Mieterhöhung: Wann ein Vermieter das Recht hat, die Miete zu erhöhen

Fallstricke des Mietrechts

Wann eine Mieterhöhung unzulässig ist

Die deutschen Mieter ächzen unter stetig steigenden finanziellen Belastungen. Aber wann und wie stark dürfen Vermieter die Miete erhöhen?

Mieterhöhungen führen nicht selten zu Streit zwischen Vermietern und Mietern. Mieter fühlen sich schnell ausgenutzt, wenn sie plötzlich für dieselbe Wohnung deutlich tiefer in die Tasche greifen sollen. Und diese Skepsis kann durchaus berechtigt sein. Denn nicht jede Mieterhöhung ist zulässig.

Wir zeigen Ihnen, wie viel Mieterhöhung erlaubt ist, ob Vermieter dafür eine Begründung benötigen und wie viel Vorlauf sie ihren Mietern einräumen müssen.

Wann darf die Miete erhöht werden?

Vermieter dürfen die Miete grundsätzlich immer dann erhöhen, wenn sie sämtliche Kriterien erfüllt, die das Gesetz vorschreibt. Mieter sind dann verpflichtet, der Mieterhöhung zuzustimmen. Weigern sie sich, kann der Vermieter sie gerichtlich einklagen.

Ein häufiger Grund für gerechtfertigte Mieterhöhungen ist die Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Vermieter dürfen die Miete auf das Preisniveau "für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren" anheben, wie es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) heißt. Allerdings muss der Vermieter begründen, warum er die geforderte neue Miethöhe für ortsüblich hält. Zudem muss er bestimmte Fristen einhalten.

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In § 558 BGB heißt es dazu: "Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden."

Keine Mieterhöhung ohne Begründung

Um die Mieterhöhung zu begründen, kann sich der Vermieter auf örtliche Mietspiegel oder Mietdatenbanken berufen, die entweder von der Kommune oder von den lokalen Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter gemeinsam geführt werden müssen. Vor allem in kleinen Gemeinden gibt es solche Hilfsmittel aber längst nicht immer.

Um die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung zu beziffern, können Vermieter sich daher auch auf drei vergleichbare Wohnungen berufen oder ein Sachverständigen-Gutachten einholen. Damit das formell wirksam ist, muss der Gutachter aber nicht zwingend die betroffene Wohnung oder eine Wohnung gleichen Typs besichtigt haben (BGH-Urteil vom 11. Juli 2018, Az. VIII ZR 190/17).

Mieterhöhung nach Modernisierung

Auch Modernisierungen und Sanierungen können Gründe sein, die eine Mieterhöhung rechtfertigen. Anders als bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss der Vermieter dabei keine Zustimmung des Mieters einholen. Allerdings ist zu prüfen, welche Kosten genau auf die Miete umgelegt werden dürfen und welche der Vermieter allein zu tragen hat.

Reparaturen im Haus oder in der Wohnung sind Sache des Vermieters. Er muss Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten auf eigene Kosten durchführen und darf keine Mieterhöhung fordern, die darauf basiert. Anders ist es bei Modernisierungen.

So berechtigen Maßnahmen, die Energie sparen oder den Wohnwert verbessern, seit 1. Januar 2019 zu einer Mieterhöhung von bis zu 8 Prozent (früher 11 Prozent). Zudem hat der Gesetzgeber eine besondere Kappungsgrenze eingeführt (siehe unten).

Zu den umlagefähigen Modernisierungskosten zählen zum Beispiel der Lohn für Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare. Nicht Teil der Modernisierungsumlage dürfen Finanzierungskosten und Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln sein (§ 559a BGB).

Wann darf die Miete nicht erhöht werden?

Ausgeschlossen sind Mieterhöhungen zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete immer dann, wenn im Mietvertrag eine Zeit-, Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Bei der Staffelmiete ist im Mietvertrag genau festgelegt, wann sich die Miete erhöht und um welchen Betrag. Allerdings muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a BGB). Mehr zur Staffelmiete lesen Sie hier.

Bei der Indexmiete wird im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete analog zum Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts oder vergleichbarer Indizes steigt. Auch hier ist eine Mieterhöhung erst nach einem Jahr möglich. Eine Ausnahme: Der Vermieter hat bauliche Maßnahmen durchgeführt, deren Grund er nicht zu vertreten hat (§ 557b BGB). Mehr zur Indexmiete lesen Sie hier.

Mieterhöhungen außer der Reihe sind sowohl bei Staffel- als auch bei Indexmietverhältnissen nicht zulässig. Auch die Investitionskosten für wohnwertsteigernde oder energetische Modernisierungsmaßnahmen können dann in aller Regel nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Kappungsgrenze und Jahressperrfrist begrenzen die Mieterhöhung

Aber auch wenn keine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde und der Vermieter nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordert, muss die Mieterhöhung nicht zulässig sein. Reißt er die sogenannte Kappungsgrenze oder die Jahressperrfrist, müssen Mieter nicht zustimmen.

• Kappungsgrenze: Die Kappungsgrenze legt fest, dass die Miete für eine Wohnung innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen darf – unabhängig davon, welche Mietpreise vergleichbare Wohnungen erzielen (§558 Abs. 3 BGB). Mehr zum Thema lesen Sie hier.
• Jahressperrfrist: Die sogenannte Jahressperrfrist besagt, dass der Einzug beziehungsweise die letzte Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete mindestens 15 Monate zurückliegen müssen, bevor die Miete erneut erhöht werden darf (§ 558 Abs. 1 BGB).

Wie viel Mieterhöhung ist zulässig?

Das kommt darauf an, ob es um eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geht oder um eine Erhöhung wegen Modernisierung. Bei Letzterem greift seit 1. Januar 2019 eine neue Regel.

Die Miete darf sich um maximal 8 Prozent erhöhen (früher 11 Prozent), gleichzeitig aber um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 Euro pro Quadratmeter gilt sogar eine Kappungsgrenze von höchstens 2 Euro mehr pro Quadratmeter (§ 559 Abs. 3a BGB).

Bei einer Angleichung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete besagt schon der Name, wie stark die Miete erhöht werden darf – eben bis zur Miete vergleichbarer Wohnungen. Allerdings greift auch hier eine Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um maximal 20 Prozent erhöhen – egal, wie viel ähnliche Wohnungen kosten.

Wie lange vorher müssen Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen?

Wohnungsbesitzer müssen dem Mieter ausreichend Zeit geben, die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung zu prüfen. Das bedeutet: Mieter dürfen in dem Monat, in dem sie die Mieterhöhung erhalten, und in den beiden darauffolgenden Monaten klären, ob sie zustimmen oder nicht. Dafür können sie sich zum Beispiel an einen örtlichen Mieterverein wenden.

Ihre Zustimmung sollten Mieter aber nur dann verweigern, wenn der Vermieter gesetzliche Vorgaben missachtet hat. Klagt ein Vermieter die Zustimmung ein und hat vor Gericht Erfolg, kommen sonst hohe Verfahrens- und Anwaltskosten auf den Mieter zu.

Was gilt für die Nebenkosten?

In Zeiten stetig steigender Preise für Strom, Öl und Gas kann es leicht passieren, dass die im Mietvertrag vereinbarte Nebenkostenpauschale die tatsächlich entstehenden Kosten nicht mehr deckt. Damit Vermieter hier nicht zu ihren Ungunsten in Vorleistung gehen müssen, dürfen sie die Betriebskostenpauschale jederzeit an die tatsächlichen laufenden Kosten anpassen.

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Sie gilt auch nicht als Mieterhöhung im Sinne des Gesetzes, schließlich werden etwaige zu viel gezahlte Beträge wieder erstattet. Die Erhöhung der Nebenkostenpauschale hat deshalb keine Auswirkungen auf die übrigen gesetzlichen Vorgaben wie Jahressperrfrist oder Kappungsgrenze.