?

Auch in Hamburg berechnet sich die Grundsteuer in drei Schritten. Allerdings wird der Grundsteuerwert in Schritt eins anders berechnet als beim Bundesmodell. Zudem gelten in Schritt zwei abweichende Steuermesszahlen. Der Bodenrichtwert spielt für das Hamburger Modell keine Rolle.

Zunächst werden die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes mit sogenannten Äquivalenzzahlen multipliziert. Diese betragen:

• 0,04 Euro pro Quadratmeter für Grund und Boden
• 0,50 Euro pro Quadratmeter für Gebäude

Das Ergebnis der Rechnung sind zwei Äquivalenzbeträge für Grundstück und Gebäude, die in einem zweiten Schritt mit der Grundsteuermesszahl multipliziert werden. Diese beträgt sowohl für Grund und Boden als auch für Gebäudeflächen grundsätzlich 100 Prozent. Bei Wohnflächen kommt nun allerdings die Wohnlage ins Spiel.

In guten Lagen liegt die Steuermesszahl bei 70 Prozent, in normalen Wohnlagen sinkt sie um weitere 25 Prozent. Das nennt sich Lageermäßigung. Grundlage für die Zuteilung ist das Hamburger Wohnlagenverzeichnis, das bereits bei den Mietspiegeln zum Einsatz kommt. Für denkmalgeschützte Gebäude und sozialen Wohnungsbau reduziert sich die Steuermesszahl nochmals um 25 Prozent.

Das Ergebnis des zweiten Rechenschritts ist der Grundsteuermessbetrag, der wiederum in einem letzten Schritt mit dem individuellen Hebesatz von Hamburg multipliziert wird. So ergibt sich letztlich die Grundsteuer. Mehr zum Hebesatz lesen Sie hier.

Die Formel für die Berechnung der Grundsteuer B in Hamburg lautet also:

Wie viel Grundsteuer muss ich in Hamburg zahlen?

Wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 können Sie jetzt noch nicht ausrechnen, da der Hebesatz voraussichtlich erst im Jahr 2024 angepasst wird. Das ist nötig, weil die Städte dazu angehalten sind, nicht mehr einzunehmen als vorher.

Dennoch können wir anhand eines Beispiels zeigen, wie die Berechnung künftig funktioniert:

Nehmen wir an, Sie wohnen in einer normalen Hamburger Wohnlage. Ihr Einfamilienhaus hat eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern, Ihr Grundstück ist 1.000 Quadratmeter groß.

Nun multiplizieren Sie zunächst die Flächen mit den entsprechenden Äquivalenzzahlen. Also 100 Quadratmeter x 0,50 Euro pro Quadratmeter für Gebäude und 1.000 Quadratmeter x 0,04 Euro pro Quadratmeter für Grund und Boden. Es ergeben sich Äquivalenzbeträge von 50 Euro und 40 Euro.

Diese multiplizieren Sie im zweiten Schritt mit den korrekten Steuermesszahlen. Da es sich um eine normale Wohnlage handelt, sinkt die Steuermesszahl fürs Gebäude um 25 Prozent: 50 Euro x 70 Prozent x 75 Prozent = 26,25 Euro. Für das Grundstück bleibt es hingegen bei den 40 Euro (40 Euro x 100 Prozent). Zusammen ergibt sich so ein Grundsteuermessbetrag von 66,25 Euro.

Angenommen der Hebesatz in Hamburg beträgt 540 Prozent, stünde am Ende der Rechnung eine jährliche Grundsteuer von 357,75 Euro (66,25 Euro x 540 Prozent).

Welche Daten benötige ich für die neue Grundsteuer in Hamburg?

Grundstückseigentümer müssen eine sogenannte Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts, kurz Feststellungserklärung, beim Finanzamt einreichen. Das funktioniert elektronisch über das Online-Finanzamt Elster. Die Formulare für Hamburg finden Sie hier. Unser gesonderter Ratgeber zeigt Ihnen zudem, wie Sie die Grundsteuererklärung bei Elster richtig ausfüllen.

Im Hauptvordruck (Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts – HmbGrSt 1) möchte das Finanzamt allgemeine Angaben wie die Steuernummer von Ihnen wissen. Sie finden Sie zum Beispiel auf dem Einheitswert- oder Grundsteuerbescheid.

In der Anlage Grundstück (HmbGrSt 2) müssen Sie unter anderem folgende Angaben machen:

• Gemarkung
• Flurstücksnummer
• Flurstücksfläche
• Grundbuchblattnummer zur wirtschaftlichen Einheit (Grundstück) gehörender Anteil
• Wohn- und Nutzflächen der Gebäude

Die Grundstücks- oder Flurstücksfläche können Sie dem Kaufvertrag für das Grundstück oder dem Grundbuchauszug entnehmen. Lesen Sie hier, wie Sie einen Grundbuchauszug anfordern.

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  Eigenes Grundstück: Wie viel Grundsteuer zahle ich für 1.000 Quadratmeter?
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  Formeln und Beispiel: So berechnen Sie Ihre Grundsteuer
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  Bundesmodell: So berechnet sich die Grundsteuer in Berlin

Darüber hinaus können Sie Gemarkung, Flurstücksnummer und Flurstücksfläche im Geoportal (Liegenschaftskataster) abrufen. Die Grundbuchblattnummer können Sie kostenlos und schriftlich (nicht per E-Mail) bei den Hamburger Grundbuchämtern erfragen.