Hauskauf: Welche Steuern fallen an und was kann man absetzen?

Als Selbstnutzer und Vermieter

Hauskauf: Diese Steuern fallen an – und das können Sie absetzen

Hauskauf geplant? Diese Steuer-Tipps sparen bares Geld – was Selbstnutzer zahlen müssen und welche Vorteile Vermieter nutzen können.

Wer ein Haus kauft, muss tief in die Tasche greifen – nicht nur wegen des reinen Kaufpreises. Auch Steuern schlagen zu Buche. Doch je nachdem, ob Sie selbst einziehen oder vermieten, lassen sich einige davon absetzen. Ein Überblick, was fällig wird – und wo Sparpotenzial steckt.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks an – und zwar einmalig. Sie wird prozentual vom Kaufpreis berechnet und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Für ein Haus im Wert von 300.000 Euro zahlen Sie also zwischen 10.500 und 19.500 Euro Grunderwerbsteuer ans Finanzamt.

Die folgende Tabelle zeigt Ihnen die Sätze der Grunderwerbssteuer in den einzelnen Bundesländern:

Grunderwerbssteuer fällt nicht an, wenn:

• der Kaufpreis unter 2.500 Euro liegt,
• die Immobilie an Verwandte in gerader Linie verkauft wird, also zum Beispiel bei Verkäufen zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln,
• die Immobilie verschenkt oder vererbt wird.

Grundsteuer

Eine weitere Steuer, auf die sich Hausbesitzer einstellen müssen, ist die Grundsteuer. Dabei handelt es sich um eine laufende Steuer, die jährlich von den Kommunen erhoben wird. Sie richtet sich nach dem sogenannten Grundsteuerwert (seit 2025 neu berechnet nach der Grundsteuerreform) sowie dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. Lesen Sie hier, wie sich die Grundsteuer berechnet.

Für Selbstnutzer gehört die Steuer zu ihren Nebenkosten. Vermieter können sie über die jährliche Betriebskostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen (mehr dazu hier).

Spekulationssteuer

Wenn Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen, kann das Finanzamt eine Spekulationssteuer auf den Gewinn erheben. Das gilt in der Regel aber nur für Kapitalanleger. Selbstnutzer, die das Haus oder die Wohnung mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben, sind von der Spekulationssteuer befreit.

Bei der Berechnung zählen die angebrochenen Kalenderjahre. Das heißt: Wer beispielsweise im Dezember 2022 in ein Haus zieht und es im Januar 2024 wieder verkauft hat, muss keine Spekulationssteuer zahlen.

Für die Spekulationssteuer gibt es keinen festen Steuersatz. Der Verkaufsgewinn zählt zu den sonstigen Einkünften und unterliegt damit der normalen Einkommensteuer. Das bedeutet: Je höher Ihr zu versteuerndes Einkommen insgesamt, desto mehr Spekulationssteuer zahlen Sie – und umgekehrt.

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Was kann man beim Hauskauf steuerlich absetzen?

Das kommt darauf an, ob Sie das Haus privat nutzen oder vermieten. Für Privatnutzer gilt: Der Hauskauf ist nicht steuerlich absetzbar – weder der Kaufpreis der Immobilie und des Grundstücks noch die Nebenkosten. Es kann aber andere Ausgaben geben, die Selbstnutzer in der Steuererklärung angeben können:

• Beiträge und Zulagen für eine Riester-Rente, deren Guthaben Sie beim Hauskauf in die Immobilienfinanzierung einbringen,
• bei berufsbedingtem Umzug können Sie Werbungskosten absetzen, etwa für Transportkosten, Meldegebühren und Ummeldegebühren für das Kfz (mehr dazu hier),
• bei privatem Umzug können Sie haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen, etwa die Kosten für Handwerker oder die Umzugsfirma (mehr dazu hier).

Vermieter haben grundsätzlich mehr Spielraum. Sie können viele Kosten rund um den Hauskauf als Werbungskosten geltend machen, darunter:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Maklergebühren
• Kosten für die Immobilienanzeige
• Finanzierungskosten, zum Beispiel Zinsen und Kontoführungsgebühren für das Darlehen
• Fahrtkosten zur Besichtigung
• Reparaturen und Renovierungen
• Sanierungen
• Bürokosten wie Ausgaben für Mustermietverträge, Telefon und Porto, Schreibbedarf und Software
• Ausstattungskosten, etwa für eine Einbauküche oder Möbel, wenn die Immobilie möbliert vermietet wird
• Anwaltskosten und Rechtsschutzversicherung
• Mitgliedsbeitrag in Eigentümerverbänden

Kapitalanleger, die ein Haus oder eine Wohnung vermieten, profitieren zudem von der sogenannten Absetzung für Abnutzung (AfA). Diese erlaubt es, die Anschaffungskosten des Gebäudes steuerlich über viele Jahre abzusetzen. Dabei gelten unterschiedliche Regeln, je nachdem, wann die Immobilie fertiggestellt wurde:

• Für ein Haus, das bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut worden ist, können Vermieter 2,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes pro Jahr von der Steuer abschreiben. Und das so lange, bis 100 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes erreicht sind.
• Für ein Haus, das zwischen 1924 und 2022 fertiggestellt worden ist, können Vermieter 2 Prozent im Jahr abschreiben und das 50 Jahre lang.
• Für ein Haus, das nach dem 31. Dezember 2022 gebaut worden ist, können Sie jährlich 3 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes abschreiben.

Auch fest verbaute Einrichtungsgegenstände wie zum Beispiel Einbauküchen können Sie steuerlich abschreiben. Diese gelten als selbstständige Wirtschaftsgüter und können über zehn Jahre mit 10 Prozent pro Jahr angesetzt werden.