Offene Immobilienfonds: Warum der Kauf aktuell nicht lohnt

Überschaubare Renditechancen

Offene Immobilienfonds: Warum der Kauf aktuell nicht lohnt

Corona, steigende Zinsen, sinkende Immobilienwerte: In den vergangenen Jahren sind offene Immobilienfonds unter Druck geraten. Jetzt einzusteigen, ist also keine gute Idee. Aber lohnt das Aussitzen?

Online statt in Vor-Ort-Geschäften einkaufen, mobil statt im Büro arbeiten – seit der Corona-Pandemie ist einiges anders. Eine der Folgen: Der Bedarf an Büro- oder etwa Shoppingcenter-Flächen ist gesunken, die Mieten sind in diesem Bereich rückläufig. Das alles wirkt sich auch auf offene Immobilienfonds aus, die bevorzugt auf Gewerbeimmobilien setzen. Was das für Kleinanlegerinnen und Kleinanleger bedeutet, die in solche Fonds investieren? Wir beantworten es Ihnen.

Was sind offene Immobilienfonds überhaupt?

Offene Immobilienfonds investieren das von vielen Anlegerinnen und Anlegern gesammelte Geld in den Kauf und in die Verwaltung von Gewerbeimmobilien. Das können Bürohäuser oder auch Einzelhandelsobjekte sein, aber etwa auch Hotels, Lagerhallen oder Wohnhäuser. "Über offene Immobilienfonds können sich Anleger auch mit kleinen Beiträgen an Immobilien beteiligen", sagt Sonja Knorr von der europäischen Ratingagentur Scope.

Anlegerinnen und Anleger erhalten für ihr investiertes Kapital regelmäßig Erträge ausgeschüttet, die aus den Mieteinnahmen oder Gewinnen durch die Veräußerung von Gebäuden resultieren.

Die individuellen Anteilspreise bestimmen sich durch den Wert des Immobilienportfolios - und können schwanken. Steigt der Wert der Gebäude in einem Fonds, steigt der Anteilspreis, sinkt der Wert, fällt der Anteilspreis. "Externe Gutachter bestimmen alle drei Monate den Wert der Immobilien", so Knorr. Ein Managementteam verwaltet den Gebäudebestand – es kümmert sich um den Kauf und Verkauf von Objekten, die Vermietung und die Instandhaltung oder Weiterentwicklung – etwa eine energetische Optimierung.

Die kleinsten offenen Immobilienfonds verwalten laut Knorr ein Vermögen von einigen hundert Millionen Euro, die größten erreichen ein Volumen von mehr als 15 Milliarden Euro.

Welche Vorteile haben offene Immobilienfonds – und wie risikoreich sind sie?

"Offene Immobilienfonds streuen breit und haben in der Regel nicht solche Kursschwankungen wie zum Beispiel Aktienfonds", sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale NRW in Düsseldorf. Zudem investieren sie in Sachwerte, die ihren Wert niemals vollständig verlieren sollten. Außerdem ist das Kapital der Anlegenden als Sondervermögen geschützt für den Fall, dass die Kapitalverwaltungsgesellschaft insolvent wird.

"Auf der anderen Seite sind offene Immobilienfonds hinsichtlich der Renditechancen überschaubar und keine Geldanlage, die als liquide bezeichnet werden kann", so Scherfling. Wer ab Juli 2013 Anteile an einem offenen Immobilienfonds gekauft hat, muss diese mindestens 24 Monate halten und darf sie nur unter Einhaltung einer zwölfmonatigen Frist kündigen. Wer seine Anteile vor diesem Zeitraum erworben hat, unterliegt diesen Bestimmungen nicht. In beiden Fällen gilt aber: Die Anteile können auch ohne Einhaltung der Fristen an der Börse verkauft werden - der hier erzielbare Kurs ist jedoch regelmäßig deutlich geringer.

Hinzu kommt die durch die Corona-Pandemie ausgelöste Krise am Immobilienmarkt: Mieteinnahmen, die nach dem Auslaufen der langfristigen Mietverträge genauso sinken können wie die Werte vieler Immobilien. "Die Zinssteigerungen aufgrund der nach Corona gestiegenen Inflation haben das Umfeld für offene Immobilienfonds zusätzlich verschlechtert", so Scherfling.

Welche Renditen sind möglich?

"Die großen offenen Immobilienfonds haben in den vergangenen zehn Jahren zum Stichtag 30. September 2024 Renditen zwischen 2,1 und 2,8 Prozent pro Jahr erzielt", sagt Knorr. Von sämtlichen offenen Immobilienfonds, die von Scope bewertet werden, erreichte der beste einen durchschnittlichen Zuwachs von 5,7 Prozent pro Jahr, der schlechteste einen von 0,7 Prozent pro Jahr.

Davon abzuziehen sind einmalige und laufende Kosten: Wer Anteile an einem offenen Immobilienfonds kauft, muss mit einem Ausgabeaufschlag von etwa fünf Prozent rechnen. "Hinzu kommen jährliche Verwaltungskosten, die oft irgendwo zwischen 0,8 und 1,5 Prozent liegen", sagt Ralf Scherfling.

Lohnen sich offene Immobilienfonds für Kleinanlegerinnen und Kleinanleger in Zeiten der Immobilienkrise überhaupt?

Aus Sicht von Verbraucherschützer Scherfling sind offene Immobilienfonds für Menschen, die Geld anlegen wollen, "aktuell nicht wirklich attraktiv". Denn in den vergangenen Jahren sei die Rendite der Fonds gesunken, während die Inflation gleichzeitig stieg. Diese Kombination bedeutete unter dem Strich einen Kaufkraftverlust. "Derzeit kann man mit offenen Immobilienfonds unter Berücksichtigung von Kosten und Inflation bestenfalls den Wert des Geldes erhalten", so Scherfling. Ihm zufolge lassen sich momentan mit sicheren Geldanlagen wie Festgeld oder Sparbrief höhere Renditen erzielen – und das auch noch, ohne die Kosten zahlen zu müssen, die ein offener Immobilienfonds mit sich bringt.

Auch ein Aktienfonds kann attraktiver sein. Er birgt zwar tendenziell ein höheres Risiko, weil dessen Wert stärker schwanken kann. Damit einher geht aber auch eine größere Renditechance - vorausgesetzt, der Fonds streut breit über Branchen und Länder und die Investmentdauer liegt im Idealfall bei zehn Jahren oder mehr. Vorteilhaft ist hier auch, dass für einen möglichen Verkauf keine Kündigungsfristen zu beachten sind.

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Sollten Kleinanlegerinnen und Kleinanleger die Krise am Immobilienmarkt einfach aussitzen?

"Alle, die ihr Geld langfristig in offene Immobilienfonds investiert haben und die Anlageklasse Immobilie weiterhin im Depot halten möchten, können die Krise aussitzen", sagt Sonja Knorr. Ähnlich sieht es Ralf Scherfling. Ein Halten der Anteile mache vor allem Sinn, falls man mit Kündigung und Verkauf Verluste realisieren würde und falls man davon ausgeht, dass es in den kommenden Jahren aufwärts geht am Immobilienmarkt. Ob und wann eine solche Erholung einsetzt, ist aber nicht vorhersehbar.