Indexmiete oder Staffelmiete: Was ist besser?

Indexmiete oder Staffelmiete – diese Entscheidung hat für jeden Mieter langfristige finanzielle Auswirkungen. Der Artikel beleuchtet die Vor- und Nachteile.

Deutschland ist Mieterland Nummer 1 in Europa. Laut Statistischem Bundesamt lebten 2022 über die Hälfte der Bevölkerung (53,5 Prozent) hierzulande zur Miete. Zum Vergleich: In Frankreich waren es nur 36,6 Prozent, in Spanien 24 Prozent und in Polen nur 12,8 Prozent.

Jährliche Preissteigerungen – auch Inflation genannt – machen nicht nur Güter und Dienstleistungen im Laufe der Zeit teurer, sondern auch das Wohnen. Regelmäßig erhält deshalb jeder zweite Deutsche einen Brief seines Vermieters, in der eine Mieterhöhung angekündigt wird. Welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, damit das erlaubt ist, lesen Sie hier.

Es gibt aber auch Mietverhältnisse, bei denen schon bei der Vertragsunterzeichnung klar ist, dass die Miete in regelmäßigen Abständen teurer wird: Das gilt für die Indexmiete und die Staffelmiete. Wir erklären, was die Vor- und Nachteile der beiden Mietarten sind und nach welchen Regeln die Miete dabei erhöht werden darf.

Indexmiete oder Staffelmiete: Was ist besser?

Indexmiete und Staffelmiete sind beides zulässige Formen einer vertraglich vereinbarten Mietanpassung und müssen im Mietvertrag schriftlich fixiert werden. Sie unterscheiden sich wie folgt:

Die Indexmiete

Eine Indexmiete ist eine variable Mietform, bei der die Höhe der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (VPI) gekoppelt ist, der vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Einfach ausgedrückt: Die Kaltmiete (ohne Nebenkosten) kann vom Vermieter erhöht werden, wenn die Verbraucherpreise steigen. Nicht der Mietspiegel ist damit für die Mieterhöhung entscheidend, sondern die Inflation.

So funktioniert die Indexmiete in der Praxis:

• Wenn Sie einen neuen Mietvertrag unterschreiben, wird darin die Ausgangsmiete (Basismiete) festgelegt.
• Im Mietvertrag wird verankert, dass es sich um einen Indexmietvertrag handelt. Die Miete darf dann jährlich entsprechend der Veränderung des VPI angepasst werden.
• Als Referenzwert für Indexmieten gilt der "Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland". Die Indexwerte werden auf der Website des Statistischen Bundesamtes veröffentlicht.
• Wenn der Verbraucherpreisindex steigt, erhöht sich die Miete. Sinkt er, muss die Miete ebenfalls gesenkt werden.
• Die Mietanpassung erfolgt nach einer gesetzlich vorgeschriebenen Formel: (neuer VPI-Stand / alter VPI-Stand x 100) - 100 = prozentuale Mietanpassung

Beispiel: Im Mai 2023 betrug der VPI 115,5. Ein Jahr später ist der VPI auf 119,3 gestiegen. Die Anfangskaltmiete beträgt beispielsweise 650 Euro. Daraus ergibt sich eine Mieterhöhung um 3,29 Prozent (21,38 Euro) auf 671,39 Euro.

Gut zu wissen: Ein Vermieter beruft sich beim Indexmietvertrag auf die Indexklausel und kündigt die Erhöhung schriftlich per E-Mail oder per Post an. Allerdings kann er die Miete auch erst nach einem längeren Zeitraum erhöhen oder auf die Anpassung der Miete verzichten.

Nachteile von Indexmietverträgen

Die sogenannte Mietpreisbremse gilt auch für Indexmieten – allerdings nur für die Anfangsmiete. Für die einzelnen Mieterhöhungen einer Indexmiete gilt sie nicht. Die Mietpreisbremse besagt, dass die Miete pro Quadratmeter bei einer Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Hintergrund ist, dass Mieter in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei einem Mieterwechsel nicht mehr Miete verlangen können, als sie wollen. Die Mietpreisbremse führt zu einer Obergrenze, die eingehalten werden muss.

Leider gibt es keine Aufsichtsbehörde, an die sich Mieter wenden können, wenn der Vermieter sich nicht an die Mietpreisbremse hält und trotz aller Vorschriften eine höhere Miete verlangt. Prüfen Sie deshalb Ihre Miete am besten nach Vertragsunterzeichnung und lassen Sie sich von Ihrem örtlichen Mieterschutzbund beraten.

Die Mietpreisbremse gilt nicht in ganz Deutschland. Jedes Bundesland kann selbst entscheiden, ob es das Instrument der Mietpreisbremse einsetzt. Derzeit gilt die Mietpreisbremse in 13 von 16 Bundesländern. In Schleswig-Holstein, Sachsen-Anhalt und im Saarland gilt sie nicht.

• Beispiel: Die bisherige Miete für eine Wohnung betrug 10 Euro pro Quadratmeter. Vergleichbare Wohnungen erzielen jedoch Preise bis zu 18 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 14,22 Euro. Einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten finden Sie im Mietspiegel in Ihrer Stadt oder Gemeinde. Bei einer Neuvermietung darf der Vermieter höchstens zehn Prozent mehr, also 15,64 Euro verlangen.

Ein weiterer Nachteil der Indexmiete ist, dass die sogenannte Kappungsgrenze nicht gilt. Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf, in vielen beliebten Wohngegenden sogar nur um 15 Prozent.

Die Kappungsgrenze stellt einen wichtigen Mieterschutz bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Vor diesem Hintergrund fordert der Deutsche Mieterbund, dass künftig auch für Indexmieten eine Kappungsgrenze von bis zu zwei Prozent pro Jahr gelten soll. Mehr zur Indexmiete lesen Sie hier.

Die Staffelmiete

Mit der Staffelmiete haben sowohl Vermieter als auch Mieter mehr Planungssicherheit als bei der Indexmiete, da die Erhöhungen im Voraus feststehen.

So funktioniert die Staffelmiete in der Praxis:

• Wenn Sie einen neuen Mietvertrag unterschreiben, wird darin die Ausgangsmiete (Basismiete) festgelegt.
• Im Mietvertrag wird verankert, dass es sich um einen Staffelmietvertrag handelt. Die Miete darf dann je nach Vereinbarung zum Beispiel zum Januar des neuen Jahres entsprechend der festgelegten Höhe angepasst werden. Faktoren wie Mietspiegel oder Verbraucherpreisindex spielen keine Rolle.
• Die Erhöhung der Miete müssen Vermieter als festen Geldbetrag angeben. Eine Angabe der Erhöhung in Prozent ist nach einem Urteil des BGH unwirksam.
• Zwischen den Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
• Seit 2001 gibt es im Gesetz keine Begrenzung mehr für die Dauer eines Staffelmietvertrags. Vermieter können also Erhöhungen für die nächsten 15 oder 20 Jahre vertraglich festlegen. In Staffelmietverträgen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, durften Vermieter Staffeln für maximal zehn Jahre festlegen.
• Weitere Mieterhöhungen während der Laufzeit sind ausgeschlossen.

Beispiel: Ihre Anfangskaltmiete beträgt beispielsweise 650 Euro. Im Mietvertrag haben Sie eine jährliche Mieterhöhung zum Januar des neuen Jahres mit einer Steigerung von 50 Euro vereinbart. Daraus ergibt sich eine Mieterhöhung auf 700 Euro im zweiten Jahr. Im dritten Jahr steigt die Kaltmiete auf 750 Euro und im vierten auf 800 Euro.

Viele Vermieter vereinbaren Staffelmieten in Zwei-Jahres-Schritten. Auch eine Mieterhöhung direkt nach dem ersten Mietjahr ist eher unüblich.

Gut zu wissen: Wie bei Indexmietverträgen gilt die Mietpreisbremse auch für Staffelmietverträge – mit dem Unterschied, dass auch alle folgenden Staffeln der Mietpreisbremse entsprechen müssen und maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Ansonsten müssen die Staffeln während der Mietzeit nach unten angepasst werden.

Nachteile von Staffelmietverträgen

Bei Staffelmietverträgen gilt die Kappungsgrenze nicht, da die Mieterhöhungen vertraglich festgelegt sind. Solange keine überhöhte Miete vereinbart wurde, haben Mieter kaum Möglichkeiten, gegen die regelmäßigen Mieterhöhungen vorzugehen. Zudem ist es für Mieter schwierig nachzuweisen, dass eine Staffelmiete überhöht ist.

Häufig enthalten Staffelmietverträge eine Klausel, nach der Mieter erst nach vier Jahren kündigen können, während der Vermieter ein ordentliches Kündigungsrecht hat.

Da die Miete bei einem Staffelmietvertrag regelmäßig um einen festen Betrag erhöht wird, ist es möglich, dass die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus steigt, ohne dass der Mieter dies verhindern kann. In diesen Fällen steht Ihnen das Recht zu, den Vermieter zu rügen. Alternativ können Sie sich auch an einen ortsansässigen Mieterverein wenden.

Marktentwicklungen haben keinen Einfluss auf die Staffelmiete. Ebenso wenig berücksichtigen die festgelegten Mieterhöhungen mögliche Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters. Ein Mietzins, der zu Beginn des Mietverhältnisses beispielsweise 1.000 Euro beträgt, kostet bei einer jährlichen Mieterhöhung von 50 Euro nach zehn Jahren bereits 1.500 Euro. Mehr zur Staffelmiete lesen Sie hier.

Was ist besser: Indexmiete oder Staffelmiete?

Beide Mietvertragsarten haben für Mieter Vor- und Nachteile. Während Mieter bei Staffelmietverträgen verlässlich wissen, welche Mieterhöhungen auf sie zukommen, ist dies bei Indexmietverträgen nicht gewährleistet, da diese an die tatsächliche Inflationsentwicklung gekoppelt sind.

Niedrige Inflationsraten sind gut für Mieter mit Indexmietverträgen. Bei hoher Inflation kommt es jedoch zu starken Mieterhöhungen, bei Deflation muss die Miete aber auch wieder gesenkt werden. Die Indexmiete ist daher variabler, die Staffelmiete für beide Vertragsparteien planbarer.

Staffelmieten bieten eine langfristige gegenseitige Vertragsbindung, da Mieter und Vermieter vereinbaren können, innerhalb von vier Jahren auf eine Kündigung zu verzichten. Zudem sind weitere Mieterhöhungen während der Laufzeit der Staffelmiete ausgeschlossen.

Unabhängig davon, ob es sich um einen Indexmietvertrag oder einen Staffelmietvertrag handelt, darf die Miete bei beiden Vertragsarten nur aus dem vertraglich vereinbarten Grund erhöht werden. Andere Mieterhöhungen, zum Beispiel wegen Modernisierung, sind nicht zulässig. Einzige Ausnahme: Wenn der Gesetzgeber eine Modernisierung vorschreibt (Erneuerung der Heizungsanlage), darf der Vermieter die Miete erhöhen.