Mietkaution: BGH urteilt über Verjährung von Schadenersatzanspruch

Mietrecht

BGH urteilt zu Mietkaution: Wann entfällt Recht auf Schadenersatz?

Der Mieter ist ausgezogen – aber wo bleibt die Kaution? Oft kommt es zu Streit, wenn Vermieter sie einbehalten. Der BGH hat nun zu einem Fall entschieden.

Immer wieder streiten sich Mieter und Vermieter vor Gericht um die Mietkaution. Ein solcher Fall schafft es nun bis ans höchste deutsche Zivilgericht. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschied dabei zu der Frage, ob ein Vermieter ein halbes Jahr nach Auszug einer Mieterin Schadenersatz für Beschädigungen des Mietobjekts mit der Mietkaution verrechnen durfte.

Mit seinem Urteil stärkte er den Vermietern den Rücken. Aber wann verjähren Ansprüche auf Schadenersatz normalerweise? Und in welchen Fällen greift eine Ausnahmeregelung? Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick:

Wann darf ein Vermieter die Kaution einbehalten?

Grundsätzlich dürfen Vermieter die Kaution ihrer Mieter unter verschiedenen Umständen einbehalten. "Das kann eine Mietforderung sein, die offen geblieben ist, oder Nachzahlungen von Betriebskosten", sagt Rechtsanwältin und Mietrechtsexpertin Beate Heilmann.

Auch für unterlassene Schönheitsreparaturen könne das Geld einbehalten werden – vorausgesetzt, diese wurden im Mietvertrag entsprechend vereinbart. "Und dann gibt es Ansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung des Mietobjekts, wie sie auch in dem BGH-Verfahren eine Rolle spielen".

Solche Ansprüche auf Schadenersatz sorgten zwischen Mieter und Vermieter öfter mal für Streit, sagt Heilmann, die beim Deutschen Anwaltverein Vorsitzende der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien ist. Für Vermieter sei es attraktiv, die streitigen Ansprüche mit der Kaution zu verrechnen, da es dann am Mieter liege, auf Rückzahlung zu klagen. So wie in dem Fall, mit dem sich der BGH nun beschäftigt.

Worum ging es in dem konkreten Fall?

In dem konkreten Fall hatte eine Mieterin geklagt, weil ihr Vermieter ihr die Mietkaution in Höhe von rund 780 Euro nach ihrem Auszug nicht zurückgezahlt hatte. Er begründete das damit, dass er die Kaution mit Schadenersatzforderungen für Schäden an der Wohnung verrechne. Da die Ansprüche nach Ansicht der Mieterin schon verjährt waren, klagte sie auf Rückzahlung der Kaution – und bekam in den Vorinstanzen recht.

Wann verjähren die Schadenersatzansprüche?

Nach Rückgabe einer Wohnung haben Vermieter in der Regel sechs Monate Zeit, um von ihren ehemaligen Mietern Schadenersatz für eine Beschädigung einzufordern. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht aber eine Ausnahme von der Verjährungsfrist vor: Wenn der Anspruch vor Ablauf der sechs Monate theoretisch hätte verrechnet werden können, dann ist die Abrechnung auch später noch möglich.

Bedingung für diese Ausnahme ist aber unter anderem, dass es sich um zwei "gleichartige" Forderungen handelt – also bei der Barkaution "Cash gegen Cash". Das ist hier deshalb wichtig, weil Vermieter bei Beschädigungen an der Mietsache wählen dürfen, ob sie gleich einen Geldersatz fordern oder dem Mieter die Chance geben, den ursprünglichen Zustand der Wohnung selbst wiederherzustellen – eine sogenannte Naturalrestitution.

Was hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Der beklagte Vermieter hatte mit seiner Revision gegen die Entscheidung der Vorinstanz Erfolg. Der BGH hob das Urteil des Landgericht Nürnberg-Fürth auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung an das Gericht zurück.

Der unter anderem für Mietrecht zuständige achte Zivilsenat entschied, dass Vermieter eigentlich verjährte Forderungen für Schäden an einer Mietsache auch dann mit der Kaution ihrer Mieter verrechnen dürfen, wenn sie ihre Ersetzungsbefugnis nicht innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist ausgeübt haben. Diese Ersetzungsbefugnis erlaubt es Vermietern, bei Beschädigungen ihrer Wohnung Schadenersatz in Geld statt einer Wiederherstellung der beschädigten Sache einzufordern.

Was heißt das für Mieter?

Aus Sicht des Deutschen Mieterbunds ist das Urteil "keine gute Entscheidung für Mieterinnen und Mieter, denn dieses Urteil verkennt ihr Interesse an schneller Rechtssicherheit über ihr Mietkautionsguthaben", sagt Präsident Lukas Siebenkotten. Mieter könnten nicht darauf vertrauen, dass sie ihr einstiger Vermieter nicht auch mehr als ein halbes Jahr nach ihrem Auszug mit Forderungen nach Schadenersatz konfrontiert.

Gerade die Frage nach potenziellen Ansprüchen bei Schäden an der Mietsache seien oft strittig, so Siebenkotten. "Mieterinnen und Mietern bleibt nun im Endeffekt nichts Anderes übrig, als ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution klageweise durchzusetzen, sollte der Vermietende Teile der Kaution wegen angeblicher Schäden in der Wohnung unberechtigt einbehalten."

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Was bedeutet das Urteil für Vermieter?

Der Eigentümerverband Haus und Grund begrüßt wiederum die Entscheidung des BGH. Er habe gerade privaten Vermietern damit eine praxistaugliche Flexibilität eingeräumt, teilt der Zentralverband Deutscher Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer mit. Er appelliert aber zugleich an die Vermieter, schon bei der Wohnungsübergabe alle sichtbaren Schäden zu dokumentieren und auf dieser Basis zügig über die Kaution abzurechnen.