Erbpachtgrundstück: Was ist das? Nachteile, Vorteile und Risiken

Ein Haus bauen, ohne das Grundstück zu kaufen? Das geht in Deutschland. Möglich macht es das Erbbaurecht – umgangssprachlich auch Erbpacht genannt.

Auf der Grundlage des Erbbaurechts pachtet der Bauherr ein Grundstück, das ihm nicht gehört und baut darauf ein Haus. Dadurch spart der Häuslebauer das Geld für Grund und Boden. Doch was auf den ersten Blick verlockend scheint, kann finanzielle Risiken bergen.

Warum es sinnvoller sein kann, nicht nur ein Haus, sondern auch das dazugehörige Grundstück zu kaufen, erklären wir Ihnen in diesem Ratgeber.

Was heißt Erbbaurecht?

Die Idee des 1919 in Kraft getretenen Erbbaurechts ist es, auch Menschen mit geringerem Einkommen den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen. Der Begriff "Erbpacht" bezeichnete ursprünglich das Recht an der Nutzung landwirtschaftlicher Flächen. Diese aus dem Lehnswesen stammende Form der Landbewirtschaftung ist heute nicht mehr zugelassen. Stattdessen wird der Begriff "Erbpacht" umgangssprachlich für das Konzept des Erbbaurechts verwendet.

Erbbaurechtsausgeber und Erbbaurechtsnehmer

Rechtlich gesehen gehören zu den Vertragsparteien eines Erbbaurechtsvertrages der (1) Erbbaurechtsgeber und der (2) Erbbaurechtsnehmer oder Erbbauberechtigte. Der Erbbaurechtsgeber ist zwingend der Eigentümer des Grundstücks, der Erbbaurechtsnehmer ist der Besitzer. Erbbaurechtsnehmer kann jede juristische oder natürliche Person sein.

Erbpachtvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis

In der Regel bekommen Sie Erbpachtgrundstücke von sozialen Einrichtungen wie Stiftungen, Kirchen oder von den Gemeinden – manchmal aber auch von Privateigentümern. Sind Sie Bauherr oder Bauherrin, dann werden Sie bei Vertragsabschluss nicht Eigentümer oder Eigentümerin eines Grundstücks, sondern mieten es.

Die Laufzeit der Verträge variiert meist zwischen 50 und 99 Jahren, kann aber auch kürzer oder länger ausfallen. Zum Ausgleich zahlt der Hausbauer den sogenannten Erbbauzins. Der Satz beträgt in der Regel 2,5 bis 5 Prozent vom Grundstückswert. Dieser wiederum bemisst sich nach dem Bodenrichtwert. Die Erbpacht wird vertraglich zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbaurechtsnehmer vereinbart und richtet sich nicht nach dem Leitzins der Zentralbank.

Erbpacht lohnt sich, wenn das Grundstück teuer ist

Die Höhe des Erbbauzinses – die sogenannte Pacht – im Vergleich zur Zinshöhe für Baudarlehen beim Kauf eines Grundstücks ist ein entscheidender Faktor für den Vertragsabschluss. Erbpacht lohnt sich primär dann, wenn Sie nicht genügend Eigenkapital für den Kauf eines Grundstücks haben, oder wenn die Grundstückspreise in Ihrer Wunschlage sehr hoch sind.

Allerdings sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie sich mit einem Erbpachtvertrag in ein Dauerschuldverhältnis begeben. Das heißt: Die Zahlungen fallen so lange an, wie der Vertrag läuft. Die Erbbauzinszahlungen über die gesamte Vertragslaufzeit können den ursprünglichen finanziellen Vorteil aufzehren. Nach 50 Jahren beispielsweise könnten Sie doppelt so viel gezahlt haben, wie der Grundstückspreis betragen hätte.

Erbbauzins kann durch den Verpächter erhöht werden

Die Höhe des Erbbauzinses ist grundsätzlich frei verhandelbar und wird nicht durch gesetzliche Bestimmungen reguliert. Allerdings sollten Sie sich vor dem Vertragsabschluss über die langfristige Wertentwicklung des Grundstücks bewusst sein.

Üblich ist eine vertragliche Regelung, dass der Erbbauzins in bestimmten Zeitabständen, typischerweise alle drei Jahre, angepasst werden kann. Diese Anpassung erfolgt meist durch eine Kopplung an den Verbraucherpreisindex oder den Verkehrswert des Grundstücks und nicht an den zu diesem Zeitpunkt gültigen Zins für Immobilienkredite oder Baudarlehen.

Der Verkehrswert eines Grundstücks kann nur in einem sehr aufwendigen Vergleichswertverfahren ermittelt werden, wenn in jüngster Zeit eine ausreichende Anzahl von Verkäufen vergleichbarer Grundstücke stattgefunden hat. Dabei spielen Faktoren wie Lage, Bebaubarkeit und individuelle Besonderheiten eine Rolle.

Die Erhöhung darf "nicht unbillig" sein, also nicht über die wirtschaftlichen Verhältnisse des Erbpachtnehmers seit Vertragsabschluss hinausgehen oder den vereinbarten Bezugsindex überschreiten.

Diese Faktoren können die Höhe des Erbbauzinses beeinflussen:

• Grundstückswert: Der Erbbauzins orientiert sich in der Regel am Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Üblich sind 2,5 bis 5 Prozent des Grundstückswertes pro Jahr als Erbbauzins.
• Vertragliche Vereinbarungen: Die Höhe des Erbbauzinses und mögliche Anpassungsmechanismen werden im Erbbaurechtsvertrag zwischen den Parteien frei verhandelt und festgelegt.
• Art der Nutzung: Die vorgesehene Nutzung des Grundstücks etwa als Wohngrundstück oder als Gewerbe kann die Bemessung des Erbbauzinses ebenso beeinflussen.
• Wertsicherungsklauseln: Viele Verträge enthalten Klauseln zur regelmäßigen Anpassung des Erbbauzinses, die meist an den Verbraucherpreisindex oder den Verkehrswert des Grundstücks gebunden sind.
• Laufzeit des Erbbaurechts: Bei längeren Laufzeiten wird tendenziell ein niedrigerer Erbbauzins vereinbart.

Wenn der Erbpachtvertrag ausläuft

Wichtig zu wissen: Wenn der Erbpachtvertrag ausläuft, wird die Immobilie, die auf einem Erbpachtgrundstück gebaut wurde, automatisch zum Eigentum des Grundstückeigentümers, also des Erbbaurechtsgebers. So ist es gesetzlich geregelt und wird ins Grundbuch eingetragen.

Endet der Erbpachtvertrag, dann endet das vereinbarte Erbbaurecht. Das Grundstück einschließlich Immobilie geht an den Eigentümer zurück. Die Folge: (1) Sie können Ihr Haus nicht mehr verkaufen oder (2) werden Mieter in den ehemals eigenen vier Wänden oder (3) müssen im schlimmsten Fall ausziehen.

Aus diesem Grund sollten Sie rechtzeitig vor Auslaufen des Erbpachtvertrages mit dem Grundstückseigentümer besprechen, wie es weitergeht. Es gibt mehrere Möglichkeiten:

• Vertragsverlängerung: Der Erbbaurechtsvertrag kann in der Regel verlängert werden, es besteht jedoch kein Anspruch darauf. Als Erbbaurechtsnehmer sollten Sie frühzeitig, etwa zwei Jahre vor Ablauf, mit dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) über eine Vertragsverlängerung verhandeln. Diese muss vor Ablauf in das Grundbuch eingetragen werden.
• Ablösung der Immobilie: Wird der Vertrag nicht verlängert, geht das Grundstück, einschließlich Immobilie an den Grundstückseigentümer über. Der Erbbauberechtigte erhält dann eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes der Immobilie. Er kann also in dem Haus wohnen bleiben, wird aber zum Mieter.
• Vorkaufsrecht: In den meisten Fällen hat der Erbbauberechtigte ein vertragliches Vorkaufsrecht auf das Grundstück. Er kann es also vom Eigentümer zum Verkehrswert erwerben, bevor es Dritten angeboten wird. Dieses Vorkaufsrecht sollte bereits bei Vertragsabschluss schriftlich fixiert werden. Ein automatisches Vorkaufsrecht haben Sie als Pächter nicht.

Tipp: Lassen Sie sich bei Vertragsabschluss ein Vorkaufsrecht einräumen. Möchte der Grundstückseigentümer das Land später verkaufen, haben Sie gute Chancen, Eigentümer des Grundstücks zu werden – vorausgesetzt: Sie können das Grundstück finanzieren.

Mitspracherechte des Eigentümers

Selbst während eines laufenden Erbbaurechtsvertrages ist es für Immobilieneigentümer schwierig, über das bewohnte Objekt frei zu verfügen. Sie können zwar das Eigenheim und das Erbbaurecht selbst nutzen, vererben oder vermieten. Jedoch können die Grundstückseigentümer im Vertrag verschiedenste Mitspracherechte festhalten.

Wollen Sie Ihr Haus auf einem Erbpachtgrundstück verkaufen, ist das oft nur in Absprache mit dem Grundstückseigentümer möglich. Auch beim Umbau oder bei einer Erweiterung kann der Erbbaurechtsausgeber ein Wörtchen mitreden – wenn auch in vertraglich geregelten Grenzen. Ebenso sind Neueintragungen im Grundbuch von der Zustimmung des Grundstückeigentümers abhängig.

Vorsicht bei Ankaufpflicht und Heimfall

Vorsicht ist geboten, wenn im Vertrag die Rede von einer Ankaufpflicht ist. Ankaufpflicht bedeutet, dass Sie das Grundstück kaufen müssen, wenn der Eigentümer es verkaufen möchte.

Unter Heimfall beim Erbbaurecht versteht man die vorzeitige Rückübertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit. Typische Gründe für einen Heimfall können sein:

• wenn ein Pächter den Erbbauzins für mindestens zwei Jahre nicht zahlt,
• wenn der Erbbaurechtsnehmer Insolvenz anmelden muss,
• wenn das Grundstück vertragswidrig genutzt wird,
• wenn das Grundstück bis zu einer bestimmten Frist nicht bebaut wird,
• wenn der Pächter es unterlässt, die Immobilie instand zu halten,
• oder wenn er gegen den Bebauungsplan beim Bau verstößt.

Manchmal wird für den Heimfall auch Eigenbedarf des Grundstückeigentümers angeführt. Dies sollten Sie im Erbpachtvertrag grundsätzlich ausschließen.

Der Heimfall ist gleichbedeutend mit dem vorzeitigen Ende des Erbbaurechtsvertrags. Alle Rechte und Pflichten gehen in den Besitz des Grundstückeigentümers (Erbbaurechtsgebers) über. Allerdings muss der Eigentümer Ihnen als Erbbaurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung zahlen, die mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes der Immobilie betragen muss.

Fazit: Vor- und Nachteile

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, ein Eigenheim auf ein Erbpachtgrundstück zu bauen, sollten Sie sich die Vor- und Nachteile gut überlegen und alle Optionen gründlich durchkalkulieren.

Der Kauf einer Immobilie inklusive Grundstück ist dann sinnvoll, wenn die Bauzinsen niedrig und die Grundstückspreise günstig sind. Ist dies nicht der Fall, bietet das Erbbaurecht einen klaren Vorteil. Da die Kosten für den Grundstückskauf entfallen, können Sie einen geringeren Kredit aufnehmen und müssen entsprechend weniger Zinsen zahlen – was wiederum zu einer geringeren monatlichen Belastung führt.

Obwohl das Erbbaurecht eine günstige Alternative zum Grundstückskauf sein kann, ist Vorsicht geboten: Die jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen können mit steigendem Verkehrswert des Grundstücks deutlich steigen. Wird die Pacht erst nach vielen Jahren wieder angepasst, könnte sie unter Umständen erheblich steigen.