Eigenbedarfskündigung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Plausible Gründe nötig

Wann Vermieter Eigenbedarf anmelden dürfen – und wann nicht

Wer seine Wohnung vermietet, kann dafür grundsätzlich Eigenbedarf anmelden. Doch das geht nicht immer.

Wenn Vermieter ihren Mietern kündigen, ist eine der häufigsten Ursachen Eigenbedarf. Das alleine als Grund anzuführen, reicht aber noch nicht, damit die Kündigung wirksam ist. Vermieter müssen deutlich machen, dass sie die Wohnung wirklich benötigen.

Was das genau bedeutet, welche Fristen gelten und worauf Mieter wie Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung achten sollten, erklären wir in diesem Ratgeber.

Was ist Eigenbedarf?

Eigenbedarf ist ein Grund, den Vermieter anführen können, um einen Mietvertrag zu kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Er liegt in der Regel vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung zu Wohnzwecken benötigt – entweder für sich selbst, für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, beispielsweise eine Pflegekraft, oder für bestimmte Familienmitglieder.

Die Betonung liegt dabei auf "benötigen". Der Wunsch, in die Wohnung einzuziehen, reicht alleine nicht aus. Der Vermieter kann nur dann rechtmäßig Eigenbedarf anmelden, wenn er vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennt (mehr dazu im nächsten Abschnitt).

Was sind Gründe für Eigenbedarf?

Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass das Nutzungsinteresse des Vermieters "von hinreichendem Gewicht" ist (Landgericht Berlin, Az.: 65 S 344/20). Das Recht des Eigentümers muss also schwerer wiegen als das Recht des Mieters auf seine Wohnung.

Grundsätzlich dürfen Vermieter Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die Wohnung für sich selbst, für eine zu ihrem Haushalt gehörende Person oder für einen Familienangehörigen benötigen. Der Kreis der Personen, für die der Vermieter Eigenbedarf geltend machen darf, ist dabei weit gefasst.

Dazu gehören alle Angehörigen, die nach dem Gesetz ein Zeugnisverweigerungsrecht haben, und zwar unabhängig davon, ob tatsächlich enge persönliche Bindungen zum Vermieter bestehen.

Die Rechtsprechung hat Eigenbedarfskündigungen bereits für diese Verwandten für zulässig erklärt:

• Ehegatten und Partner
• Eltern, Großeltern und Schwiegereltern
• Kinder und Stiefkinder
• Enkel
• Geschwister
• Nichten und Neffen
• Schwager und Schwägerin

Außerdem können Eigentümer Eigenbedarf auch zugunsten von Haushaltshilfen und Pflegepersonal anmelden.

Wie die Liste oben zeigt, ist eine Eigenbedarfskündigung zugunsten eines entfernteren Verwandten zwar prinzipiell denkbar, Eigentümer müssen aber "ein besonderes und herausgehobenes Näheverhältnis" nachweisen (Amtsgerichts Fürstenfeldbruck, Az.: 5 C 364/19).

Das wäre zum Beispiel gegeben, wenn der Kontakt deutlich über regelmäßige Familientreffen hinausgeht. Als entferntere Verwandte gelten etwa Großnichten und -neffen, Stiefenkel sowie Cousinen und Cousins.

Mögliche Gründe, aus denen sich der Wohnbedarf ergibt, können sein:

• Arbeitsplatzwechsel
• Pflege eines Angehörigen
• Heirat
• Schwangerschaft
• Betreuung von Kindern
• Trennung vom Ehepartner
• gesundheitliche Einschränkungen

Kündigen Vermieter, um die Wohnung als Ferienwohnung zu nutzen, kann auch das als Eigenbedarf durchgehen (BGH, Az. VIII ZR 186/17). Entscheidend ist, ob sie den Plan ernsthaft verfolgen und nachvollziehbar begründen können. Zudem kann Eigenbedarf auch zeitlich begrenzt sein, eine Mindestnutzungsdauer gibt es nicht.

Wann ist Eigenbedarf nicht möglich?

Eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich dann unwirksam, wenn das Besitzrecht des Mieters schwerer wiegt als das Eigentumsrecht des Vermieters. Dem ist so in folgenden Fällen:

Besonderer Härtefall beim Mieter

Liegt bei einem Mieter oder einem seiner Familienmitglieder ein besonderer Härtefall vor, kann eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein. So können beispielsweise ein hohes Alter und eine lange Mietdauer einer erfolgreichen Kündigung im Weg stehen.

Ist der Mieter hochbetagt und tief am Wohnort verwurzelt, verletzt es ihn nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Az. 67 S 345/18) in seinen Grundrechten, wenn er seine Wohnung verliert. Denn dann sei es für ihn aus eigener Kraft nicht möglich, sein Privatleben an einem anderen Ort wiederaufzubauen.

Ein hohes Alter schützt aber nicht grundsätzlich vor einer Eigenbedarfskündigung, weil sich Alter bei jedem anders auswirkt. Es müssen stets weitere Umstände hinzukommen – wie eben die tiefe Verwurzelung oder auch eine angegriffene Gesundheit. Ein gesetzliches Mindestalter, ab dem Mieter kündigungsschutzprivilegiert sind, gibt es nicht.

Zudem ist wichtig, welche Gründe der Vermieter vorbringen kann. Geht es ihm lediglich darum, mehr Wohnkomfort zu genießen oder sich finanziell nur marginal zu verbessern, kann das nicht ausreichend sein.

Weitere Beispiele für Härtefälle können Krankheit, Schwangerschaft oder Suizidgefahr sein. Außerdem kann ein Härtefall vorliegen, wenn Sie keine Ersatzwohnung finden. Allerdings müssen Sie nachweisen können, dass Sie sich ausreichend bemüht haben.

Entfernte Verwandtschaft ohne enge Bindung

Vermieter können nur dann Eigenbedarf zugunsten von entfernten Verwandten wie beispielsweise eines Großneffen anmelden, wenn eine enge soziale Verbundenheit besteht oder der Vermieter moralisch zur Fürsorge verpflichtet ist. Beschränkt sich der Kontakt hingegen nur auf regelmäßige Familientreffen, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.

Weit überhöhter Wohnbedarf

Gerichte müssen zwar grundsätzlich respektieren, wie viele Quadratmeter Vermieter für sich oder Angehörige für angemessen halten, trotzdem gibt es weit überhöhten Wohnbedarf, der einen Rechtsmissbrauch darstellt. Wann der vorliegt, hängt aber nicht von einer bestimmten Wohnfläche ab. Vielmehr muss die Rechtsprechung die genauen Umstände von Fall zu Fall prüfen.

• Beispiel: Eine Eigentümerin hat den Mietern einer Vierzimmerwohnung mit 120 Quadratmetern gekündigt. Zur Begründung führte sie an, ihre 19-jährige Tochter beginne eine Berufsausbildung und brauche eine eigene Wohnung. Dem war auch so. Allerdings sah das Landgericht Berlin in dem konkreten Fall einen weit überhöhten Wohnbedarf, weil die junge Frau zum Zeitpunkt der Kündigung noch in ihrem Kinderzimmer wohnte und ihr Hausstand lediglich aus einem Schreibtisch, einem Bett und einem Kleiderschrank bestand. Nach der Zeugenvernehmung war das Gericht der Ansicht, dass die Tochter auch mit einer halb so großen Wohnung zufrieden sei (Az. 64 S 50/20).

Formfehler im Kündigungsanschreiben

Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, muss sie bestimmten Formalia genügen (mehr dazu unten). Unter anderem muss der Vermieter in seinem Kündigungsanschreiben die Person angeben, für die er die Wohnung benötigt. Die Nennung des Namens ist nur dann nicht erforderlich, wenn der Mieter die entsprechende Person auch so ohne Weiteres identifizieren kann.

Außerdem muss der Vermieter das konkrete Interesse der Person an der Wohnung plausibel begründen. Die schlichte Mitteilung, dass der Vermieter die Wohnung "für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung" nutzen will, reicht nicht aus (Landgericht Berlin, Az. 67 S 249/17).

Widersprüchliche Angaben vor Gericht

Eigenbedarf muss nachvollziehbar begründet werden. Verwickelt sich ein Eigentümer bei der Befragung vor Gericht in Widersprüche, ist diese Voraussetzung nicht gegeben.

• Beispiel: Ein Vater hat Eigenbedarf für seine vermietete Eigentumswohnung geltend gemacht. Einziehen sollte sein Sohn, mit dem er eigenen Bekundungen zufolge in beengten Verhältnissen in einer anderen Wohnung lebte. In der Befragung vor dem Landgericht Berlin machten Vater und Sohn allerdings widersprüchliche Angaben über ihr Einkaufsverhalten und die Frage, ob es einen Kühlschrank gibt. Auch einen typischen Tagesablauf in der angeblich gemeinsamen Wohnung konnte keiner der beiden detailreich schildern (Az: 63 S 192/19).

Eigenbedarf bestand schon oder war abzusehen

Eine Eigenbedarfskündigung ist unzulässig, wenn der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrags bestand oder abzusehen war. Die Schwierigkeit für Mieter besteht allerdings darin, das nachzuweisen.

Grund für Eigenbedarf ist entfallen

Kein Eigenbedarf ohne Begründung. Lag zwar zum Zeitpunkt der Kündigung noch ein Grund vor, erledigte sich aber im Anschluss, ist auch die Kündigung vom Tisch. Ein Beispiel wäre, dass sich ein Paar nach einer Trennung doch wieder versöhnt.

Verschweigt der Vermieter das, riskiert er Schadenersatzforderungen. Der frühere Mieter darf dann zum Beispiel verlangen, dass sein Ex-Vermieter für die Umzugskosten aufkommt. Gleiches gilt bei vorgetäuschtem Eigenbedarf.

Vermieter will die Wohnung verkaufen

Der Verkauf einer Wohnung oder Immobilie rechtfertigt in der Regel nicht, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Er darf zunächst unter dem neuen Besitzer wohnen bleiben. Allerdings kann dieser ihm durchaus aus Eigenbedarfsgründen kündigen – sofern eine mögliche Kündigungssperrfrist abgelaufen ist (mehr dazu unten).

In Ausnahmefällen kann aber auch eine sogenannte Verwertungskündigung rechtens sein. Der Vermieter kündigt dann allen Mietern, weil das Haus ihm mehr Geld bringt, als wenn es noch bewohnt wäre. Das ist aber nur dann erlaubt, wenn er in ernsthaften wirtschaftlichen Schwierigkeiten steckt.

Vermieter will Immobilie gewerblich nutzen

Eigenbedarf kann man in der Regel nur zu Wohnzwecken anmelden. Wer eine Wohnung ausschließlich zu gewerblichen Zwecken benötigt, hat das Nachsehen (BGH, Az. VIII ZR 45/16). Allerdings gibt es Ausnahmen.

Kann der Vermieter zum Beispiel nachweisen, dass die selbstständige Tätigkeit nur dann rentabel ist, wenn er seine Immobilie dafür nutzt, oder er sie aus gesundheitlichen Gründen benötigt, kann sein Interesse über dem des Mieters liegen.

Eigenbedarfs-Teilkündigung

Meldet der Vermieter nur für ein Zimmer Eigenbedarf an, ist das unzulässig. Solche Teilkündigungen sind nämlich nur für Räume möglich, die nicht zum Wohnen dienen. Und das auch nur dann, wenn der Vermieter dort neuen Wohnraum schaffen will (§ 573b BGB).

Wie lange vorher muss man Eigenbedarf anmelden?

Die Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt bei Eigenbedarf in der Regel drei Monate (§ 573c BGB). Die Frist verlängert sich um jeweils drei weitere Monate, wenn das Mietverhältnis die Dauer von fünf und acht Jahren überschreitet. Für befristete Mieten dürfen kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden.

Werden Wohnungen während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt, greift eine Kündigungssperrfrist. Mietern kann dann frühestens drei Jahre nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Je nach Bundesland können in bestimmten Gebieten bis zu zehnjährige Sperrfristen gelten (§ 577a Abs. 2 BGB).

Eigenbedarf: Was gehört alles in das Kündigungsschreiben?

Vermieter, die wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, müssen das ihrem Mieter schriftlich mitteilen. Dabei gilt es einige Regeln zu beachten. Schon ein einziger Formfehler kann dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist.

Folgendes sollte im Kündigungsanschreiben stehen:

• Bedarfsperson und Art des Verhältnisses: Der Vermieter muss deutlich machen, für wen er die Wohnung benötigt und in welchem Verhältnis er zu der Person steht (falls es sich nicht um ihn selbst handelt). Bei entfernten Verwandten oder Haushaltsangehörigen muss er zusätzlich die Umstände offenlegen, aus denen sich die enge Verbundenheit ergibt.
• Begründung: Der Vermieter muss darlegen, warum er die Wohnung benötigt. Die Gründe müssen vernünftig und nachvollziehbar sein.
• Zeitpunkt: Der Vermieter muss mitteilen, ab wann er die Wohnung nutzen will.
• Hinweis auf Widerspruchsrecht: Gemäß § 574 BGB hat der Mieter ein gesetzliches Widerspruchsrecht. Darauf muss ihn der Vermieter im Kündigungsschreiben hinweisen. Gleiches gilt für die Form- und Fristerfordernis, nach der der Mieter den Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich erklären muss.
• Eventuell Hinweis auf Alternativwohnung: Besitzt der Vermieter eine Alternativwohnung, die er seinem Mieter anbieten kann, muss er auch das erwähnen – inklusive der Mietkonditionen. Außerdem sollte er anführen, warum er selbst nicht in diese andere Wohnung einziehen kann.

Damit die Kündigung wirksam wird, muss der Mieter das Kündigungsschreiben tatsächlich bekommen. Vermieter sollten es also mindestens per Einschreiben schicken, um einen Nachweis zu haben. Noch besser ist es, die Kündigung zusammen mit einem Zeugen persönlich beim Mieter abzugeben.

Wie lange muss man bei Eigenbedarf in der Wohnung leben?

Dafür gibt es keine gesetzliche Vorgabe. Auch wenn Vermieter nur vorübergehend Bedarf an ihrer Wohnung haben, kann das laut BGH als Eigenbedarf durchgehen. Es gibt keine Mindestnutzungsdauer.

Kann man eine Eigenbedarfskündigung ausschließen?

Ja, das ist möglich. Mietvertragsklauseln, die dem Mieter einen Vorteil gewähren, sind grundsätzlich wirksam und können später nicht einseitig geändert werden. Ob der Vermieter dabei mitspielt, ist allerdings eine andere Frage.

Wie wehren sich Mieter gegen Eigenbedarf?

Erhält ein Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, sollte er laut Deutschem Mieterbund in jedem Fall sofort schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Denn der muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter eingehen.

• Zehn Tipps: So finden Sie noch eine günstige Wohnung

Erfolg hat der Widerspruch aber nur, wenn das Kündigungsschreiben aus formalen Gründen unwirksam ist (siehe oben) oder eine Eigenbedarfskündigung aus einem der oben genannten Gründe nicht zulässig ist. Ist der Vermieter anderer Meinung, droht ein Rechtsstreit. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Parteien ab.

Eigenbedarfskündigung: Welche Kosten kommen bei Widerstand auf Mieter zu?

Ohne Rechtsschutzversicherung (mehr dazu hier) oder Mitgliedschaft in einem Mieterverein kann es für Mieter schnell teuer werden, wenn sie sich der Eigenbedarfskündigung widersetzen. Denn der Vermieter kann dann Räumungsklage erheben. Gewinnt er vor Gericht, müssen die Mieter die Kosten des Verfahrens tragen – und natürlich ausziehen.

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"Diese Kosten erreichen bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro pro Monat in typischen Fällen 8.000 Euro in der ersten Instanz und weitere gut 9.000 Euro in der Berufungsinstanz", heißt es in der Zeitschrift "Finanztest". "Geht der Fall noch in die Revision vor dem Bundesgerichtshof in Karlsruhe, kostet das noch einmal gut 12.000 Euro."