Baunebenkosten: Was zählt dazu? Mit Checkliste und Preisen

Immobilienfinanzierung

Hier lauern die größten Kostenfallen beim Hausbau

Viele Bauherren lassen die Nebenkosten links liegen. Dabei machen sie oft einen erheblichen Teil des Gesamtbetrags aus. Wir erklären, was alles zu den Baunebenkosten zählt.

Sie werden oft unterschätzt, beeinflussen aber maßgeblich die Finanzierungskosten: Baunebenkosten haben viele künftige Eigentümer nicht auf dem Schirm, wenn sie eine Immobilie bauen. Wir zeigen Ihnen, was Sie über diese Zusatzkosten wissen sollten.

Was sind Baunebenkosten?

Baunebenkosten sind alle Kosten, die neben dem eigentlichen Immobilien- und Grundstückspreis anfallen. Sie entstehen unabhängig davon, ob Sie selbst bauen, einen Architekten beauftragen oder ein Fertighaus kaufen.

Die Nebenkosten sollten Sie unbedingt bei der Baufinanzierung einkalkulieren, sonst kann das Projekt Eigenheim schnell scheitern. Typische Zusatzkosten entstehen beispielsweise für den Eintrag ins Grundbuch, für den Notar oder den Makler. Aber auch der Bauantrag kostet Geld, die Grunderwerbssteuer, Erschließungs- und Vermessungsarbeiten, Baumfällungen oder ein Bodengutachten.

• Finanzierung: "Ein Kredit war für uns günstiger als die Miete"
• Sichergehen: So erhalten Sie Einsicht ins Grundbuch

Was zählt zu den Baunebenkosten?

Zu den Baunebenkosten zählen verschiedene Kostengruppen. Die folgende Liste gibt Ihnen einen Überblick, mit welchen zusätzlichen Kosten Sie beim Hausbau oder Hauskauf rechnen müssen.

• Steuern: Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland)
• Honorare und Gebühren: Maklerprovision, Notarkosten inklusive Gebühren für Kaufvertrag, Grundbucheintrag und eventuell weitere Eintragungen oder Löschungen, Bauantrag und Bauanzeige, Architektenhonorar, Ingenieurleistungen, Begutachtung, Baubegleitung
• Finanzierung: Bankgebühren, Bauzeitzinsen, Darlehenszinsen inklusive etwaiger Zusatzzinsen für Sondertilgungen oder Vorfälligkeitsentschädigungen
• Erschließung und Bauvorbereitung: Kosten für Abriss oder Baumfällarbeiten, Vermessungskosten, Bodengutachten, Kosten für Anschlüsse von Gas, Wasser, Strom, Telefonleitungen, Kabelfernsehen, Kosten für Baumaßnahmen der Kommune wie Straße, Straßenbeleuchtung oder Parkplätze
• Baustelle: Baustelleneinrichtung, Baustrom und -wasser, Erdarbeiten und Entsorgung des Aushubs, Richtfest
• Versicherungen: Bauherrenhaftpflicht, Bauleistungsversicherung, Elementarversicherung, Wohngebäudeversicherung
• Weitere Kosten: Weiterlaufende Mietkosten bis zum Umzug, Umzug, Außenanlagen wie Zaun, Garage, Zufahrt

Wie hoch muss ich die Baunebenkosten ansetzen?

Als Richtwert sollten Sie 15 bis 20 Prozent des Immobilienpreises für die Baunebenkosten einkalkulieren. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet das also Baunebenkosten von bis zu 60.000 Euro. Die Ausgaben können Sie reduzieren, wenn Sie an manchen Stellen in Eigenleistung gehen, nur solche Versicherungen abschließen, die Sie tatsächlich brauchen, oder sich den Makler sparen. Lesen Sie hier, wie die Eigenleistung Ihre Kreditkosten senkt.

• Richtig versichert: Wann Sie eine Bauherrenhaftpflicht benötigen
• KfW-Förderstopp: Was das für Bauherren bedeutet

Baunebenkosten berechnen

Sie sehen: Die Baunebenkosten sind nicht gerade unerheblich. Umso wichtiger, dass Sie diese Kosten nicht zu niedrig ansetzen. Andernfalls entstehen schnell finanzielle Schwierigkeiten.

Ein Beispiel zeigt Ihnen, wie hoch die Nebenkosten sein können – Posten für Posten. Berechnungsgrundlage ist ein Neubau zu einem Preis von 300.000 Euro, bei dem das Baugelände erst erschlossen werden muss und eine Baugenehmigung nötig ist. Alle Angaben sind nur Schätzungen, da die Preise je nach Aufwand und Auswahl von Leistungen stark variieren können.

In diesem Beispiel betragen die Baunebenkosten mindestens 52.230 Euro und damit rund 17 Prozent des Kaufpreises von 300.000 Euro. Das gesamte Bauvorhaben kostet also mindestens 352.230 Euro.

Leisten Sie sich einen Architekten, kommen zwischen 36.000 und 45.000 Euro hinzu, da Sie für das Honorar mit 12 bis 15 Prozent der Bausumme rechnen sollten. Dafür bekommen Sie aber auch die Sicherheit, gut durch den gesamten Projektablauf geführt zu werden.

Müssen Altbauten abgerissen werden, kann Sie das weitere 20.000 Euro kosten. Und nicht zu vergessen die Ausgaben für Außenanlagen und Innenausbau, die jeweils mit mehreren Tausend Euro zu Buche schlagen.

Baunebenkostenrechner nutzen

Die Sparkasse bietet einen Baunebenkostenrechner, der für Sie die wichtigsten Nebenkosten beim Kauf oder Bau einer Immobilie ermittelt. Zusätzlich gibt es hier einen weiteren Baukostenrechner, der auch Außenanlagen und Hausanschlusskosten umfasst.

Checkliste der Baunebenkosten

Die Baunebenkosten genau zu berechnen, ist sehr schwierig. Schließlich können unvorhergesehene Ereignisse die Ausgaben in die Höhe treiben. Vielleicht verzögert sich der Bau, vielleicht ist der Boden unbrauchbar. Idealerweise planen Sie deshalb zusätzlich zum Richtwert einen Puffer für den Notfall ein.

• Niedrige Zinsen sichern: Wann sich ein Forward-Darlehen für Sie lohnt
• Eigenkapital: So viel benötigen Sie für den Hauskauf

Außerdem sollten Sie Ihre ganz persönliche Aufstellung aller Baunebenkosten anfertigen, um stets den Überblick zu behalten. Nachfolgend finden Sie eine Checkliste, die Ihnen als Berechnungsgrundlage dienen kann.

Baunebenkosten vor Baubeginn:

• Maklergebühr: variiert von Region zu Region, in der Regel zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises
• Grundbucheintrag und Notar: zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: ist Ländersache, daher von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises
• Bauantrag: 0,5 Prozent der Bausumme, Mindestgebühr zwischen 100 und 200 Euro
• Baugenehmigung: 0,2 bis 0,7 Prozent der Baukosten, muss auch gezahlt werden, wenn keine Baugenehmigung erteilt wird
• Vermessung: nötig bei Zweifel an den Markierungen, fehlender Übereinstimmung der Grenzen mit jenen auf der Flurkarte oder wenn das Grundstück nicht erschlossen ist, nach Vermessungsgebührenordnung bundesweit rund 2.500 Euro für amtlichen Lageplan, objektbezogenen Lageplan, Feinabsteckung, Vermessungsunterlagen, Lage- und Höhenüberprüfung, Gebäudeeinmessung und Mehrwertsteuer
• Bodengutachten: wichtig für den Statiker, ermittelt Versickerungsfähigkeit, Bodenklasse, Bodenbeschaffenheit, Tragfähigkeit, Grundwasserinformationen und mögliche Belastungen, macht Vorgaben zur Abdichtung des Gebäudes, beschreibt die Geologie, in der Regel zwischen 0,3 und 0,5 Prozent der Baukosten
• Baumfällungen: Fällgenehmigung und Fällarbeiten selbst zwischen 300 und 2.000 Euro
• Erschließung und Hausanschlüsse: Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsnetzwerk, Trinkwasser zwischen 2.000 und 5.000 Euro, Kanalisation zwischen 2.000 und 5.000 Euro, Strom zwischen 2.000 und 3.000 Euro, Gas meist unter 2.000 Euro, Telefon wenige Hundert Euro
• Prüfstatiker: Grundgebühr für den Standsicherheitsnachweis etwa 700 Euro, Ausführungszeichnungen rund 300 Euro, wenn der Aufwand durchschnittlich ist
• Abriss von Altbauten: rund 20.500 Euro für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern (Abrissplanung, Vorarbeiten, Kosten für den Abriss, Erdarbeiten, Müllentsorgung)

Baunebenkosten während der Bauphase:

• Aushub für Bodenplatte oder Keller: 18 Euro je Kubikmeter, bis zu 80 Euro pro Kubikmeter bei felsigem Untergrund
• Entsorgung des Bodenaushubs: 8 bis 12 Euro je Kubikmeter
• Baustrom und Bauwasser: 400 bis 1.000 Euro
• Architektenhonorar: Preise in Honorarordnung festgeschrieben, aufgeteilt in neun Leistungsphasen, von denen Sie aber auch nur einen Teil buchen können, im Schnitt zwischen 12 und 15 Prozent der Baukosten für die Immobilie
• Bauvertragsprüfung: anwaltliche Prüfung Ihres Bauvertrags, um versteckte Baunebenkosten zugunsten des Bauunternehmers aufzudecken, in der Regel 0,4 bis 0,9 Prozent der Bausumme
• Baubegleitung/Baugutachten: Gutachter vom TÜV oder Bauherrenschutzbund (Mitgliedschaft nötig) deckt mögliche Mängel während der Bauphase auf, je nach Anzahl der Besuche der Baustelle zwischen 1.500 und 2.000 Euro
• Bauzeitzinsen: Zinsen, die für den schon in Anspruch genommenen Teil des Darlehens anfallen, 0,25 Prozent der Kreditsumme je Monat von der ersten bis zur letzten Auszahlung

Baunebenkosten nach der Bauphase:

• Außenanlagen: 5.000 bis 25.000 Euro, abhängig vom Bedarf (Terrasse, Teich, Zaun, Pool)
• Innenausbau: 2.000 bis 3.000 Euro, abhängig vom Bedarf

• 

  Forderung kann verfallen: Nebenkostenabrechnung zu spät? Wann Mieter nicht zahlen müssen
• 

  Wohntrend: Tiny House: Das kostet ein Minihaus zum Mitnehmen
• 

  Hohe Nachforderungen?: So finden Sie Fehler in Ihrer Nebenkostenabrechnung

Versicherungskosten beim Hausbau:

• Bauherrenhaftpflicht: haftet bei Schäden an Personen oder Sachen, unabhängig davon, wer den Schaden verursacht hat, zwischen 80 und 300 Euro jährlich, steuerlich absetzbar
• Bauleistungsversicherung: schützt vor Schäden während der Bauphase auf der Baustelle, zum Beispiel durch Überschwemmungen, Stürme, Vandalismus oder Fahrlässigkeit von Dienstleistern, zwischen 0,1 und 0,4 Prozent der Bausumme
• Feuerrohbauversicherung: übernimmt alle Schäden, die durch Brände entstehen, kann in der Regel zur Wohngebäudeversicherung umgewandelt werden, sobald das Haus fertiggestellt ist