Immobilien: Wie viel Gehalt brauche ich, um ein Haus zu kaufen?

Immobilie finanzieren

So viel Gehalt brauchen Sie, um ein Haus zu kaufen

Wie viel Immobilie können Sie sich leisten? Rechenbeispiele, Faustformeln und Tipps zeigen, was mit 3.000 oder 4.000 Euro netto drin ist.

Eine Immobilie zu kaufen, gilt als einer der größten finanziellen Schritte im Leben – und wirft entsprechend viele Fragen auf: Reicht mein Einkommen für ein Haus oder eine Wohnung? Wie viel Eigenkapital ist notwendig? Was zählt überhaupt als Einkommen? Und mit welcher monatlichen Belastung muss ich rechnen? Wir klären die wichtigsten Punkte – mit Rechenbeispielen, Faustformeln und praktischen Tipps.

Der wichtigste Faktor: Ihr Nettoeinkommen

Ihr monatliches Nettoeinkommen bestimmt maßgeblich, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Banken verwenden dabei in der Regel folgende Faustformel:

• Die monatliche Kreditrate sollte maximal 35 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen.

Diese Grenze stellt sicher, dass Ihnen auch nach Abzug der Finanzierungskosten genügend Geld für Lebenshaltung, Rücklagen und Notfälle bleibt.

Beachten Sie: Bei diesen Zahlen handelt es sich um Durchschnittswerte, die je nach Ihrer persönlichen Situation abweichen können. Verbraucherschützer raten daher dazu, Ihren voraussichtlichen künftigen Überschuss zu berechnen – und zwar in diesen vier Schritten:

1. Aktuelle Einnahmen und Ausgaben aufstellen: Fertigen Sie eine Liste mit all Ihren Einnahmen und Ausgaben pro Monat an. Was alles zum Einkommen zählt, erfahren Sie im nächsten Abschnitt. Ausgaben sind neben den Lebenshaltungskosten zum Beispiel Miete, Beiträge für Versicherungen oder Vereine, Kosten für Auto oder ÖPNV-Ticket, unregelmäßige Ausgaben wie Urlaube und Rücklagen.
2. Künftige Einnahmen und Ausgaben schätzen: Bedenken Sie nun, was sich an diesen Posten ändert, sobald Sie vom Mieter zum Eigentümer werden – ohne die Kreditrate zu berücksichtigen. Welche zusätzlichen Kosten, etwa für Versicherungen und Rücklagen, kommen auf Sie zu? Ändern sich die Nebenkosten für Strom und Heizung oder die Fahrtkosten zur Arbeit? Welche Ausgaben fallen weg, etwa die bisherige Kaltmiete?
3. Private Pläne berücksichtigen: Niemand kann in die Glaskugel schauen, aber womöglich haben Sie zumindest eine Idee davon, ob sich an Ihrem Einkommen künftig etwas ändern dürfte – etwa weil Sie aufgrund eines Kinderwunsches in Teilzeit wechseln könnten, einen Pflegefall in der Familie betreuen müssen oder Ihr Arbeitsplatz gefährdet ist.
4. Künftigen Überschuss berechnen: Beziehen Sie diese weiteren Überlegungen in die Berechnung des monatlichen Überschusses ein. Sie erhalten dann den voraussichtlichen künftigen Überschuss – also Ihre persönliche maximale Kreditrate.

Was zählt als Einkommen?

Neben dem Gehalt können weitere Einkommensquellen bei der Kreditprüfung berücksichtigt werden – allerdings unter Bedingungen. Zum Einkommen rechnen Banken in der Regel Folgendes:

• Nettoeinkommen aus Angestelltenverhältnis
• Selbstständige Einkommen, meist mit Nachweis über zwei bis drei Jahre
• Kindergeld, Elterngeld (teils eingeschränkt, je nach Bank)
• Mieteinnahmen, sofern stabil
• Kapitalerträge (Zinsen, Dividenden), wenn regelmäßig
• Nebeneinkünfte (zum Beispiel Minijobs), je nach Nachweisbarkeit

Achtung: Einmalzahlungen wie Boni, Erbschaften oder Prämien werden oft nicht vollständig angerechnet.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Der voraussichtliche künftige Überschuss (siehe oben) hilft Ihnen, die maximal mögliche Höhe des Darlehens zu ermitteln. Ziehen Sie dafür zur Sicherheit noch einmal 10 Prozent vom oben errechneten monatlichen Überschuss ab, um Ihre Monatsrate zu erhalten. So stellen Sie sicher, dass Sie nicht in Schwierigkeiten geraten, falls sich Ihre Einnahmen und Ausgaben doch ungünstiger entwickeln, als erwartet, oder Sie bei der Berechnung einen Posten vergessen haben.

Je nach anfänglicher Tilgung und Zinssatz für den Kredit ergibt sich die Summe an Schulden, die Sie sich leisten können. Tilgung ist der Teil der Monatsrate, mit dem Sie den eigentlichen Kredit zurückzahlen. Der Zins ist der Teil, der als Gebühr an die Bank fällig wird. Zusammengenommen spricht man auch von "Annuität". Das ist der feste Betrag, den Sie jeden Monat an die Bank zahlen.

Die folgende Tabelle zeigt Ihnen, welche Darlehenshöhe abhängig von der Monatsrate und der Summe aus Tilgung und Zins möglich ist. Dabei ist es egal, wie sich die Annuität zusammensetzt – also ob bei einer Annuität von 5 Prozent zum Beispiel 3 Prozent für den Zins und 2 Prozent für die Tilgung anfallen oder 4 Prozent für den Zins und 1 Prozent für die Tilgung. Die Berechnung stammt von der Verbraucherzentrale.

Wichtig: Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Viele Banken empfehlen eine Tilgung von mindestens 2 Prozent, besser 3 Prozent, damit Sie den Kredit nicht 30 oder 40 Jahre lang abbezahlen. Das funktioniert umso leichter, je günstiger die Bauzinsen sind. Denn dann haben sie automatisch mehr Geld für die Tilgung übrig.

Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die Restschuld bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro innerhalb von zehn Jahren entwickelt, wenn die anfängliche Tilgung pro Jahr bei 2 Prozent liegt und der Zinssatz ebenfalls. Das entspricht einer Monatsrate von 1.000 Euro.

Sie sehen: Bei der Baufinanzierung spielen viele Variablen eine Rolle. Neben Nettoeinkommen, Zinssatz, Tilgungsrate und Kreditlaufzeit ist das auch die Höhe Ihres Eigenkapitals, also etwa Geld auf Sparkonten oder aus zuteilungsreifen Bausparverträgen. Dabei gilt: Es sollte mindestens so hoch sein wie die Summe der Kaufnebenkosten. Je nach Bundesland sind das 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Mehr zum nötigen Eigenkapital lesen Sie hier.

Zu den Kaufnebenkosten zählen:

• Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland: 3,5 bis 6,5 Prozent)
• Notar und Grundbucheintrag (1,5 bis 2 Prozent)
• Maklerprovision, sofern einer eingesetzt wird (je nach Region zwischen 3 und 6 Prozent plus 19 Prozent Mehrwertsteuer, also bis zu 7,14 Prozent)
• Modernisierung/Renovierung (abhängig vom Alter des Hauses)
• Umzugskosten

Haben Sie zusätzliches Eigenkapital, verbessern sich Ihre Finanzierungskonditionen. Baufinanzierungsvermittler empfehlen, zusätzlich zu den Kaufnebenkosten etwa 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen.

Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sollten Sie idealerweise also etwa 90.000 bis 105.000 Euro Eigenkapital einplanen – 20 Prozent des Kaufpreises (60.000 Euro) plus 10 bis 15 Prozent für Nebenkosten (30.000 bis 45.000 Euro). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären insgesamt zwischen 120.000 und 140.000 Euro Eigenkapital nötig.

Der maximal mögliche Darlehensbetrag und Ihr Eigenkapital ergeben die Summe, die Sie für Ihre Immobilie ausgeben können. Im Folgenden geben wir Ihnen noch zwei Beispielrechnungen.

Kann man mit 3.000 Euro netto ein Haus finanzieren?

Ja, die Frage ist nur, wie teuer es sein darf. Anhand der oben aufgeführten Parameter können Sie es berechnen. Das könnte beispielsweise so aussehen:

Nehmen wir an, Ihr anfänglicher Tilgungssatz beträgt 2 Prozent und der Zinssatz 3 Prozent. Nehmen wir weiter an, Ihre monatliche Rate beträgt 35 Prozent Ihres Nettoeinkommens und damit 1.050 Euro. Damit kommen Sie auf ein maximales Darlehen von 252.000 Euro. Die Formel dafür lautet:

• (Monatliche Rate x 12) / (Zins + Tilgungssatz) = Darlehensbetrag
• 1.050 Euro x 12 / (0,03 + 0,02) = 252.000 Euro

Mit einem Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises – angenommen 63.000 Euro – könnten Sie somit ein Haus im Wert von etwa 315.000 Euro finanzieren.

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Wie viel Haus kann man mit 4.000 Euro netto finanzieren?

Mit einem Nettoeinkommen von 4.000 Euro liegt die empfohlene maximale monatliche Rate bei 1.400 Euro, wenn wir wieder die 35-Prozent-Faustformel anwenden. Bei einem anfänglichen Tilgungssatz von 2 Prozent und einem Zinssatz von 3 Prozent ergibt sich folgende Rechnung:

• 1.400 Euro x 12 / (0,03 + 0,02) = 336.000 Euro

Mit 20 Prozent Eigenkapital (84.000 Euro) könnten Sie somit ein Haus im Wert von etwa 420.000 Euro finanzieren.