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Mietrecht Heizung defekt und der Vermieter tut nichts? Das sind Ihre Rechte
In Ihrer Wohnung ist es kalt, weil die Heizung nicht funktioniert. Wie lange müssen Sie das dulden? Und wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt?
Sowohl eine schlecht funktionierende als auch eine defekte Heizung stellt einen Mietmangel dar. Wird dieser nicht innerhalb einer bestimmten Frist behoben, haben Mieter das Recht, ihre Miete zu mindern.
Ist der Vermieter verpflichtet, die Heizung zu reparieren?
Ja, der Vermieter ist dazu verpflichtet, den Mietmangel schnellstmöglich zu beheben, also die Heizung reparieren zu lassen. Dabei spielt es keine Rolle, wer für die defekte oder schlecht laufende Heizung verantwortlich ist.
Wie lange hat der Vermieter Zeit, eine defekte Heizung zu reparieren?
Laut Rechtsanwalt Thomas Hannemann, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Miet- und Immobilienrecht beim Deutschen Anwaltverein, muss der Vermieter unverzüglich reagieren. In der Regel heißt das, dass er den Mietmangel innerhalb von drei bis vier Tagen beheben, also die defekte oder unzureichend laufende Heizung reparieren muss.
Der Beginn der Frist ist in der Regel der Zeitpunkt, an dem die Heizungsanlage ausfällt. Da diese Frist jedoch nicht gesetzlich geregelt ist, ergeben sich für Mieter ab dem fünften Tag des Heizungsausfalls noch keine Rechtsansprüche. Jedes Gericht kann den angemessenen Zeitraum individuell auslegen. Dabei spielen sowohl die Außentemperaturen als auch die Dämmung der Wohnung und somit die Zimmertemperaturen eine ausschlaggebende Rolle.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Heizung nicht repariert?
Haben Sie dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt, dass die Heizung nicht funktioniert, sollten Sie ihm eine Frist setzen, bis wann der Defekt behoben oder zumindest ein Fachbetrieb mit der Reparatur beauftragt sein muss. Verstreicht diese Frist, können Sie selbst einen Fachbetrieb beauftragen, der den Defekt behebt.
Es gibt jedoch drei Fallstricke: Erstens hat nicht jeder Heizungsinstallateur Zugang zu der Heizungsanlage. In einigen Gebäuden wird ein spezieller Schlüssel benötigt, der nur dem Vermieter oder der Hausverwaltung vorliegt.
Zweitens wissen Sie nicht, ob der Vermieter in der Zwischenzeit selbst einen Experten mit der Reparatur beauftragt hat. Somit müssten Sie den Fachbetrieb dann selbst bezahlen. Das gilt übrigens – und drittens – auch dann, wenn der Vermieter die von Ihnen angesetzte Frist für nicht ausreichend hält. Schließlich ist der Begriff gesetzlich nicht definiert (siehe oben).
Hat doch alles geklappt, können Sie dem Vermieter die Reparaturkosten in Rechnung stellen. Begleicht er diese nicht, können Sie sie mit der nächsten Mietzahlung verrechnen.
Warum sollte die Heizung schnellstmöglich repariert werden?
Kühlen die Räume zu stark aus, erhöht sich das Schimmelrisiko. Sind zudem die Rohre schlecht oder gar nicht isoliert, können die Leitungen platzen, wenn kein Warmwasser mehr hindurchfließt.
Zuletzt stellt eine kalte Wohnung auch immer eine große Belastung für die Gesundheit dar.
Mietminderung: Das gilt es zu beachten
Wenn Sie aufgrund der schlecht laufenden oder defekten Heizung Ihre Miete mindern möchten, sollten Sie das vorher schriftlich ankündigen. Mehr dazu erfahren Sie in diesem Artikel.
Wichtig: Laut dem Deutschen Mieterbund (DMB) muss während der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) die Heizungsanlage eingeschaltet sein, sodass eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius in der Wohnung erreicht wird. Diese Temperatur muss jedoch nur zwischen 6 und 23 Uhr erreicht werden. In der restlichen Zeit darf durch die Nachtabsenkung die Raumtemperatur auf bis zu 18 Grad Celsius sinken.
"Bei einem völligen Heizungsausfall und Minusgraden im Winter ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich", so der DMB. Dafür muss es in der Wohnung aber sehr kalt sein. Können Sie den Raum auf bis zu 18 Grad Celsius heizen, ist eine Mietminderung von bis zu 20 Prozent möglich, erklären die Experten.
- mieterbund.de "Heizung Mindesttemperatur"
- immowelt.de "Mietminderung bei defekter Heizung"
- juraforum.de "Heizung defekt – welche Rechte habe ich als Mieter?"
- thermondo.de "Das ist zu tun, wenn die Heizung ausgefallen ist"
