Indexmiete: Schützt die Kappungsgrenze Mieter vor Wucher bei den Mieten?

Schutz vor Mietwucher

Indexmiete: Gilt die Kappungsgrenze?

Steigende Verbraucherpreise beeinflussen die Indexmieten stark – mit spürbaren Folgen für Mieter. Steigen jetzt die Mieten ungebremst?

Bei Mieterhöhungen im Rahmen des gesetzlich Zulässigen bleibt den Mietern meist nichts anderes übrig, als die höheren Kosten zu akzeptieren. Besitzen Sie einen Indexmietvertrag, ist die Miete an die Verbraucherpreise gekoppelt. Was vor einigen Jahren noch ein Vorteil war, ist heute für viele Mieter ein Problem. Manch einer hofft daher auf die gesetzliche Kappungsgrenze. Aber hilft diese auch bei Indexmietverträgen?

Was ist die Kappungsgrenze?

Bei klassischen Mietverträgen haben Vermieter nach den Paragrafen 559 bis 560 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) das Recht, die Miete zu erhöhen. Die neue Miete darf jedoch nicht höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel), die für vergleichbare Wohnungen oder Mietshäuser in derselben Wohngegend durchschnittlich in den vergangenen sechs Jahren vereinbart wurde. Mehr dazu, wann eine Mieterhöhung unzulässig ist, lesen Sie hier.

Laut § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB müssen sich Vermieter zudem an die bundesweit gültige Kappungsgrenze halten. Sie ist im deutschen Mietrecht geregelt und sieht vor, dass die maximale Mieterhöhung innerhalb eines bestimmten Zeitraums begrenzt ist. Sie dient also vorrangig dem Schutz der Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder darüber hinaus.

Es gilt also: Die Kappungsgrenze ist unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch wenn der lokale Mietspiegel eine höhere Miete rechtfertigen würde, darf die durch die Kappung gesetzte Grenze nicht überschritten werden.

Für die Kappungsgrenze gilt: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten wie den Städten München, Regensburg, Stuttgart, Freiburg, Hamburg, Berlin oder Frankfurt am Main haben die Landesregierungen beschlossen, die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abzusenken. Bisher haben 13 Bundesländer von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.

Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die Mieten in einer Region stärker steigen als im Bundesdurchschnitt und die Mietbelastung der Haushalte deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt. Meist geschieht dies, weil viele Menschen in die Großstädte ziehen, ohne dass gleichzeitig neuer Wohnraum geschaffen wird. Eine hohe Nachfrage trifft auf ein geringes Angebot.

Gilt die Kappungsgrenze bei einer Indexmiete?

Mieter, die ihre Wohnkosten über eine Indexmiete regeln, sind derzeit nicht durch die übliche Kappungsgrenze vor Mietsteigerungen geschützt. Der Gesetzgeber hat in § 557b Abs. 4 BGB ausdrücklich festgelegt, dass die Kappungsgrenze bei Indexmieten nicht anwendbar ist.

Bei Verträgen mit Indexmiete orientiert sich die Miete nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel), sondern passt sich den steigenden Verbraucherpreisen an, wofür der Preisindex des Statistischen Bundesamtes, auch als Verbraucherpreisindex bekannt (VPI), herangezogen wird. Der Verbraucherpreisindex wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt und auf dessen Website veröffentlicht.

Im Übrigen gilt für Indexmieten: Steht eine berechtigte Erhöhung an, ist keine Genehmigung oder sonstige Zustimmung durch den Mieter erforderlich. Mehr zur Indexmiete lesen Sie hier.

Eigentlich sollte der Wegfall der Kappungsgrenze bei Indexmieten dazu beitragen, dass Mieterhöhungen durch die klare Koppelung an den Verbraucherpreisindex für beide Seiten besser kalkulierbar werden, doch zeigt sich derzeit ein ganz anderes Bild. Aufgrund der hohen Inflation steigen Indexmieten zum Teil erheblich, da die Verbraucherpreise überproportional gestiegen sind.

Initiative für mehr Mieterschutz bei Indexmieten

Eine Initiative des Bundesrates setzt sich für mehr Mieterschutz ein. Denn: Indexmietverträge, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind und nicht der Kappungsgrenze unterliegen, führen zu einer doppelten Belastung der Mieterinnen und Mieter – zum einen durch steigende Lebenshaltungskosten und zum anderen durch Mieterhöhungen.

• 

  Forderung kann verfallen: Nebenkostenabrechnung zu spät? Wann Mieter nicht zahlen müssen
• 

  Post vom Vermieter: Mieterhöhung nicht zustimmen: Ist das möglich?
• 

  Miete und Wohnen: Welche Mieterhöhung ist nach zehn Jahren erlaubt? Damit können Sie rechnen

Experten schlagen daher die Einführung eines Mietpreisindex als Alternative zum Verbraucherpreisindex für die Anpassung von Mietspiegeln vor. Ebenso könnte eine Kappungsgrenze für Indexmieterhöhungen eingeführt werden. Das von Marco Buschmann (FDP) geführte Bundesjustizministerium sieht aktuell jedoch keinen Anlass, die Indexmiete gesetzlich neu zu regeln.