Eigenheim: Mit diesen vier Tipps können Sie sich 2024 ein Haus leisten

Zuletzt ist der Hauskauf wieder etwas einfacher geworden. Trotzdem sind Käufer zurückhaltend. Was Sie tun können, um sich 2024 nicht zu übernehmen.

Eigentlich stehen die Zeichen auf Besserung: Sinkende Immobilienpreise, schrumpfende Inflation, steigende Löhne – seit dem Zinssprung im Jahr 2022 ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung wieder etwas weniger utopisch geworden. Hinzu kommen Bauzinsen, die wenigstens stagnieren, statt immer weiterzuklettern.

Trotzdem halten sich die Käufer zurück. Werden sonst im Schnitt rund 260 Milliarden Euro am deutschen Immobilienmarkt umgesetzt, läuft es nach Angaben des Baufinanzierungsvermittlers Baufi24 für 2023 auf nur rund 160 Milliarden Euro hinaus. "Wer nicht genug Eigenkapital hat, nimmt gerade nicht teil", sagt Tomas Peeters, Vorstandsvorsitzender von Baufi24, t-online.

Bleibt das im neuen Jahr so? Nicht unbedingt, glauben Experten. Denn angehende Immobilienbesitzer haben durchaus Möglichkeiten, ihre finanzielle Belastung zu senken. Wie die aussehen und wie ihnen die Politik noch auf die Sprünge helfen könnte, erklären wir hier.

Tipp Nummer eins: Förderungen nutzen

"Nicht nur die KfW bietet Förderprogramme, auch die Regionalförderbanken mancher Bundesländer unterstützen Häuslebauer", sagt Peeters. "Und die Zulassungsgrenzen sind dort in der Regel weniger streng." Während bei der KfW teilweise schon Haushalte mit einem Bruttoeinkommen von 60.000 Euro im Jahr abgelehnt würden, komme man bei manchen regionalen Förderbanken auch mit Bruttoeinkünften über 100.000 Euro noch durch. "Das ist vielen gar nicht bewusst", so Peeters.

Tipp Nummer zwei: Bausparen erwägen

Unter Umständen kann es sich lohnen, eine Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag zu kombinieren. Denn sollte die Europäische Zentralbank das Zinsniveau wieder senken, dürften kürzere Zinsbindungen unter zehn Jahren wieder deutlich günstiger werden als längere. "Wer trotzdem langfristig Sicherheit über seinen Bauzins haben will, sollte über einen Bausparer nachdenken", sagt Peeters. "Lassen Sie sich aber unbedingt über die Kosten aufklären."

Bei Bausparverträgen ist die Zinsentwicklung deutlich träger, weswegen die Zinsen noch nicht so hoch sind wie bei manch klassischer Baufinanzierung. So sind vergleichsweise niedrige Zinsen für die Zukunft garantiert. Lesen Sie hier, wie Bausparen genau funktioniert.

Tipp Nummer drei: Preise verhandeln

"Mit dem Heizungsgesetz im Nacken werden energieineffiziente Häuser bestraft", sagt Peeters. Hier gebe es Verhandlungsspielraum. "Neubau hingegen bewegt sich nicht im Preis. Was man dort aber tun kann: den Ausbaustandard verhandeln." Also beispielsweise eine günstigere Küche einbauen oder Laminat statt Parkett verlegen lassen.

Auch Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzdienstleisters Dr. Klein, glaubt, dass Interessenten bei älteren Immobilien auf Schnäppchen hoffen können. Diese benötigten jedoch oft umfangreiche Sanierungen. "Ich rate Menschen dazu, grob mit 500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zu kalkulieren", sagt der Spezialist für Baufinanzierung. Trotzdem könne sich der Kauf im Einzelfall lohnen. Denn die anfallenden Sanierungskosten könnten Käufer nutzen, um in Verhandlungen den Preis zu drücken.

Dass das auch tatsächlich geschieht, zeigt eine Auswertung der Immobilienplattform Immoscout24 und des Analyseunternehmens Sprengnetter. Demnach klafften sowohl bei Einfamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen die Angebotspreise und die tatsächlich erzielten Verkaufspreise zuletzt stark auseinander.

So wurden Häuser im Januar 2023 zu einem durchschnittlich 7 Prozent geringeren Preis gekauft als ursprünglich angeboten. Im April 2021 waren es lediglich 2 Prozent weniger. Bei Eigentumswohnungen vergrößerte sich der Unterschied bis Mai 2022 sogar auf bis zu 9 Prozent und senkte sich seitdem nur leicht auf etwa 8 Prozent. Bei Häusern war zuletzt noch ein Abschlag von durchschnittlich sechs Prozent möglich.

Was das ausmacht, lassen die absoluten Zahlen erkennen: So bedeutet ein Rabatt von 8 Prozent bei einer Wohnung, die für 400.000 Euro im Angebot ist, eine Ersparnis für die Käuferseite von 32.000 Euro. "Für Suchende ist die Fairness in die Immobilienlandschaft zurückgekehrt", sagt Christian Sauerborn, Chefanalyst von Sprengnetter. "Käuferinnen und Käufer haben nun wieder die reale Chance, den Verlauf ihrer Immobilientransaktionen aktiv mitzugestalten."

Tipp Nummer vier: vorbereitet sein

Wer früh weiß, was er will und wie viel er zahlen kann, bekommt in der Regel auch eher den Zuschlag. Vor allem, wenn der Verkäufer es schwarz auf weiß nachlesen kann. "Lassen Sie sich von einem unabhängigen Berater ein Zertifikat ausstellen, das zeigt, was Sie sich leisten können", rät Peeters. "Das ist dann zwar noch keine Kreditgenehmigung, aber das Dokument gibt Ihnen bereits Seriosität und Sie verhandeln aus der Pole-Position heraus."

Was sollte die Politik tun?

"Häuslebauer, Kapitalanleger und auch die Immobilienbranche brauchen endlich wieder Planbarkeit – gerade angesichts des schwierigen Zinsumfelds ist die Politik gefragt, klare Verhältnisse zu schaffen", meint Peeters.

Eine wichtige Maßnahme aus seiner Sicht: Nebenkosten reduzieren. "Ein Großteil des Eigenkapitals wird von den Nebenkosten aufgefressen. Allein die Grunderwerbsteuer beträgt in fast allen Bundesländern sechs Prozent. Hier sollte es einen Freibetrag geben oder zumindest die Möglichkeit, die Steuer verzögert abzustottern."

Ein Dorn im Auge ist Peeters auch die Ungleichbehandlung von Selbstnutzern und Vermietern. "Wenn ich eine Immobilie kaufe und dann vermiete, kann ich viele Kosten von der Steuer absetzen. Diesen Vorteil sollte jeder haben." Schließlich müsse es im Interesse des Staates sein, eine hohe Eigentumsquote zu haben.

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"Wohneigentum ist langfristig gut für die Sozialkassen", sagt Peeters. "Wenn ich höre, dass das Wohngeld erhöht wird, wird mir schlecht. Es wäre besser, das Geld dafür zu nutzen, Leute in Eigentum zu bringen, statt die Mieten von Rentnern zu subventionieren."