Was ist bei der Indexmiete erlaubt und was nicht?

Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute: Was ist bei der Indexmiete zulässig?

Die Indexmiete ist in Deutschland weitverbreitet. Dabei orientiert sich die Miete an den Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte – und nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Berechnungsgrundlage ist der Verbraucherpreisindex (VPI), der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird.

Konkret kann der Vermieter die Kaltmiete (Miete ohne Nebenkosten) erhöhen, wenn die Verbraucherpreise steigen. Entscheidend für die Mieterhöhung ist also nicht der Mietspiegel, sondern die Inflation. Wie die Indexmiete in der Praxis angewendet und wie die Mieterhöhung berechnet wird, erklären wir in diesem Ratgeber.

Wann sich die Miete erhöht und wie sie berechnet wird

Wenn Sie einen neuen Mietvertrag unterschreiben, wird darin die Ausgangsmiete festgelegt. Zudem wird verankert, dass es sich um einen Indexmietvertrag handelt und die Miete entsprechend der Veränderung des VPI angepasst wird. Die Mietanpassung lässt sich anhand einer gesetzlich vorgeschriebenen Formel ermitteln:

Prozentuale Mietanpassung = (Neuer VPI-Stand / alter VPI-Stand x 100) – 100

Ein Beispiel: Im Jahr 2022 betrug Ihre Anfangskaltmiete 700 Euro, der VPI 105,2. Zwei Jahre später, also im Januar 2024 ist der VPI auf 119,6 gestiegen. Mit der Formel: (119,6 / 105,2 x 100) – 100 = 13,69 Prozent errechnen Sie die Mietanpassung. 13,69 Prozent entspricht einer Mieterhöhung von 95,83 Euro.

Nach der Mieterhöhung müssen Sie 795,83 Euro statt zuvor 700 Euro an den Vermieter bezahlen. Dabei ist gut zu wissen: Bei einem Indexmietvertrag kann der Vermieter die Miete jährlich erhöhen, wenn der Verbraucherpreisindex gestiegen ist. Er kann die Miete auch erst nach einigen Jahren, und dann mit einem größeren Sprung, erhöhen.

Bedingungen für eine Mieterhöhung

Grundsätzlich darf der Vermieter die Miete höchstens alle zwölf Monate erhöhen. Außerdem muss zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen. In Indexmietverträgen wird häufig vereinbart, dass die Miete nicht jedes Jahr angepasst werden muss, sondern erst dann, wenn der Verbraucherpreisindex eine bestimmte Höhe erreicht hat – zum Beispiel um drei oder fünf Prozent. Damit sind Mieterhöhungen ausgeschlossen, wenn sich der Verbraucherpreisindex nur geringfügig ändert.

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Darüber hinaus besteht eine Mitteilungspflicht. Der Vermieter muss Sie rechtzeitig schriftlich per E-Mail oder Post darüber informieren, wie die neue, höhere Miete berechnet wurde. Die neue Miete errechnet sich immer aus der aktuell gültigen Miete – und nicht aus der Miete, die Sie bei Vertragsabschluss bezahlt haben.

Mietpreisbreme und Kappungsgrenze

Die Mietpreisbremse ist eine seit 2015 geltende gesetzliche Regelung in Deutschland, die den Anstieg von Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzen soll. Bei Indexmietverträgen gilt die Mietpreisbremse allerdings nur für neu abgeschlossene Mietverträge. Bei späteren Mieterhöhungen spielt sie keine Rolle mehr.

Das bedeutet, dass eine Mieterhöhung aufgrund eines gestiegenen Verbraucherpreisindexes nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt ist – sehr zum Nachteil der Mieter. In Zeiten hoher Inflation steigen auch die allgemeinen Lebenshaltungskosten entsprechend. Diese Kostensteigerung wird über den Verbraucherpreisindex abgebildet, was wiederum zu höheren Indexmieten führt.

Auch sind Mieter mit einem Indexmietvertrag nicht durch die übliche Kappungsgrenze vor Mieterhöhungen geschützt. Der Gesetzgeber hat in § 557b Abs. 4 BGB ausdrücklich geregelt, dass die Kappungsgrenze bei Indexmieten nicht gilt. Sie sieht vor, dass die maximale Mieterhöhung innerhalb eines bestimmten Zeitraums begrenzt ist. Erfahren Sie hier mehr über die Kappungsgrenze und wie sie angewendet wird.