Gasetagenheizung defekt: Austauschpflicht bis 2028 – Mieterrecht

Gesetz trifft Eigentümer

Darum sollten Mieter jetzt mit ihrem Vermieter sprechen

Knapp fünf Millionen Gasetagenheizungen sind hierzulande noch in Betrieb. Diese müssen in den nächsten Jahren ausgetauscht werden. Doch wer ist zuständig? Und wie lange haben Sie noch Zeit zu handeln?

Nicht nur Eigenheimbesitzer mit einer Gasheizung stehen vor der Frage, wie sie bei einem Defekt der Heizanlage handeln sollten. Auch Mieter, deren Wohnung mit einer Gasetagenheizung versehen ist, müssen sich früher oder später mit der Thematik befassen. Welche gesetzlichen Vorgaben gibt es? Wer zahlt den Austausch? Die Antworten gibt unter anderem das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Spätestens ab dem 30. Juni 2026 dürfen in Kommunen mit über 100.000 Einwohnern bei einem Heizungstausch nur noch Heizungen installiert werden, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Wer in einer kleineren Kommune lebt, hat noch bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Zwar räumt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) großzügige Übergangsfristen ein, dennoch sollte die Frage, wie künftig geheizt wird und wer sich um den Austausch kümmern muss, frühzeitig diskutiert werden.

Wer ist zuständig?

Grundsätzlich unterliegt die laufende Instandhaltung der Wohnung dem Vermieter. Die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht, unter die auch die Wartung einer integrierten Wohnung fällt, kann jedoch dem Mieter auferlegt werden, erklärt der Berliner Mieterverein. Allerdings: Ist die Gasetagenheizung defekt, muss der Vermieter sie reparieren oder ersetzen, wenn sie zur Mietsache gehört (siehe Urteil des Bundesgerichtshofs im Juli 2022; Az: VIII ZR 194/21).

Nun kommt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ins Spiel. Fällt die Heizung aus, muss der Vermieter nämlich eine schnelle Entscheidung treffen: Soll weiterhin dezentral geheizt werden oder wird die Wohnung an eine zentrale Heizungsanlage angeschlossen? Dabei spielen sowohl gesetzliche Vorgaben als auch wirtschaftliche Aspekte eine Rolle.

Die Entscheidung muss schnell erfolgen, da Mieter ein Anrecht auf eine funktionierende Heizung haben. Kommt es also zu einem Ausfall, ist der Vermieter verpflichtet, zeitnah für eine Reparatur oder einen Austausch zu sorgen. Dauert die Behebung des Problems zu lange, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein.

Heizungstausch nach dem Stichtag

Das GEG setzt klare Fristen für einen Heizungstausch auch in Mehrparteienhäusern, die je nach der vom Eigentümer gewählten Heizlösung abhängen:

• Dezentrale Heizung
  Werden die Wohnungen weiterhin über eine Etagenheizung geheizt, kann der Eigentümer innerhalb der nächsten fünf Jahre weiterhin eine fossil betriebene Gasetagenheizung einbauen. Nach Ablauf dieser Frist muss jedoch jede neue Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Das bedeutet, dass Eigentümer spätestens zu diesem Zeitpunkt auf moderne, umweltfreundliche Heizsysteme umsteigen und die Wohnungen entsprechend damit ausstatten müssen.
• Zentrale Heizung
  Entscheidet sich der Vermieter beziehungsweise Eigentümer für eine Zentralheizung, verlängert sich die Umstellungsfrist auf insgesamt 13 Jahre (Entscheidungsfrist: 5 Jahre; Umsetzungsfrist: 8 Jahre). In dieser Zeit müssen Eigentümer die dadurch entstehenden finanziellen Mehrkosten kalkulieren sowie die technische Umsetzung der neuen Heizanlage planen und realisieren. Allerdings ist der Eigentümer bei seiner Planung auch von der kommunalen Wärmeplanung abhängig. Denn diese beinhaltet zum Beispiel, ob die Kommune das Nah- oder Fernwärmenetz weiter ausbaut oder ob sie Alternativen anbietet. Diese wären etwa eine Wärmepumpe für Mehrparteienhäuser oder auch eine Biomasse-Heizung.

Wie sich der Vermieter entscheidet, ist jedoch ihm überlassen.

Welche Heizungsalternativen gibt es?

Wenn die Gasetagenheizung jetzt aufgrund eines Defekts getauscht werden muss, gibt es mehrere Möglichkeiten: So kann übergangsweise eine Gasetagenheizung eingebaut werden, die weiterhin fossile Brennstoffe nutzt. Hier ist jedoch ein ausgiebiges Beratungsgespräch mit Fachleuten Pflicht. In dem Gespräch soll unter anderem auf die Preisrisiken aufmerksam gemacht werden.

Alternativ kann das defekte Gerät durch eine Mini-Wärmepumpe beziehungsweise Luft-Luft-Wärmepumpe ersetzt werden. Sie kann Räume sowohl beheizen als auch kühlen – allerdings nur, wenn sie kleiner als 35 Quadratmeter sind. Auch die Installation einer Split-Wärmepumpe ist möglich.

Wichtig zu wissen ist außerdem, dass die Installation einer Mini-Wärmepumpe oder einer Split-Wärmepumpe eine bauliche Maßnahme darstellt. Denn hierfür müssen ein Wanddurchbruch und somit Änderungen an der Außenwand erfolgen. Das bedeutet, dass der Mieter die Baumaßnahmen dulden muss. Möchte er hingegen selbst eine eigene Mini-Wärmepumpe als Heizlösung für seine Wohnung nutzen, muss er im Gegenzug den Eigentümer um die Genehmigung bitten.

Dürfen Vermieter die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage auf Mieter umlegen?

Ja. Wenn die Heizanlage ausgetauscht wird, kann der Vermieter die Miete bis zu einem gewissen Teil erhöhen – teilweise um bis zu 10 Prozent. Allerdings nur dann, wenn öffentliche Fördermittel für den Heizungstausch verwendet wurden, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen. Nimmt der Vermieter keine staatlichen Zuschüsse in Anspruch, kann der Heizungstausch als Modernisierungsumlage auf die Mieter umgelegt werden (§ 559 BGB). Die Miete darf dann um bis zu 8 Prozent steigen – im Gegenzug muss jedoch dauerhaft Heizenergie eingespart werden, was wiederum zu einer finanziellen Entlastung der Mieter führt. Darüber hinaus muss der Vermieter stets die Kappungsgrenze berücksichtigen (Details dazu hier).

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Was sollten Mieter tun?

Tatsächlich kann es sinnvoll sein, seinen Vermieter nicht erst bei einem Heizungsdefekt auf die Situation anzusprechen. Hilfreich kann es beispielsweise sein, sich als Mieter mit den anderen Mietparteien in Verbindung zu setzen und zu evaluieren, welche Heizlösung sie bevorzugen. Die Gesamtstimmung könnte dann eine gute Orientierung für den Vermieter darstellen.

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Hinzu kommt, dass es aktuell noch Fördermittel gibt und die Preise für Heizanlagen stetig steigen. Wer also frühzeitig über die künftige Heizlösung nachdenkt und diese umsetzt, belastet seine Mieter später nicht so stark.