Heizkosten: Was dürfen Vermieter abrechnen?

Abrechnung unbedingt prüfen

Heizkosten: Was dürfen Vermieter abrechnen?

Die Heizkostenabrechnung ist für viele ein Graus. Worauf Sie achten sollten, was Vermieter dürfen und wie Sie sich gegen zu hohe Kosten wehren können.

Mieter sollten ihre jährlichen Heizkostenabrechnungen stets auf Plausibilität prüfen. So ist beispielsweise bei einem Mieterwechsel zu beachten: Wurde keine Zwischenablesung gemacht, dürfen die Grundkosten nicht einfach nur zeitbezogen aufgeteilt werden. Darauf macht der Marktwächter Energie des Verbraucherzentrale Bundesverbandes aufmerksam. Bei der Verteilung der Heizkosten auf die einzelnen Monate muss demnach der langjährige durchschnittliche Witterungsverlauf berücksichtigt werden.

Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung

Seit 2011 gilt ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe (AZ.: V III ZR 156/11), nach dem Vermieter keine pauschalen Heizkostenabschläge mehr abrechnen dürfen. Stattdessen darf nur die Energie in Rechnung gestellt werden, die der Mieter auch tatsächlich verbraucht hat.

Auch durch Mietvertrag kann nichts anderes vereinbart werden. Die Verteilung der Heizkosten ausschließlich nach Wohnfläche ist unzulässig. Gleiches gilt für die Vereinbarung einer sogenannten Warmmiete, bei der die Heizkosten in der Miete enthalten sind, oder für eine Heizkostenpauschale, über die nicht abgerechnet werden muss.

Ausnahmen vom Grundsatz der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung gibt es praktisch nur in sogenannten Passivhäusern, in denen so gut wie keine Heizenergie benötigt wird, und in Häusern mit besonders energiesparenden Heizungsanlagen wie zum Beispiel Wärmepumpen oder Solaranlagen.

Rechnet der Vermieter nicht verbrauchsabhängig ab, sondern verteilt die Heizkosten zum Beispiel ausschließlich nach der Wohnfläche auf die Mieter des Hauses, haben diese laut Mieterbund ein 15-prozentiges Kürzungsrecht. Sie können von der Heizkostenabrechnung des Vermieters also 15 Prozent abziehen. So steht es in der Heizkostenverordnung.

Heizkostenabrechnung prüfen

Wenn Ihnen die Heizkostenabrechnung im Vergleich zum Vorjahr sehr hoch erscheint, sollten Sie diese nach den folgenden Gesichtspunkten genauer unter die Lupe nehmen:

• Alle Kosten müssen einzeln aufgeschlüsselt werden.
• Die Gesamtkosten für das Mehrfamilienhaus müssen angegeben sein.
• Der Abrechnungszeitraum sowie der Nutzungszeitraum müssen korrekt sein. Das ist besonders nach einem Mieterwechsel zu beachten.
• Die Wohnungsgröße muss richtig angegeben sein.
• Der Vermieter muss grundsätzlich die Abrechnung spätestens ein Jahr nach der Abrechnungsperiode vorlegen.
• Ein Verteilungsmaßstab muss vorhanden sein und darf keinesfalls fehlen.
• Die Höhe der Energiekosten muss plausibel sein.
• Eine persönliche Abrechnung abzüglich Ihrer bereits gezahlten Abschläge muss aufgeführt sein.

Nur bestimmte Kosten dürfen abgerechnet werden:

• Die Kosten für den Betriebsstrom der Heizung, die bei drei bis sechs Prozent der Brennstoffkosten liegen sollten.
• Die Kosten für die Wartung der Heizungsanlage. Sie sollten unter fünf Prozent der Energiebezugskosten liegen. Andernfalls ist eine Prüfung empfehlenswert.
• Die Kosten für den Schornsteinfeger inklusive der Emissionsmessung.
• Die Kosten für die Bedienung.
• Die Kosten für die Überwachung.
• Die Kosten für die Pflege der Heizung.
• Die Kosten für die Überlassung der Erfassungsgeräte.
• Die Kosten für die Erstellung der Abrechnung.
• Eine Verbrauchsanalyse.

Wenn eine dieser Angaben in der Aufstellung unvollständig ist oder fehlt, ist die Heizkostenabrechnung unzulässig, und Sie haben laut Mieterschutzbund das Recht, diese neu anzufordern.

Als durchschnittlichen Wert für die Heizkosten schlagen Rechtsexperten folgende Faustregel vor: Pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche sollten Sie mit etwa 15 Euro rechnen. Im Internet können Sie auf zahlreichen Portalen einen Vergleichswert errechnen. Ihr Wert sollte nicht zu weit über dem bundesweiten Durchschnitt liegen.

Bei einer Untersuchung der Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz von mehr als 1.000 Abrechnungen aus den Jahren 2011 bis 2017 seien mehr als die Hälfte fehlerhaft oder erklärungsbedürftig gewesen.

Grundkosten korrekt abrechnen

Die Heizkosten setzen sich nur zu 50 bis maximal 70 Prozent aus den verbrauchsabhängigen Kosten zusammen. Daneben entstehen Kosten durch den reinen Betrieb der Heizungsanlage, Wartung oder Ablesedienst. Der Vermieter darf diese Kosten im prozentualen Verhältnis zur Wohnfläche abrechnen. Aus diesem Grund fallen auch für unbeheizte Räume Heizkosten an.

Ablesegerät defekt: Wie darf der Vermieter nun abrechnen?

Ist eines der Ablesegeräte an den Heizkörpern defekt oder wird aus Versehen beschädigt, hat der Vermieter das Recht, den Verbrauch schätzen zu lassen, weil eine andere Möglichkeit der Messung nicht mehr besteht. Meist wird hierfür der Vorjahresverbrauch als Grundlage herangezogen. Aber auch Energieunternehmen können eine solche Schätzung vornehmen.

Zu hohe Heizkosten? Das können Sie tun

Lässt sich kein Fehler in der Heizkostenabrechnung feststellen, überprüfen Sie, ob es vielleicht noch einige Einsparmöglichkeiten gibt, wie beispielsweise durch die Regulierung der Raumtemperatur mit programmierbaren Heizkörperthermostaten oder richtiges Lüften. Bei undichten Fenstern oder einer unzureichenden Wärmedämmung können Sie Ihren Vermieter bitten, die Mängel zu beheben. Dieser sollte laut Wirtschaftlichkeitsgebot die Energiekosten für seine Mieter möglichst gering halten.

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Darüber hinaus kann ein Heizgutachen sinnvoll sein. Für dieses reicht häufig Ihre Heizkostenabrechnung aus. Diese wird dann anhand der Heizkosten, der Heiznebenkosten sowie des Energieverbrauchs analysiert und hilft Ihnen dabei, die Angemessenheit der Energieverbrauchswerte besser einschätzen zu können.