Immobilienverkauf ohne Makler: Was Eigentümer wissen sollten

Aufgaben und Fallen

Immobilienverkauf ohne Makler: Was Eigentümer wissen sollten

Eigentümer können den Verkauf ihrer Immobilie ohne Makler durchziehen. Sie brauchen für das Vorhaben Geduld, gute Nerven und Gespür für den Markt.

Selbermachen oder einen Makler beauftragen? Diese Frage steht im Raum, sobald der Verkauf der eigenen vier Wände beschlossen ist. Für den Verkauf ohne professionelle Unterstützung spricht vor allem das Kostenargument: Es fällt keine Provision an. Wer ohne Makler verkauft, spart also seinen Anteil an dessen Honorar. Dafür müssen Eigentümer und Eigentümerinnen aber einiges an Arbeit, Absicherung und Überwindung leisten.

Offenheit als Schutz vor Haftungsrisiken

Die erste Hürde, die bedacht werden sollte, hat aber nichts mit Formalien zu tun, sondern mit Emotionen. Es ist die enge Verbundenheit mit dem Familienheim. Oftmals verstelle sie den für die Einschätzung des Marktwerts notwendigen neutralen Blick, sagt Detlev Schmidt, der von Cuxhaven aus sowohl private Immobilienverkäufer als auch Käufer coacht.

"Man macht die Augen zu vor Fehlern und Mängeln oder hängt an bestimmten Dingen", sagt er. Dies führe zu preislichen Fehleinschätzungen. Schmidts Tipp: Auf Distanz gehen, alles selbstkritisch betrachten und Problemfelder, etwa alte Heizungen oder Feuchtigkeit, realistisch berücksichtigen und den Interessenten offenlegen. Noch besser sei, Defizite zu beheben.

Auf diese Weise können Eigentümerinnen und Eigentümer auch ihre Haftungsrisiken reduzieren. Zum Beispiel kann das Verschweigen von Mängeln einem Urteil des Bundesgerichtshofs zufolge zur Zahlung von Schadenersatz führen (Az. V ZR 133/21). Um nicht in rechtliche Fallen zu tappen, rät Schmidt außerdem zu korrekten Angaben im Exposé. Darunter fallen in erster Linie die Wohn- und Grundstücksfläche und der Energieausweis.

Unterlagen rund um die Immobilie zusammentragen

Die für ihr Vorhaben notwendigen Unterlagen müssen Verkaufswillige selbst beschaffen. Erforderlich sind unter anderem Grundbucheintrag, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Belege für Reparaturen, Rechnungen und Garantien. Bei Eigentumswohnung kommen die Protokolle der Eigentümerversammlung, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hinzu. Optimal sollte alles zehn Jahre rückwirkend vorliegen. Das Zusammentragen ist langwierig, bei Behördengängen kann es Wochen kosten.

Die Dokumente werden Kaufinteressenten während der Besichtigung zur Einsichtnahme angeboten. Mit dieser Transparenz "leisten Verkäufer einen großen Beitrag, um selbst aus der Haftung zu kommen", sagt Schmidt. Denn schaut der Interessent nicht rein, kann das im Streitfall zu seinen Lasten gehen. Schlampige Unterlagen drohen dagegen, zum Bumerang zu werden. Erwerber könnten sie zum Anlass nehmen, "nachträglich den Kaufpreis zu drücken oder die Rückabwicklung zu verlangen, um von den derzeit sinkenden Marktpreisen zu profitieren".

Im Winter planen, im Frühjahr verkaufen

Den Wert der Immobilie einzuschätzen, ist mit die schwierigste Aufgabe beim Verkauf ohne Makler. Orientierung bieten Inserate vergleichbarer Objekte in Print- und Onlinemedien, Verkaufsplattformen und ein Blick in die Schaufenster von Maklern und Banken. Wer eine fundierte Wertermittlung möchte, zieht einen Gutachter hinzu.

Zur Vermarktung gehört die ansprechende Präsentation im Exposé. Um dessen Erstellung müssen sich Privatverkäufer selbst kümmern. Vorsicht bei Bildern: Retuschierte Fotos können einen falschen Eindruck vom Objekt vermitteln. Das ist rechtlich riskant.

Fachleute halten das freundliche Frühjahr als günstigere Verkaufszeit als den trüben Winter. Der wiederum eignet sich zur Vorbereitung: anstreichen, reparieren, entrümpeln, damit die Immobilie bei Besichtigungen attraktiv erscheint. Verkäufer können die dunkle Jahreszeit auch zum Üben von Verhandlungen und Besichtigungen nutzen. Falls jemand sich unsicher ist, bleibt Luft, sich aus dem Familien- oder Freundeskreis Unterstützer mit kaufmännischer und rechtlicher Erfahrung oder Verhandlungsgeschick an die Seite zu holen.

Den Verkauf finanziell und notariell absichern

Die Prüfung der Bonität ist üblicherweise Teil der Makleraufgabe, die ohne an Eigentümern und Eigentümerinnen hängenbleibt. "Sie sollten sich die Finanzierungsbestätigung der Bank oder den Eigenkapitalnachweis ansehen", empfiehlt die Nürnberger Notarin Susanne Herrler. Sie und ihre Kollegen setzen unter anderem den Kaufvertrag auf und agieren als neutrale Instanz zwischen Verkäufer und Erwerber. Notare kümmern sich etwa auch um die Umschreibung im Grundbuch.

Darüber hinaus stellen sie den Kaufpreis fällig, indem sie dem Käufer die sogenannte Fälligkeitsmitteilung schicken. Den Eingang des Geldes auf ihrem Konto müssen Verkäufer selbst prüfen. Die Notarin nennt zwei Absicherungsinstrumente: "Die Schlüsselübergabe erfolgt, wenn das Geld da ist. Danach erfolgt auch erst die Grundbuchumschreibung."

Sie warnt davor, die Schlüssel vorab herauszugeben. Gibt es dennoch solche Absprachen, tragen Notare einen Risikohinweis in den Kaufvertrag ein. Im Kaufvertrag können auch Modalitäten rund um den Auszug geregelt sein. Verkaufende Eigentümer sollten daran denken, dass sie zu dem Datum eine neue Bleibe brauchen und ausreichend Zeit zur Suche einplanen.

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Den Notar können sowohl Verkäufer wie Erwerber vorschlagen. Meistens sprechen sie sich ab. "In der Praxis ist es dann oft so, dass der Verkäufer das Verfahren in Gang setzt", sagt Herrler. Der Käufer zahlt in der Regel die Notargebühr.