Eigentümergemeinschaft: Definiton, Rechte und Pflichten

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus kaufen will, sollte sich mit Eigentümergemeinschaften auskennen. Was hinter dem sperrigen Begriff steckt.

Wer sich ein Eigenheim zulegt, bekommt damit nicht nur vier eigene Wände, sondern in der Regel auch diverse neue Nachbarn. Handelt es sich bei Ihrem Zuhause um eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus, sind Sie mit den anderen Eigentümern noch enger verbunden. Denn Sie alle sind Mitglieder derselben Eigentümergemeinschaft.

Was es mit diesem Verbund auf sich hat, welche Rechte und Pflichten damit einhergehen und was das für Ihren Alltag bedeutet, zeigen wir Ihnen in diesem Ratgeber.

Wann ist man eine Eigentümergemeinschaft?

In eine Eigentümergemeinschaft treten Sie automatisch ein, wenn Sie eine Eigentumswohnung oder ein Reihenhaus kaufen. Dabei handelt es sich nämlich um "die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage".

Laut § 9a Abs. 1 Wohnungseigentümergesetz (WEG) wird die Eigentümergemeinschaft auch als "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" oder "Wohnungseigentümergemeinschaft" bezeichnet. Letzterer Begriff wird wie das Wohnungseigentümergesetz als WEG abgekürzt, was gelegentlich zu Verwechslungen führt.

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Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft sind Sie nicht nur Eigentümer Ihrer Wohnung, sondern auch Miteigentümer der gesamten Immobilie. Alle Entscheidungen, die das gesamte Haus betreffen, müssen Sie daher mit den anderen Eigentümern abstimmen. Dabei kann es zum Beispiel um bauliche Maßnahmen oder die Höhe der Rücklagen gehen.

Was entscheidet die Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet grundsätzlich über alles, was mit dem Gesamtobjekt zu tun hat. In der Regel geschieht das bei Eigentümerversammlungen, zu denen ein von der Gemeinschaft bestimmter Hausverwalter mindestens einmal im Jahr einlädt. Die Beschlüsse werden in Protokollen festgehalten.

Führen die Entscheidungen zu Kosten, etwa weil das Haus saniert oder Zugangswege erneuert werden sollen, müssen Sie sich als Teil der Eigentümergemeinschaft daran beteiligen. Wie viel Sie genau zahlen müssen, hängt in der Regel von der Größe Ihres Wohneigentums ab.

Seit der WEG-Reform Ende 2020 lassen sich Modernisierungen wie der Einbau neuer Fenster, eine Fassadendämmung oder die Montage einer Photovoltaik-Anlage leichter umsetzen. Denn seitdem darf die Eigentümergemeinschaft solche baulichen Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschließen.

Bezahlen müssen dann nur jene Eigentümer, die für die Maßnahmen gestimmt haben. Es sei denn, diese werfen mit der Zeit Erträge für alle ab oder die Entscheidung fiel mit mindestens einer Zweidrittelmehrheit und der Hälfte der Miteigentümeranteile.

Was gehört zum Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum?

Um anfallende Kosten gerecht auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft aufzuteilen, muss klar sein, wem was am gesamten Gebäude und auf dem Grundstück gehört. Diese Eigentumsanteile sind entweder vertraglich vereinbart oder in der sogenannten Teilungserklärung aufgeführt. Darin wird zwischen Sondereigentum, gemeinschaftlichem Eigentum und Teileigentum unterschieden.

Zum Sondereigentum gehören die eigene Wohnung oder das Reihenhaus. Zudem zählt dazu weiteres Alleineigentum an Räumen, die zur Wohnung oder dem Haus gehören, aber nicht Wohnzwecken dienen. Das kann eine Garage oder ein Keller sein. Weitere Beispiele für Sondereigentum sind:

• Boden- und Wandbeläge, Parkett, Laminat, Fliesen, Tapeten
• Sanitäre Einrichtungen inklusive Armaturen
• Einbauküchen
• Innentüren Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses
• Nicht tragende Wände
• Versorgungsleitungen innerhalb Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses

Sondereigentum wird im Grundbuch eingetragen. Es darf ausschließlich von Ihnen genutzt werden. Gleichzeitig sind Sie alleine dafür verantwortlich, dass es instandgehalten wird.

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Andersherum ist es beim Gemeinschaftseigentum. Dieses dürfen alle nutzen und müssen gemeinschaftlich dafür aufkommen, wenn Reparaturen oder Renovierungen nötig werden. Dafür gibt es die sogenannte Instandhaltungsrücklage, in die Sie als Eigentümer regelmäßig einzahlen. Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind:

• Treppenhaus
• Fassade
• Außentüren Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses
• Aufzüge
• Dächer
• Heizungsanlagen
• tragende Wände
• Versorgungsleitungen bis zum Eintritt in die Wohnung oder das Haus
• Estrich
• Fenster
• Decken

Auch ein Garten, ein Swimmingpool oder ein Fitnessraum können zum Gemeinschaftseigentum gehören, wenn sie allen Eigentümern zugänglich sind. Für das Gemeinschaftseigentum können Sie aber auch Sondernutzungsrechte vereinbaren.

Ein Beispiel dafür wäre die alleinige Nutzung eines bestimmten Teils des Gartens. Weil dieser gemeinschaftliches Eigentum bleibt, dürfen Sie dort aber nicht eigenmächtig große bauliche Veränderungen vornehmen.

Teileigentum ergibt sich zusammen aus dem Sondereigentum an jenen Räumen oder Flächen, die keinen Wohnzwecken dienen, und Ihrem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 3 WEG).

Was steht in der Gemeinschafts- und Hausordnung?

Die Gemeinschaftsordnung (GemO) regelt alle Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander. Sie wird in der Eigentümerversammlung festgelegt und darf nur geändert werden, wenn alle Eigentümer zustimmen. Sie kann durch eine Hausordnung ergänzt werden. Gibt es keine GemO, gilt das Wohneigentumsgesetz.

Gemeinschafts- und Hausordnung können folgende Bereiche umfassen:

• Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
• Verteilung der Stimmrechte der Miteigentümer
• Verteilung der Kosten auf die Eigentümer
• Regelungen zur Instandsetzung des Wohngebäudes
• Regelungen zur Beauftragung eines Verwalters
• Regelungen zur Nutzung von Garten und Terrassen
• Regelungen zu Spielplätzen und Freizeitanlagen innerhalb des Gebäudes
• Regelungen zur Haustierhaltung
• Regelungen zur Hausmusik
• Festlegung von Ruhezeiten
• Organisation der Treppenreinigung

Ist eine Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften Pflicht?

Ja, so sieht es das Wohneigentumsgesetz vor. Die Eigentümer müssen sich auf eine gemeinsame Hausverwaltung einigen, die alle organisatorischen Aufgaben für sie erledigt.

Dazu zählt beispielsweise, dass sie sich um einen Hausmeisterservice kümmert, Handwerker beauftragt, wenn Reparaturen anstehen, oder die Eigentümer in Fragen zum Gemeinschaftseigentum berät. Die Hausverwaltung erstellt zudem einen jährlichen Wirtschaftsplan und die Wohngeldabrechnung.

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Der Jahreswirtschaftsplan führt alle Ausgaben und Einnahmen auf, die für die Eigentümergemeinschaft im Kalenderjahr zu erwarten sind. Die Eigentümer stimmen dem Plan auf der Eigentümerversammlung zu und verpflichten sich damit, das monatliche Wohngeld (auch Hausgeld genannt) zu zahlen. Damit werden laufende Betriebskosten beglichen und eventuell Rücklagen gebildet.

Welche Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft trägt alle Kosten, die für das Gemeinschaftseigentum anfallen. So werden beispielsweise Ausgaben für Renovierungsarbeiten an der Fassade auf alle Wohnungsbesitzer umgelegt. Diese beteiligen sich anteilig je nach Umfang ihres Sondereigentums (siehe oben).

Außerdem zahlen alle Eigentümer ein monatliches Wohn- oder Hausgeld. Es umfasst unter anderem:

• Kosten und Honorare für die Hausverwaltung
• Kosten und Honorare für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (Hausmeister, Gärtner, Reinigung)
• Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie
• Müll- und Abfallgebühren
• Heizkosten bei gemeinsamer Heizanlage

Werfen die Rücklagen Zinserträge ab, können diese das Wohngeld reduzieren. Nicht enthalten ist die Grundsteuer für Ihr Wohneigentum. Die kommt für jeden Eigentümer noch obendrauf. Lesen Sie hier, warum die Grundsteuer 2022 zu einer zusätzlichen Steuererklärung für Sie führt.

Dürfen Eigentümergemeinschaften einen Kredit aufnehmen?

Ja, das geht. Der Weg zum Darlehen ist für Eigentümergemeinschaften allerdings weit. Nicht nur muss sich die Mehrheit auf der Eigentümerversammlung für die Kreditaufnahme aussprechen, auch müssen alle Einzelheiten besprochen werden: Darlehenshöhe, Zinsen, Rückzahlungskonditionen, Laufzeit und Ausfallhaftung aller, falls einzelne Eigentümer nicht zahlen.

Das größte Problem beim Darlehen sind aber die Banken. Die überwiegende Zahl von ihnen macht bei Anfragen von Eigentümergemeinschaften dicht, weil Sicherheiten fehlen. Das schreckt ab und macht es schwierig, eine Bank zu finden.

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Gelingt es doch, geht das oft mit höheren Zinsen und Auflagen einher. So fordern manche Banken einen Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit, obwohl rein rechtlich die einfache Mehrheit der Eigentümerversammlung ausreicht. Den Kreditvertrag unterschreibt schließlich der Hausverwalter.

Die einzelnen Eigentümer zahlen Zins und Tilgung des Gemeinschaftskredits über das Hausgeld. Es wird häufig erhöht, um die Kosten reinzubekommen.

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Welche Rechtsform hat eine Eigentümergemeinschaft?

Eigentümergemeinschaften sind Gesamthandsgemeinschaften. Diese Rechtsform ist eine Gemeinschaft von Personen, denen ein bestimmtes Vermögen gemeinschaftlich zusteht. Sie ist eine Sonderform des Miteigentums. Ein anderes Beispiel für eine Gesamthandsgemeinschaft ist die Erbengemeinschaft.