Immobilien-Preise: Darum müssen Sie mit steigenden Kosten rechnen

Immobilienträume in Gefahr

So verteuert der Staat das Eigenheim

Sinkende Immobilienpreise und ein niedrigerer Leitzins: Das klingt nach dem perfekten Zeitpunkt zum Bauen oder Kaufen. Wir verraten Ihnen, warum jetzt dennoch mit steigenden Kosten zu rechnen ist – und was dies mit der neuen Schuldenpolitik zu tun hat.

Eigentlich schien sich die Lage für Bauherren und Immobilienkäufer langsam zu entspannen: Die Preise geben nach, die Europäische Zentralbank hat den Leitzins gesenkt – und doch wird der Traum vom Eigenheim wieder teurer. Denn ausgerechnet das staatliche Finanzpaket, das Investitionen ankurbeln soll, lässt die Zinsen für Baukredite steigen. Wer jetzt nicht genau hinschaut, zahlt am Ende drauf.

Die große Hoffnung: Immobilien werden (etwas) günstiger

Viele Menschen, die vom eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung träumen, schöpfen derzeit Hoffnung. Denn die Immobilienpreise sind im vergangenen Jahr in vielen Städten gesunken – zumindest leicht. Das zeigt eine Auswertung des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW).

Demnach fielen die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 1,5 Prozent. Auch Einfamilienhäuser wurden etwas günstiger: Hier lag das Minus bei 1,6 Prozent. Noch stärker sanken die Preise bei Mehrfamilienhäusern – um rund 3 Prozent.

Nur in Großstädten wie Frankfurt und Leipzig sind die Preise leicht gestiegen. Den stärksten Rückgang verzeichnete Hamburg mit einem Minus von 4,9 Prozent. Nach Einschätzung von IfW-Immobilienexperte Jonas Zdrzalek dürfte damit der absolute Tiefpunkt seit dem Einbruch des deutschen Immobilienmarktes erreicht sein. Wer nun aber glaubt, günstig in die eigenen vier Wände zu kommen, hat sich getäuscht.

Warum der Traum vom Eigenheim trotzdem teurer wird

Trotz der sinkenden Preise bekommen viele Bauherren und Käufer derzeit steigende Finanzierungskosten zu spüren. Die Ursache liegt nicht im Immobilienmarkt selbst – sondern in der Finanzpolitik der Bundesregierung.

Am 21. März 2025 hat der Bundesrat einem umfangreichen Finanzpaket zugestimmt. Es umfasst ein Sondervermögen von 500 Milliarden Euro, das über zwölf Jahre verteilt investiert werden soll – unter anderem in Infrastruktur, Klimaschutz und Digitalisierung. Finanziert wird dieses Paket über neue Schulden, genauer gesagt: durch die Ausgabe langfristiger Staatsanleihen.

Je mehr Schulden der Staat aufnimmt, desto mehr Anleihen bringt er auf den Markt. Diese Masse an neuen Papieren wirkt sich auf die Zinssätze aus – denn Anleger erwarten bei höherem Angebot in der Regel höhere Renditen. Es ist diese Entwicklung, die nun die Kreditkosten für private Immobilienkäufer steigen lässt.

Seit der Einigung auf das Finanzpaket Anfang März ist die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen deutlich gestiegen: von 2,48 Prozent auf zwischenzeitlich 2,94 Prozent. Das ist der höchste Stand seit Oktober 2023. Aktuell liegt sie bei rund 2,76 Prozent. Da sich Immobilienkredite am sogenannten Marktzins orientieren, steigen nun auch die Bauzinsen.

Die Rolle der Schuldenbremse bei Baukrediten

Normalerweise begrenzt die Schuldenbremse im Grundgesetz, wie viele neue Schulden der Staat machen darf. Sie soll verhindern, dass laufende Ausgaben dauerhaft über Kredite finanziert werden. Doch im Fall des neuen Finanzpakets hat die Bundesregierung eine Ausnahme geschaffen.

Das 500-Milliarden-Euro-Sondervermögen ist nicht an die Schuldenbremse gebunden. Zusätzlich wurde vereinbart, dass bestimmte Ausgaben – etwa für Verteidigung, Cybersicherheit und Hilfen für die Ukraine – unbegrenzt über Kredite finanziert werden dürfen. Nur Ausgaben bis zu einem Prozent der deutschen Wirtschaftsleistung (etwa 44 Milliarden Euro) unterliegen weiterhin der Schuldenbremse.

Auch die Bundesländer dürfen ab 2025 mehr Schulden aufnehmen. Bisher war ihnen das nur in absoluten Notlagen erlaubt. Nun ist es ihnen gemeinsam gestattet, Schulden in Höhe von 0,35 Prozent des Bruttoinlandsprodukts aufzunehmen – rund 15 Milliarden Euro.

Diese Lockerungen führen dazu, dass insgesamt mehr Schulden gemacht und mehr Staatsanleihen ausgegeben werden. Das wiederum wirkt sich indirekt auf alle aus, die selbst einen Kredit aufnehmen möchten – zum Beispiel für den Kauf oder Bau einer Immobilie.

Steigende Zinsen: Ein Problem für die Immobilienbranche

Die Auswirkungen der steigenden Kreditkosten spürt nicht nur, wer privat ein Haus bauen oder kaufen möchte. Auch die Immobilienwirtschaft reagiert mit Sorge auf die Entwicklung.

Denn höhere Zinsen verteuern die Finanzierung neuer Bauprojekte erheblich. Große Wohnungsunternehmen wie Vonovia prüfen bereits, ob sie geplante Bauvorhaben verschieben müssen. Konzernchef Rolf Buch sagte: "Der Immobilienmarkt reagiert aktuell deutlich auf die angekündigten Investitionspläne der Bundesregierung. Die mittel- und langfristigen Auswirkungen auf Immobilienpreise und Finanzierungskosten sind jedoch noch unklar."

Gerade kapitalintensive Projekte wie Neubauten könnten zurückgestellt werden, weil sich diese bei höheren Zinsen schwerer rechnen lassen. Besonders kleinere Unternehmen, denen es nicht möglich ist, auf große Finanzreserven zurückzugreifen, könnten nun unter Druck geraten. Der Immobilienanwalt Andreas Naujoks bringt es auf den Punkt: "Während große Unternehmen damit zurechtkommen mögen, werden kleinere Unternehmen zu kämpfen haben."

Offene Immobilienfonds geraten ins Wanken

Die steigenden Zinsen treffen auch Anlegerinnen und Anleger, die in offene Immobilienfonds investiert haben. Diese Fonds kaufen und verwalten Immobilien, in die private Anleger über Anteile investieren können. Doch zuletzt sind viele dieser Anleger ausgestiegen – aus Sorge vor Wertverlusten.

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Im Januar 2025 zogen Anleger netto rund 499 Millionen Euro aus offenen Immobilienfonds ab. Das war der schlechteste Jahresauftakt seit der Finanzkrise, so eine Auswertung von Barkow Consulting. Insgesamt summieren sich die Abflüsse inzwischen auf 7,1 Milliarden Euro. Damit ist der Januar der 18. Monat in Folge mit negativen Zahlen.

Ein Auslöser war die Neubewertung des Fonds "Uni Immo Wohnen ZBI" von Union Investment. Im Sommer 2024 verlor der Fonds durch eine Abwertung seiner Immobilien auf einen Schlag rund 800 Millionen Euro an Vermögen. Der Anteilspreis sank um etwa 17 Prozent – ein bisher einmaliger Vorgang in der Branche.

Was Bauherren und Käufer jetzt wissen müssen

Auch wenn die Preise für Immobilien aktuell nicht mehr steigen, bleibt die Finanzierung eine Herausforderung. Wer jetzt bauen oder kaufen möchte, sollte besonders genau hinschauen – vor allem bei den Kreditkonditionen.

• Tipp 1: Nicht nur auf den Leitzins schauen. Auch wenn die Europäische Zentralbank die Leitzinsen gesenkt hat, bleiben die Bauzinsen hoch. Sie orientieren sich stärker an der Verschuldungspolitik des Staats. Die Zinsen für Hypotheken orientieren sich besonders an Pfandbriefen und langfristigen Bundesanleihen – und die sind zuletzt gestiegen. Wenn deren Renditen steigen, steigen auch Ihre Kreditkosten – unabhängig vom Leitzins der EZB.
• Tipp 2: Angebote gründlich vergleichen. Bauzinsen unterscheiden sich stark von Bank zu Bank. Die Konditionen hängen unter anderem von Ihrer Bonität, dem Objektwert und der Geschäftspolitik des Kreditinstituts ab. Ein persönlicher Vergleich lohnt sich. Kleine Unterschiede im Zinssatz können über die Laufzeit eines Darlehens hohe Mehrkosten verursachen.
• Tipp 3: Achten Sie auf die Zinsbindung. In Zeiten steigender Zinsen kann eine lange Zinsbindung Planungssicherheit bieten. Eine Zinsbindung von zehn Jahren bietet derzeit ein gutes Verhältnis aus Planungssicherheit und Zinshöhe. Längere Laufzeiten sind deutlich teurer – bei 15 oder 20 Jahren zahlen Sie bis zu 0,3 Prozentpunkte mehr.
• Tipp 4: Kalkulieren Sie die Gesamtkosten. Höhere Zinsen wirken sich nicht nur auf die monatliche Rate aus, sondern auch auf die maximal mögliche Kreditsumme. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler sollten ebenfalls in die Rechnung einfließen.
• Tipp 5: Prüfen Sie Förderprogramme. Auch wenn viele Mittel in Infrastruktur oder Klimaschutz fließen, gibt es weiterhin Förderangebote – etwa über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Diese können den Finanzierungsaufwand senken.
• Tipp 6: Mehr Eigenkapital spart Zinsen. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger werden die Zinsen. Besonders attraktiv ist eine Finanzierung, bei der höchstens 60 Prozent des Immobilienwerts als Kredit aufgenommen werden. Wer nahe an eine Vollfinanzierung geht, zahlt schnell 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte mehr Zinsen.

Warum der Immobilienkauf jetzt genaues Rechnen erfordert

Die weitere Entwicklung ist derzeit offen. Zwar sind die Preise für Immobilien moderat gesunken, aber die Finanzierung könnte wieder teurer werden. Damit bestätigt sich: Günstige Immobilien bedeuten nicht automatisch günstige Kaufkonditionen. Kurzfristig dürften die Bauzinsen auf hohem Niveau bleiben, langfristig sind sinkende Zinsen möglich – aber nicht garantiert. Das macht die Planung schwierig.

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Umso wichtiger ist es, den Finanzierungsspielraum realistisch einzuschätzen, Angebote zu vergleichen und mögliche Förderungen zu nutzen. Auch eine flexible Zinsbindung und ein hoher Eigenkapitalanteil können helfen, das Risiko zu begrenzen. Die entscheidende Frage ist also nicht, wann Immobilien wieder günstiger werden, sondern: Was kostet die Immobilie heute – und wie teuer wird ihre Finanzierung in Zukunft werden?