Immobilien kaufen und mieten: Das sollten Sie für 2025 wissen

Ratschläge für Käufer und Mieter

"Dann geht der Boom wieder los"

Nach dem historischen Preissturz im vergangenen Jahr scheint die Immobilienkrise vorbei zu sein – keine gute Nachricht für Käufer. Und auch Mieter müssen sich auf höhere Kosten einstellen.

Viele nutzen das Jahresende, um sich über ihre Wünsche und Ziele klar zu werden. Bei manch einem steht womöglich auch der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung auf dem Wunschzettel. Doch wie erschwinglich wird das im kommenden Jahr? Und wie sieht es mit der Alternative aus: weiter zur Miete wohnen? Wichtige Fragen und Antworten im Überblick.

Wird Wohnen 2025 teurer?

Davon ist auszugehen. Daten des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) deuten darauf hin, dass die Immobilienkrise nach dem historischen Preiseinbruch im vergangenen Jahr endet. So meldete der Verband, der große Immobilienfinanzierer wie die Deutsche Bank, die Commerzbank und wichtige Sparkassen und Landesbanken vertritt, zuletzt zwei Quartale in Folge steigende Preise für Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorquartal.

Auch Mieter mussten laut VDP-Daten mehr zahlen. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stiegen vom zweiten zum dritten Quartal um 0,7 Prozent und im Jahresvergleich um 5,6 Prozent. In den Metropolen kletterten die Mieten binnen Jahresfrist am stärksten in Berlin und Frankfurt mit plus 5,4 beziehungsweise 4,7 Prozent.

Dass diese Entwicklung anhält, ist wahrscheinlich. Denn: Monat für Monat würden weniger Baugenehmigungen gemeldet, die Baufertigstellungen blieben auf viel zu geringem Niveau, sagte VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. "Die Situation auf dem Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu."

Sinken die Bauzinsen?

Kaum eine Entwicklung ist für das Geschehen am Immobilienmarkt so wichtig wie die der Zinsen. Allerdings tun sich die Experten mit genauen Prognosen schwer.

"Wir befinden uns in volatilen Zeiten mit Konjunkturrisiken und geopolitischen Unwägbarkeiten", sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin der Interhyp Gruppe. "Was macht Trump ab Januar 2025 wirklich? Bekommen wir Strafzölle, und wenn ja, ab wann? Was passiert nach der US-Wahl in Sachen Welthandel? Wie geht es in der Ukraine weiter? Greift Israel den Iran und seine Ölquellen an?" Alles ungeklärte Fragen, die jedoch Einfluss auf die Bauzinsen haben werden.

Die deutliche Mehrheit des Interhyp-Bankenpanels prognostiziert bis zum Frühjahr 2025 Bauzinsen, die sich für zehnjährige Darlehen in einem Korridor zwischen 3 und 3,5 Prozent bewegen. Kurzfristige Schwankungen seien jederzeit möglich. Bis Ende 2025 hält die Hälfte des Panels steigende Bauzinsen in Richtung der 4-Prozent-Marke für möglich.

Welche Rolle spielt die Europäische Zentralbank?

"Die Baufinanzierungszinsen orientieren sich in der Regel an langfristigen Anlagen wie der deutschen Bundesanleihe. Indirekt können – vor allem überraschende – Leitzinssenkungen der EZB aber Einfluss auf die Bauzinsen haben", sagt Florian Pfaffinger, Leiter der Niederlassung des Finanzdienstleisters Dr. Klein in München. Allerdings seien diese die Ausnahme.

"Wir gehen davon aus, dass die EZB zunächst wartet und sich die wirtschaftliche sowie die Inflations-Entwicklung genau anschaut und sich dann entscheidet, ob es zu weiteren Zinssenkungen im zweiten Halbjahr kommt." Die Zentralbank hatte zuletzt Mitte Dezember ihre Leitzinsen gesenkt. Dieser Schritt war vom Markt bereits in die Bauzinsen eingepreist. Gleiches gilt für ein bis zwei leichte Zinssenkungen im ersten Halbjahr 2025.

Wie sollten sich potenzielle Käufer verhalten?

"Abwarten und auf stark fallende Bauzinsen spekulieren ist keine Option", sagt Interhyp-Vorständin Mohr. "Das Zins-Niveau kann man nicht beeinflussen, die Auswahl einer passenden Immobilie hingegen schon." Sie empfiehlt, lieber Zeit und Energie in die Immobiliensuche zu stecken als in Zinswetten. "In einem unsicheren Marktumfeld ist es wichtig, sich nicht auf das Bauchgefühl zu verlassen – sondern in einer individuellen Finanzierungsberatung herauszufinden, was möglich ist."

Kerstin Kage, Vorständin der Ventis Immobilien AG, ist optimistisch, dass die Zahl der Käufe im kommenden Jahr wieder anziehen könnte. "Nicht wenige Kaufinteressenten sind derzeit noch verunsichert. Das wird sich aber voraussichtlich ändern, sobald sich die politische Lage nach den Neuwahlen wieder entspannt hat", sagt sie im Gespräch mit t-online.

Unterstützung erwartet sie dabei vom Bankensektor, der in ihren Augen durchaus noch Spielraum hat. "Aktuell zögern viele Banken noch, die gesunkenen Leitzinsen weiterzureichen. Aber auch das wird sich im Laufe des nächsten Jahres wahrscheinlich entspannen." Trifft die Einschätzung zu, würde das bei der Finanzierung gleich doppelt helfen.

Denn damit würden nicht nur die Darlehenskosten selbst sinken – fallende Bauzinsen hätten auch einen Effekt auf die Anforderungen, die Banken an Kaufinteressenten stellen. "Sie werden dann einen weniger hohen Eigenkapitalanteil verlangen, als es jetzt noch gewünscht ist", glaubt Kage. "Damit rechne ich allerdings frühestens 2026."

Bleiben schlecht sanierte Gebäude eine günstige Alternative?

Laut Pfaffinger ist Vorsicht geboten. "Wir sehen, dass Kreditinstitute bei Darlehen für ältere Objekte mit unzureichender Energieeffizienz Zinsaufschläge kalkulieren. Zudem sollten Immobilieninteressierte die Kosten für die Modernisierung zum Kaufpreis hinzurechnen und die Sanierung nicht auf die lange Bank schieben. Denn spätestens bei der Anschlussfinanzierung könnten diese Zinsaufschläge unbequem werden", so der Experte.

Auch Kage weist darauf hin, zusätzliche Kosten für notwendige oder vorgeschriebene Sanierungen im Blick zu behalten. "Ob sich der Kauf eines Neubaus oder eines Bestandsgebäudes mehr lohnt, lässt sich pauschal nicht sagen. Es kommt immer auf den Zustand der Immobilie an und welche gesetzlichen Regularien es gibt." Generell sei zu beobachten, dass die Preise von Bestandsimmobilien langsam wieder anziehen.

Das Thema Energieeffizienz sei in jedem Fall gekommen, um zu bleiben. "Energieeffizientes Bauen wird sich 2025 fortsetzen. Da gibt es keinen Weg zurück. Und das ist auch gut so", sagt Kage. "Bei Projekten, die wir morgen umsetzen, legen wir einen ganz anderen Energiestandard an als noch vor fünf Jahren." Nachhaltiges Bauen sei aktuell zwar noch teurer, das wird sich nach Ansicht der Expertin aber ändern, sobald mehr Entwickler diesen Weg gehen.

Bleiben Immobilien eine attraktive Geldanlage?

"Immobilien waren immer eine sichere Anlageform und das wird sich auch nicht ändern", sagt Kage. Aber natürlich spielen die Art und die Lage der Immobilie eine wichtige Rolle. "Unser Unternehmen ist auf A-Lagen in Berlin und an der Ostsee spezialisiert. Das sind Regionen, bei denen ein Wiederverkauf in naher und ferner Zukunft immer gute Renditen bringen wird." Grundsätzlich erwartet die Expertin, dass sich viele Menschen, die zuletzt ins Wertpapiergeschäft eingestiegen sind, umorientieren, sobald die Bauzinsen wieder fallen. "Dann geht der Boom auf Immobilien wieder los", so Kage.

Priorität habe bei der Kaufentscheidung immer die Lage. "Habe ich alles, was ich brauche? Supermärkte, Schulen, Ärzte, eine gute Verkehrsanbindung? All das macht die Immobilie letzten Endes lebenswert und erhöht ihren Wert."

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Was sollte die neue Regierung tun?

Um den Neubau von Wohnungen voranzubringen, plädiert Kage für mehr politische Planungssicherheit. "Oft sagt das Bauamt 'ja', das Umweltamt aber 'nein' oder Genehmigungen werden wieder entzogen. Da kann man als Entwickler wenig machen. Auch kommt die Verwaltung oft nicht hinterher und braucht ewig, bis Genehmigungen erteilt sind. Das ist ein großes Hindernis. Grundsätzlich wäre ein Abbau von Bürokratie wünschenswert."