Immobilien als Inflationsschutz: Wie sicher ist Betongold wirklich?

Immobilien gelten oft als sicherer Inflationsschutz. Doch die Rendite von "Betongold" wird stark von Kreditzinsen, Baukosten und der Lage beeinflusst. Ein Faktencheck.

Der Begriff "Betongold" suggeriert eine sichere und lukrative Investition in Immobilien, doch die Realität ist oft komplexer und weniger rosig als der Name vermuten lässt. Faktoren wie Kreditzinsen, Inflation, Bau- und Unterhaltskosten sowie die Lage sind entscheidend für die Rendite. Ist es wirklich in jedem Fall sicher, auf Betongold als Inflationsschutz zu setzen? Eine ehrliche Betrachtung.

Was ist Inflation?

Inflation beschreibt die mit Geldentwertung und Preissteigerungen verbundene, beträchtliche Erhöhung des Geldumlaufs im Verhältnis zu allen produzierten Produkten, Waren und Dienstleistungen. Einfach ausgedrückt: Inflation bezeichnet den Anstieg des allgemeinen Preisniveaus einer Volkswirtschaft.

Ausgelöst wird sie zum Beispiel durch eine hohe Nachfrage: Entweder können Unternehmen nicht schnell genug neue Güter produzieren und Dienstleistungen anbieten oder die Nachfrage der Konsumenten steigt aufgrund von höheren Einkommen. Man spricht dann von Nachfrageinflation.

Es gibt aber auch die Angebotsinflation. Dabei handelt es sich um einen Anstieg des allgemeinen Preisniveaus durch höhere Produktionskosten, die vor allem durch höhere Rohstoff- und Energiepreise sowie höhere Löhne verursacht werden.

Das mittelfristige Inflationsziel in der EU wird von der Europäischen Zentralbank (EZB) mit zwei Prozent angegeben. Oberstes Ziel der EZB ist es, die Preisstabilität in der Eurozone zu gewährleisten. Damit eine Immobilie besser abschneidet als die Inflation, muss die Rendite im Schnitt also mindestens über der Zwei-Prozent-Marke pro Jahr liegen. Ist das in der Praxis realistisch?

Welche Auswirkungen hat die Inflation auf Immobilien?

Die Inflation hat verschiedene Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Wenn weniger Häuser gebaut als nachgefragt werden, steigt der Kaufwert dieser Immobilien. Ein knappes Gut wird teurer, wenn es jeder kaufen kann. Wenn zu viele Wohnungen auf dem Markt sind und zu wenige Menschen Eigentümer werden wollen – zum Beispiel, weil sie sich keine Immobilie leisten können – sinkt der Wert von Wohnungen und Häusern.

Grundsätzlich gilt: Steigt die Inflation, steigen in der Regel auch die Immobilienwerte. Immobilien werden daher oft als Inflationsschutz bezeichnet, da sie ihren realen Wert weitgehend erhalten oder sogar steigern können, während das Geld an Kaufkraft verliert.

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Umgekehrt werden mit steigender Inflation andere Anlageklassen wie Anleihen attraktiver und viele Anleger und Investoren sehen in Bonds eine ertragreichere Alternative zu Immobilien. Zudem macht ein allgemein steigendes Preisniveau Immobilienfinanzierung teurer. Weniger Verbraucher können sich ein Haus leisten – das wiederum drückt die Preise.

Ob sich der Hauskauf lohnt und die erwartete Rendite bringt, hängt von weiteren Faktoren ab, die in die Gesamtrechnung einfließen.

Moderat steigende Immobilienpreise

Obwohl Immobilienpreise von Angebot und Nachfrage bestimmt werden, steigen sie perspektivisch gesehen auf mehrere Jahre in der Regel trotzdem – im Vergleich zu Aktien und Anleihen unterdurchschnittlich, aber ohne langfristigen Wertverfall.

Wissenschaftler der London Business School und Experten der ehemaligen Schweizer Bank Credit Suisse haben in einer Studie verschiedene Anlageklassen in 23 Ländern und auf drei Kontinenten seit dem Jahr 1900 verglichen, darunter die USA, China, Japan und europäische Länder wie Deutschland.

Demnach sind Immobilien im Schnitt zwar keine rentablere Anlage als Aktien, die mit 5,2 Prozent jährlich zulegen konnten. Der Großteil der Immobilienerträge erreichte inflationsbereinigt dennoch 4,8 Prozent und stammte aus Mieteinkünften, so die Forscher. Wer allein auf den Wertgewinn der Gebäude setzte, musste sich mit lediglich 1,3 Prozent Rendite begnügen.

Rechnete man aus den Immobilien-Indizes den Metropoleneffekt heraus, dann schrumpfte der Ertrag sogar. Und nach Instandhaltungskosten und Versicherungen steht laut Studie sogar ein Verlust von zwei Prozent pro Jahr.

Regionale Unterschiede

Dabei gibt es jedoch regionale Unterschiede. Die Inflationssicherheit von Immobilien kann je nach Staat, Land oder Stadt stark variieren. Immobilien in wachsenden Metropolen und guten Lagen bieten tendenziell einen besseren Inflationsschutz als auf dem Land.

Eine Wohnung in München oder Hamburg lässt sich jedes Jahr teurer verkaufen als ein Haus im ländlichen Raum. Grund: Die Nachfrage nach Wohneigentum in Städten trifft auf ein geringes Angebot, während es auf dem Land umgekehrt ist – mit Ausnahme guter Lagen von Immobilien in besonderen Regionen wie begehrten Urlaubsorten.

Auch in den sogenannten Speckgürteln großer Städte, also in gut angebundenen Kleinstädten und Gemeinden rings um Metropolen, steigen die Immobilienpreise stärker als in ländlichen Regionen.

Laut "Bundesbaublatt" ist sogar ein gegenläufiger Trend zu beobachten: In kleinen Gemeinden mit schrumpfender Bevölkerung sinken die Immobilienpreise gegen die allgemeine Teuerung in Großstädten. Wenn die Bevölkerung in einem Landkreis um ein Prozent zurückgehe, sinken die Wohnungspreise um 2,2 Prozent, zeigt eine empirische Studie des Berlin Institutes für Bevölkerung und Entwicklung.

Unterschiede nach Bausubstanz

Ein weiteres Kriterium für den Wert von Immobilien ist die Bausubstanz. Neuere Immobilien sind in der Regel besser vor Inflation geschützt als sanierungsbedürftige Objekte. Ein ungedämmtes Haus mit Gasheizung erzielt am Markt unterdurchschnittliche Preise als ein Objekt mit modernster Wärmedämmung, einem Fernwärmeanschluss oder einer Wärmepumpe.

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Zudem bieten vermietete Immobilien einen besseren Inflationsschutz als selbstgenutzte, da Mieteinnahmen mit der Inflation steigen können.

Preisschwankungen oft stark

So wie die Wertentwicklung auch bei anderen Anlageklassen wie Aktien, Anleihen oder Gold schwankt, variieren die Renditen bei Immobilien von Jahr zu Jahr stark. Aufgrund der hohen Inflation sind beispielsweise die Preise für Häuser und Wohnungen zwischen 2022 und 2024 stark gesunken.

Der Immobilienpreis für Eigentumswohnungen entwickelte sich laut Schwäbisch Hall im Schnitt von rund 314.000 Euro im April 2022 bis August 2024 auf 275.000 Euro – ein Rückgang um 12 Prozent. Für Bestandshäuser ging es von durchschnittlich 418.000 Euro auf 357.000 Euro nach unten. Das entspricht einem Rückgang von etwa 14,5 Prozent.

Der Immobilienboom der vergangenen Jahre ist damit vorbei. Vor dem Hintergrund niedriger Zinsen sind die Preise für Wohnimmobilien laut Statistischem Bundesamt zwischen 2015 und 2022 bundesweit um knapp 63 Prozent gestiegen. Für Wohnungen in den sieben größten Großstädten stiegen die Preise sogar um 72 Prozent.

Dennoch: Die Historie zeigt, dass Immobilien auch in inflationären Zeiten an Wert zulegen können. Laut Analysehaus Bulwiengesa kletterten die Immobilienpreise in Deutschland bei Wohnungen und Häusern in den 1970er Jahren, als die Inflation auf bis zu 7,1 Prozent stieg.

Mitte der 90er Jahre sanken die Preise jedoch um durchschnittlich fünf Prozent pro Jahr. Auch nach dem Platzen der Dotcom-Blase im Jahr 2000 ging es mit den Preisen abwärts. Der stärkste Rückgang war in den USA zwischen 2005 und 2012 zu verzeichnen, als die Hauspreise um mehr als 36 Prozent einbrachen.

Auswirkungen auf die Finanzierung von Immobilien

Vorteile einer Immobilienfinanzierung mit langer Zinsbindung ergeben sich, wenn der Immobilienkredit niedrig und die Inflation hoch ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Immobilienkredit in einem Niedrigzinsumfeld aufgenommen wurde und dann eine Hochzinsphase eintritt. Bei hoher Inflation werden neue Kredite tendenziell teurer, da die Zentralbanken als Reaktion auf die Inflation die Zinsen erhöhen.

Für Immobilienbesitzer, insbesondere Vermieter, hat eine hohe Inflation positive Auswirkungen: Während der Wert der Immobilie steigt, bleibt der Nominalwert der bestehenden Schulden gleich. Das bedeutet, dass der reale Wert der Schulden sinkt, wenn das Geld durch die Inflation entwertet wird.

Welche Kosten können die Rendite drücken?

Neben Preisschwankungen und einem ungünstigen wirtschaftlichen Umfeld für Immobilienbesitzer, die kaufen oder verkaufen wollen oder müssen, sind die laufenden Kosten die größten Risiken, die die Rendite schmälern können.

Viele Immobilienbesitzer und Vermieter überschätzen die tatsächliche Rendite ihrer Immobilie. Nach Abzug von Fixkosten, Instandhaltungskosten, Kosten für Verwaltung und möglicher Mietausfälle bleibt laut "Versicherungsmagazin" oft nur eine geringe Rendite von 1,5 bis zwei Prozent übrig.

Im Vergleich zu anderen Anlageklassen wie Aktien, ETFs oder Anleihen erfordert der Einstieg in den Immobilienmarkt erhebliche Anfangsinvestitionen. Je höher der Eigenanteil und je positiver die Wertentwicklung der Immobilie, desto schneller wirft die Anlage eine positive Rendite ab.

In der Regel dauert es mindestens 15 bis 20 Jahre, bis eine finanzierte Immobilie nach Abzug aller Kosten rentabel wird. Bei günstigen Bedingungen wie niedrigen Zinsen, hohem Eigenkapitaleinsatz und guter Lage kann dieser Zeitraum kürzer ausfallen. In weniger vorteilhaften Szenarien kann es auch 25 bis 30 Jahre oder länger dauern.

Warum steigt der Wert von Immobilien?

Trotz erheblicher Risiken: Immobilien haben gegenüber anderen Gütern wie Autos, elektronischen Geräten oder Gebrauchsgegenständen einen entscheidenden Vorteil: Die Menge ist begrenzt. Es können in einer Stadt nicht unendlich viele Wohnungen gebaut und auf dem Land nicht unendlich viele Einfamilienhäuser errichtet werden.

In Deutschland ist die starke Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot ein Grund für steigende Immobilienpreise. Weil nicht genügend Wohnungen gebaut werden, herrscht vor allem in Ballungsräumen ein Mangel an Wohnraum, was zu steigenden Mieten als auch zu höheren Preisen bei Kaufimmobilien führt.

Auf dem Land ist ein Mangel an Bauland einer der Gründe für die Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt. Laut Statista kostete im Jahr 2022 ein Quadratmeter baureifes Land in Deutschland durchschnittlich 236 Euro. Zwanzig Jahre zuvor waren es noch weniger als 100 Euro für den Quadratmeter. Knappes Bauland wird teurer und führt damit zu insgesamt steigenden Immobilienpreisen.

Wachsende Baukosten und Sanierungsdruck

Verschiedene Studien zeigen, dass der Begriff "Betongold" vor allem auf Immobilien zutrifft, die vermietet und nicht vom Eigentümer selbst bewohnt werden, sich in guter Lage befinden, und eine gute Bausubstanz aufweisen.

Die künftigen Herausforderungen für den Immobilienmarkt bestehen darin, die Wirtschaftlichkeit von Neubauprojekten mit den steigenden Baukosten und Immobilienkrediten in Einklang zu bringen.

Hinzu kommt, dass in den kommenden Jahren eine Vielzahl von Bestandsimmobilien nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) saniert werden müssen, was den Investitionsbedarf erhöht und die Renditeerwartungen schmälert.

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Auch wenn Immobilien weiterhin eine attraktive Anlagemöglichkeit darstellen, sind die Auswirkungen auf die Rendite komplex. Für Immobilienbesitzer und potenzielle Eigentümer ist es daher wichtig, die Vor- und Nachteile einer solchen Investition sorgfältig abzuwägen.