Geschenkte Immobilie: Rechte, Pflichten und Kosten von Neueigentümern

Viel zu regeln

Geschenkte Immobilie: Diese Rechte und Pflichten haben Sie

Über eine geschenkte Immobilie würden sich wohl viele freuen. Doch frisch gebackene Eigentümer müssen einiges regeln, damit die Freude von Dauer ist.

Wer eine Immobilie geschenkt bekommt, kommt verglichen mit Kauf und Neubau günstig zu Eigentum. Und was dann? Einziehen, verkaufen, vermieten, umbauen? Alles das ist möglich: Beschenkte haben als neue Eigentümer die gleichen Rechte wie ihre Vorgänger – und die gleichen Pflichten.

Grundsätzlich können die Neuen mit der ihnen überschriebenen Immobilie also machen, was sie wollen. Grenzen setzen ihnen lediglich Gesetze und mögliche Vereinbarungen im Schenkungsvertrag. In diesem notariell beglaubigten Dokument lassen sich Alteigentümer typischerweise lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch einräumen, damit sie in ihrem Zuhause bleiben können, auch wenn es ihnen nicht mehr gehört.

Klauseln wie diese sind es, die den Handlungsspielraum der Neueigentümer einengen, weil sie bindend sind und von Schenkenden oft zusätzlich mit einem Rückforderungsvorbehalt kombiniert werden. Hält sich der Beschenkte also nicht an eine Vereinbarung, können Schenkende die Schenkung rückabwickeln.

Schenkung muss versteuert werden

Und dann wären da noch die Finanzen: In vielen Fällen wird das Finanzamt Schenkungsteuer von Beschenkten fordern. Deren Höhe richtet sich sowohl nach dem Immobilienwert als auch nach dem individuell geltenden Freibetrag.

Dieser hängt wie bei der Erbschaftsteuer vom Verwandtschaftsgrad ab. Nach Angaben der Bundessteuerberaterkammer (BStBK) kommen Ehepartner mit 500.000 Euro Freibetrag und Kinder (400.000 Euro je Elternteil) dabei besser weg als Enkelkinder (200.000 Euro), entfernte Verwandte und Freunde. Besteuert wird die Differenz zwischen dem jeweiligen Freibetrag und dem Verkehrswert der Immobilie. Lesen Sie hier, welche Freibeträge bei der Schenkungssteuer für Sie gelten.

Beschenkte übernehmen sämtliche Verpflichtungen

Ein anderer Finanzaspekt: Bei kreditbelasteten Häusern und Wohnungen müssen Beschenkte das Darlehen abzahlen. "Beschenkte treten grundsätzlich in die Verträge der Alteigentümer ein", sagt Jan Bittler von der Deutschen Vereinigung Erbrecht und Vermögensnachfolge (DVEV). Gleiches gilt auch für rund um die Immobilie bestehende Versicherungsverträge wie die Wohngebäudeversicherung oder spezielle Haftpflichtversicherungen für Haus- und Grundbesitzer.

Für Mietverträge ist die Vorgabe zentral. Denn wer eine vermietete Immobilie erhält, tritt Bittler zufolge automatisch in den Mietvertrag ein. "Verkaufen, erben, schenken bricht Miete nicht", beschreiben Juristen diesen Grundsatz. Frisch gekürte Eigentümer und Eigentümerinnen rutschen damit also in die Vermieterrolle.

Mit dem Vertrag übernehmen sie nicht nur die Mieter, sondern auch das Recht, jeden Monat von ihnen den Mietzins zu kassieren. Sie haben darüber hinaus die Möglichkeit, selbst in die übertragene, aber vermietete Immobilie einzuziehen. Das setzt üblicherweise eine Eigenbedarfskündigung voraus. Verkaufen mit oder ohne Mieter geht ebenfalls – sofern der Schenkungsvertrag dem nicht entgegensteht. Lesen Sie hier, was Sie bei Eigenbedarfskündigungen beachten müssen.

Was für Eigentümergemeinschaften gilt

Wer durch Übertragung eine oder mehrere Einheiten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sein Eigen nennt, ist dort automatisch Mitglied und an deren Regeln gebunden. Diese leiten sich grundsätzlich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ab. Konkrete Details zu den Rechten und Aufgaben der Eigentümer stehen dann in der Teilungserklärung und in der Gemeinschaftsordnung der jeweiligen WEG.

Meistens ergibt sich daraus, dass Wohnungseigentümer – anders als Hauseigentümer – in ihren vier Wänden nicht so einfach schalten und walten dürfen, wie sie wollen. Selbst bei scheinbar einfachen Dingen wie dem Anbringen von Sonnenschutz auf Balkon und Terrasse oder dem Aufstellen von Blumenkästen kann sich die Eigentümergemeinschaft ein Mitspracherecht vorbehalten. Ähnliches kann auf einen geplanten Verkauf der Immobilie zutreffen.

WEG-Mitglieder sind zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Mit dem monatlich überwiesenen Geld finanziert die Gemeinschaft ihre laufenden Ausgaben und spart für mögliche Instandsetzungen. Zu den Rechten der Eigentümer gehört unter anderem, die Höhe des Hausgelds festzulegen. Darüber beschließt die Eigentümerversammlung. Jeder Eigentümer hat das Recht zur Teilnahme an der jährlichen Veranstaltung. Beschenkte Eigentümer sollten sich zügig bei der Hausverwaltung melden, um alle relevanten Informationen zu bekommen.

Wärmeschutz, Verkehrssicherung, Sanierung

Frisch gebackene Hauseigentümer brauchen im Gegensatz dazu niemanden um Zustimmung zu bitten, wenn sie eine Markise montieren wollen. Sie unterliegen aber auch Pflichten, um die sich einzelne Wohnungseigentümer weniger kümmern müssen, weil es die WEG tut.

Ein solcher Punkt: die Verkehrssicherungspflicht. Vom Eigentum dürfe keine Gefahr für andere ausgehen, erinnert zum Beispiel die Stiftung Warentest und nennt als Beispiel das Schneeräumen, ausreichende Beleuchtung und den sicheren Halt von Dachziegeln. Diese Aufgaben können Hausbesitzer zwar Dienstleistern übertragen, aus der eigenen Haftung sind sie damit aber nicht entlassen.

Prüfen sollten Neueigentümer, ob für ihr Haus eine Pflicht zur energetischen Sanierung besteht und wie aufwendig diese wird. Das hängt insbesondere vom Zustand und der Ausstattung der Immobilie ab.

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Hinzu kommt, dass sowohl bei Häusern als auch in WEG häufig Sanierungsstau existiert, der irgendwann teuer abgearbeitet werden muss. Unter Umständen ist die geschenkte Immobilie dann doch nicht mehr ganz so günstig.