Mieterhöhung: Was die Kappungsgrenze bei Mieten bedeutet

Knapper Wohnraum

Was die Kappungsgrenze bei Mieten bedeutet

In vielen Städten scheinen die Mieten unaufhörlich zu steigen. Doch es gibt gesetzliche Grenzen. Was Sie sich nicht gefallen lassen müssen.

Vor diesem Schreiben fürchten sich viele: Mieterhöhung. Doch nicht immer hat der Vermieter die besten Argumente auf seiner Seite.

Verstößt er gegen die sogenannte Kappungsgrenze, müssen Sie weniger Miete zusätzlich zahlen, als Ihr Vermieter gerne hätte. Wir erklären, wo diese Grenze liegt, in welchen Regionen sie besonders streng ausfällt und was Sie tun können, wenn Ihr Vermieter die Kappungsgrenze überschreitet.

Um wie viel Prozent darf die Miete erhöht werden?

In bestehenden Mietverhältnissen darf Ihr Vermieter die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Allerdings muss er sich dafür mitunter Zeit nehmen: Denn die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In bestimmten Städten gilt sogar eine noch niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent (mehr dazu im nächsten Abschnitt).

Nicht zu verwechseln ist die Kappungsgrenze mit der Mietpreisbremse. Letztere gilt nur bei Neuvermietungen. Mehr zur Zulässigkeit von Mieterhöhungen lesen Sie hier.

Modernisiert Ihr Vermieter die Wohnung, sind andere Grenzen und Fristen relevant. Die Jahresmiete darf dann auf Dauer um 8 Prozent der auf Ihre Wohnung anfallenden Baukosten steigen (§ 559 BGB), allerdings höchstens um drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Liegt Ihre Ausgangskaltmiete unter sieben Euro, sind maximal zwei Euro mehr pro Quadratmeter erlaubt.

Wo gilt die 15-Prozent-Kappungsgrenze?

Eine Kappungsgrenze von 15 Prozent kann in Regionen gelten, in denen Wohnungen knapp sind. Welche Städte dafür in Frage kommen, bestimmen die Regierungen der Bundesländer in Rechtsverordnungen. Derzeit gibt es in allen Bundesländern Gebiete mit niedrigerer Kappungsgrenze außer im Saarland und in Sachsen-Anhalt.

Welche Städte und Bezirke genau unter die Regelung fallen, können Sie den jeweiligen Verordnungen entnehmen:

Wie berechnet man die Kappungsgrenze?

Um zu berechnen, ob eine Mieterhöhung gegen die Kappungsgrenze verstößt, müssen Sie zunächst die Nettokaltmiete kennen, die Sie als Mieter drei Jahre vor Beginn der Mieterhöhung gezahlt haben. Mieterhöhungen, die mit Modernisierungsmaßnahmen oder gestiegenen Betriebskosten erklärt wurden, lassen Sie dabei außen vor.

Diese Nettokaltmiete vergleichen Sie dann mit der neuen erhöhten Miete und berechnen den prozentualen Anstieg. Liegt dieser über 20 Prozent beziehungsweise 15 Prozent, verstößt Ihr Vermieter gegen die gesetzliche Kappungsgrenze.

• Beispiel: Nehmen wir an, Sie zahlten im März 2022 8,50 Euro pro Quadratmeter. Im März 2025 möchte Ihr Vermieter die Miete auf 10,50 Euro erhöhen, weil das der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Da das eine Erhöhung um 24 Prozent wäre, verstößt er damit gegen die Kappungsgrenze. Möglich wären bei einer Kappungsgrenze von 20 Prozent maximal 10,20 Euro pro Quadratmeter, bei einer 15-Prozent-Kappungsgrenze höchstens 9,78 Euro.

Was tun, wenn der Vermieter gegen die Grenze verstößt?

Vermieter müssen Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete schriftlich ankündigen und begründen. Verstoßen sie dabei gegen die Kappungsgrenze, sollten Sie als Mieter die Erhöhung nur bis zum unstrittigen Umfang akzeptieren. Für die Antwort haben Sie Zeit: zwei volle Monate plus den Monat, in dem Sie das Schreiben vom Vermieter erhalten haben.

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Wichtig: Ein Verstoß gegen die Kappungsgrenze führt nicht dazu, dass die komplette Mieterhöhung unwirksam ist. Sie sinkt dann lediglich auf das zulässige Maß. Sollten Sie Ihre Zustimmung jedoch komplett verweigern, kann Sie Ihr Vermieter verklagen. Das Gericht wird ihm dann insoweit recht geben, dass Sie zumindest einer teilweisen Mieterhöhung zustimmen müssen.