Mietkautionskonto: Diese Fehler sollten Sie nicht begehen

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Mieter oder Vermieter? Wer das Mietkautionskonto anlegen muss

Seit Jahren steigen die Kautionen für Wohnungen. Doch wie verwalten Sie als Vermieter das Fremdgeld eigentlich korrekt? Und welche Ansprüche dürfen Sie als Mieter geltend machen? t-online klärt auf.

Der Vertrag ist unterschrieben, die Schlüssel übergeben und die erste große Summe wechselt die Hand: die Mietkaution. Zum Teil übergeben Mieter bei Unterzeichnung des Mietvertrages dem Vermieter das Geld sogar in bar, doch was passiert danach?

Für Vermieter gibt es bei der Kaution einige Fallstricke und auch Mieter sollten wissen, was mit Ihrem Geld geschieht. t-online erklärt, wie die Kaution richtig verwahrt wird, wie die juristische Lage ist und was mit den Zinsen geschieht.

Was ist ein Kautionskonto?

Ein Kautionskonto ist ein spezielles Bankkonto, auf dem der Vermieter die Kaution für eine Wohnung getrennt von seinem eigenen Vermögen verwahrt. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten:

• Ein offenes Treuhandkonto,
• ein gepfändetes Sparkonto,
• ein gemeinsames oder gepfändetes Sparbuch.

Bei einem Treuhandkonto ist klar geregelt, wer der Eigentümer des Geldes ist – der Mieter – und wer es lediglich verwaltet – der Vermieter. Der Mieter hat dabei keinen Zugriff auf das Konto, das sichert wiederum den Vermieter ab. Der Mieter kann so nicht nach dem Auszug einfach die Mietkaution von dem Konto ziehen, bevor der Vermieter nicht die Wohnung überprüft hat.

Als Mieter sollten Sie darauf achten, dass Sie im Konto dennoch namentlich genannt sind. Denn laut dem Bundesgerichtshof ist der Vermieter verpflichtet, das Treuhandkonto als offenes Sonderkonto zu führen, nicht als sogenanntes verstecktes Treuhandkonto.

Das bedeutet, dass der Vermieter zwar der Inhaber des Kontos ist – Sie als Mieter gleichzeitig aber der Treuhandgeber, also Inhaber des Vermögens, bleiben. Neben Ihrem Namen sollte das Konto dabei auch auf Ihre Anschrift laufen. Sollte Ihr Vermieter das Geld anschließend zweckentfremden, muss die Bank bei einem offenen Sonderkonto haften.

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Bei einem versteckten Treuhandkonto ist es für die Bank nicht ersichtlich, dass Ihnen das Vermögen auf dem Konto gehört und nicht dem Kontoinhaber. Bei Missbrauch kann die Bank also nicht eingreifen.

Zudem ist das Treuhandkonto nur von dem Privatvermögen getrennt, wenn es ein offenes Sonderkonto ist. Ein Insolvenzverwalter kann bei einem versteckten Treuhandkonto nicht erkennen, dass es sich um Fremdkapital handelt, weil dieses schließlich nicht im Konto ausgeschrieben ist.

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Als Mieter haben Sie einen Anspruch darauf, dass Ihr Vermieter Ihnen nachweist, auf welche Weise er das Geld aus der Kaution anlegt. Praktisch für Vermieter: Manche Banken bieten Treuhandkonten an, die mehrere Unterkonten verschiedener Mieter sammeln. Das vereinfacht die Verwaltung.

Wer muss das Kautionskonto anlegen?

In Deutschland legt in der Regel der Vermieter das Kautionskonto an. Dabei gilt: Er darf die Kaution nicht auf seinem Privatkonto lagern. Stattdessen muss er die gezahlte Mietsicherheit auf einem separaten Konto hinterlegen.

Denn sollte der Vermieter insolvent gehen, ist das Geld des Mieters auf einem separaten Konto gesichert, sodass er es später garantiert wieder zurückerhält.

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Der Gesetzgeber setzt Vermietern dabei drei weitere wichtige Bedingungen:

1. Er muss das Geld bei einer Bank zum üblichen Zinssatz anlegen,
2. das Konto muss innerhalb von drei Monaten kündbar sein,
3. die Zinserträge stehen dem Mieter zu.

Wie eröffne ich ein Treuhandkonto?

Die Eröffnung eines Treuhandkontos ist aufwendiger als die Eröffnung eines normalen Girokontos. Viele Banken bieten Ihnen als Vermieter aber Servicepakete bei Treuhandkonten an.

Bei vielen klassischen Banken gehen Sie dafür in die Filiale und lassen sich beraten. Bei Direktbanken im Internet läuft es zum Teil anders. Die DKB etwa wirbt mit einem Online-Servicepaket: Bei der Direktbank können Sie online das Treuhandkonto eröffnen und verwalten. Nach Angaben der Bank unterstützt die DKB Sie als Vermieter dabei auch bei den rechtlichen Rahmenbedingungen.

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Denn bei einem Treuhandkonto sollten Sie als Vermieter auch einen Treuhandvertrag mit Ihrem Mieter schließen. Dieser Vertrag gibt dem Vermieter das Recht, einen Teil des Vermögens des Mieters zu verwalten. Der Mieter behält als sogenannter Treugeber aber die Rechte an seinem Geld. Folgende Punkte sollte ein solcher Vertrag enthalten:

• Nennung des Treugebers
• Nennung des Treuhänders
• Beschreibung des Vermögens
• Die Art der Verwaltung des Vermögens
• Befristung & Kündigung des Vertrags
• Rechte des Treugebers
• Vergütung des Treuhänders
• Pflichten des Treuhänders

Ein Treuhandkonto wirkt auf den ersten Blick kompliziert, sichert aber sowohl Mieter als auch Vermieter rechtssicher ab. Der Bundesgerichtshof ist dabei auch klar auf der Seite der Mieter.

Denn für Mieter gilt:

• Mieter müssen die Kaution nicht überweisen, solange der Vermieter nicht ein Treuhandkonto nachweisen kann. Der Vermieter darf in diesem Fall den Mietern auch nicht kündigen. Das bestätigte ein Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) 2010.
• Das gilt auch bei einer Ratenzahlung der Kaution. Wenn der Vermieter nach der ersten Zahlung kein Treuhandkonto nachweisen kann, muss der Mieter die weiteren Raten nicht zahlen, bis der Vermieter ein insolvenzfestes Konto nennt. Und: Die Mieter können diesen Nachweis auch gerichtlich erzwingen.
• Wenn die Mieter die Kaution schon gezahlt haben, können Sie bei ausbleibenden Nachweis die Mietzahlungen in Höhe der Kaution zurückhalten. Das zeigt ein Urteil des BGH aus dem Jahr 2015.

Für Vermieter gilt:

• Wenn Sie als Vermieter das Geld nicht von Ihrem Privatvermögen trennen, verstoßen Sie gegen das Bürgerliche Gesetzbuch und könnten der Untreue angeklagt werden.
• Doch keine Sorge, auch hier gibt der BGH Entwarnung: Solange Sie als Vermieter die Kautionssumme jederzeit an den Mieter zurückzahlen können, machen Sie sich nicht der Untreue schuldig.

Gibt es Alternativen zum klassischen Treuhandkonto?

Ja, denn auch der Mieter kann ein Konto eröffnen und es dem Vermieter verpfänden. Es muss nur deutlich sein, dass es sich bei der Kautionssumme nicht um das Vermögen des Vermieters handelt.

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Als Mieter unterschreiben Sie in diesem Fall eine Verpfändungserklärung, in der Sie die Daten zum Vermieter angeben und das Datum des Mietvertrages. Beide Parteien müssen die Verpfändungserklärung unterzeichnen. Anschließend leitet die Bank die Kontoinformationen an den Vermieter weiter.

Die Bank als Mittelsmann

Sollte der Vermieter das Ersparte auflösen, um etwa Schäden mit der Kaution zu begleichen, informiert die Bank Sie als Mieter. Einige Banken bewerben dieses Modell direkt als Mietkautionskonto.

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Die Bank überträgt bei diesem Service den Kautionsbetrag von Ihrem Hauptkonto automatisch auf das Kautionskonto. Je nach Bank sind diese Konten kostenlos oder kostenpflichtig, auch die Anträge können Sie zum Teil online stellen. Sollten Sie die Verpfändung online abschließen, schickt Ihnen Ihre Bank anschließend die Urkunden per Post zu.

Als Mieter können Sie als Alternative ein Sparbuch verpfänden oder es gemeinsam mit ihrem Vermieter eröffnen. Zudem gibt es auch noch das Modell der Mietkautionsversicherung. Hier birgt das Versicherungsunternehmen gegenüber ihren Mieter für die Kautionssumme, dafür zahlen Sie als Mieter eine monatliche Gebühr (mehr zu diesem Modell lesen Sie hier). Auch der Vermieter kann ein Sparbuch anlegen und es treuhändisch verwalten, wie oben beschrieben.

Gibt es eine Mindestlaufzeit für das Mietkautionskonto?

Nein, nicht prinzipiell. Da Ihr Vermieter die Kaution auf einem Treuhandkonto verwahren muss oder Sie Ihrem Vermieter ein Sparbuch mit dem Kautionsbetrag verpfänden können, gibt es nicht zwangsläufig eine Mindestlaufzeit.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses und der gesetzlichen Kündigungen zahlt der Vermieter Ihnen den Kautionsbetrag von dem Treuhandkonto aus und kündigt dieses dann bei der Bank.

Ebenso können Sie bei einem verpfändeten Sparbuch die Pfändung nach der endgültigen Beendigung des Mietverhältnisses zurücknehmen. Bei einer Kontokündigung sollten Sie allerdings stets die Kündigungsfristen des Instituts beachten, die variieren können.

Sollten Sie oder Ihr Vermieter ein Service-Produkt einer Bank in Anspruch genommen haben, sollten Sie hier einen Blick in die Bedingungen werfen, da sich diese je nach Bank unterscheiden können.

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Fest steht: Solange das Mietverhältnisse besteht, muss der Vermieter die Kautionssumme treuhändisch verwalten. Er darf also den Betrag nicht zwischenzeitlich vom Kautionskonto auf ein privat geführtes Konto übertragen oder sich auszahlen lassen. Das Geld muss also mindestens so lange auf dem Mietkautionskonto verbleiben, wie Sie Mieter des Objekts sind.