Mieterhöhung bei Indexmiete: Was ist nach Mietrecht erlaubt?

Steigende Lebenshaltungskosten wirken sich direkt auf die Indexmiete aus. Die Mietanpassungen stellen Mieter vor Herausforderungen.

Mieterhöhungen stellen für Mieter zweifellos eine finanzielle Belastung dar. Meist erhöhen Vermieter die Mieten in einer Zeit, in der Mieter ohnehin knapp bei Kasse sind, weil die Inflation die Preise für Dinge des täglichen Bedarfs in die Höhe treibt. Mieterhöhungen sind aber notwendig, um Investitionen in Immobilien rentabel zu halten.

Gebäude müssen instand gehalten und modernisiert werden. Gerade im Hinblick auf die Energieeffizienz sind in den nächsten Jahren erhebliche Investitionen notwendig. Das Mietrecht sieht jedoch Beschränkungen und Fristen vor, um Mieter vor übermäßigen Erhöhungen zu schützen.

Ist ein Indexmietvertrag ein geeignetes Mittel, um sich vor stark steigenden Wohnkosten zu schützen? Ein Überblick.

Was ist eine Indexmiete?

Die Indexmiete ist eine Mietform, bei der sich die Miethöhe an den Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland orientiert – und nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Berechnungsgrundlage ist der Verbraucherpreisindex (VPI), der vom Statistischen Bundesamt ermittelt und auf dessen Website veröffentlicht wird.

Das bedeutet: Die Kaltmiete (ohne Nebenkosten) kann vom Vermieter erhöht werden, wenn die Verbraucherpreise steigen – und nicht wenn die Miete für eine vergleichbare Mietwohnung in der Region steigt, in der Sie wohnen. Entscheidend für die Mieterhöhung ist also nicht der Mietspiegel, sondern die Inflation.

Umgekehrt heißt das: Sinken die Verbraucherpreise und damit der Index, muss auch die Miete ebenso wieder gesenkt werden. Allerdings kam eine solche Deflation in Deutschland seit Jahrzehnten nicht mehr vor.

Wichtige Merkmale der Indexmiete

• Ein Mietvertrag mit einer Indexmiete muss zwischen Mieter und Vermieter schriftlich vereinbart werden.
• Im Mietvertrag muss eindeutig festgelegt sein, dass der Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes als Grundlage dient.
• Es gilt die sogenannte Mietpreisbremse: Die Ausgangsmiete (Basismiete) darf bei Vertragsabschluss höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten finden Sie im Mietspiegel in Ihrer Stadt oder Gemeinde.

Erhöhung der Indexmiete

Die Indexmiete erhöht sich, wenn der Verbraucherpreisindex (VPI) steigt. In diesem Fall kann der Vermieter die Miete erhöhen, muss es aber nicht. Er kann die Miete auch erst nach einigen Jahren erhöhen, dann aber in größerem Umfang.

• Häufigkeit: Bei einem Indexmietvertrag darf die Miete höchstens alle zwölf Monate erhöht werden. Außerdem muss zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens ein Jahr liegen.
• Regelmäßigkeit: In Indexmietverträgen ist häufig geregelt, dass die Anpassung der Miete nicht jedes Jahr erfolgen muss, sondern erst dann, wenn der Verbraucherpreisindex auf ein bestimmtes Niveau gestiegen ist – zum Beispiel um drei oder fünf Prozent. Damit sind Mieterhöhungen ausgeschlossen, wenn sich der Verbraucherpreisindex nur geringfügig ändert.
• Mitteilungspflicht: Der Vermieter muss dem Mieter die Mieterhöhung rechtzeitig schriftlich per E-Mail oder per Post mitteilen und darlegen, wie die neue höhere Miete berechnet wurde.
• Berechnung: Die Mieterhöhung erfolgt prozentual entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindex. Die Formel zur Berechnung lautet: (Neuer Indexstand / alter Indexstand x 100) – 100 = prozentuale Steigerungsrate.

Beispielrechnung: Im Mai 2023 betrug der VPI 115,5. Ein Jahr später ist der VPI auf 119,3 gestiegen. Die Anfangskaltmiete beträgt beispielsweise 650 Euro. Daraus ergibt sich eine Mieterhöhung um 3,29 Prozent (21,38 Euro) auf 671,39 Euro.

Diese Ausnahme gilt: Modernisierungskosten dürfen vom Vermieter bei einem Indexmietvertrag nicht auf die Miete umgelegt werden. Es sei denn, der Gesetzgeber schreibt etwa die energetische Sanierung der Heizungsanlage vor. Dann darf der Vermieter die Investitionskosten auf die Miete umlegen. Allerdings gilt hier eine Kappungsgrenze bei Modernisierungen: Lesen Sie hier, welche Kosten auf die Miete umgelegt werden können.

Nachteile bei Indexmietverträgen

Auch wenn die Mietpreisbremse für neu abgeschlossene Indexmietverträge gilt, spielt sie bei späteren Mieterhöhungen keine Rolle mehr. Das bedeutet, dass eine Mieterhöhung aufgrund eines gestiegenen Verbraucherpreisindexes nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt ist.

Dies ist zugleich der größte Nachteil der Indexmiete. Denn in Zeiten hoher Inflation steigen auch die allgemeinen Lebenshaltungskosten entsprechend. Diese Kostensteigerung wird über den Verbraucherpreisindex abgebildet, was wiederum zu höheren Indexmieten führt.

• Mieterhöhung: Was die Kappungsgrenze bei Mieten bedeutet
• Neuer Eigentümer: Wann darf die Miete erhöht werden?

Auch die sogenannten Kappungsgrenzen von 20 oder 15 Prozent (in Gebieten mit Wohnraumknappheit) gelten nicht für Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen. Dies wäre grundsätzlich ein wichtiger Schutz für Mieter, damit die Mieten nicht unverhältnismäßig bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder darüber hinaus angehoben werden.

Da im Mietrecht weder die Mietpreisbremse noch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bei Indexmietverträgen gelten, fordern die Mieterverbände auch für Indexmietverträge eine Kappungsgrenze von bis zu zwei Prozent pro Jahr. Mit einer solchen Regelung dürften Indexmieten nicht mehr als zwei Prozent pro Jahr steigen.

Kann ein Indexmietvertrag vor steigenden Wohnkosten schützen?

Nein, das kann er nicht. Grundsätzlich haben Sie als Mieterin oder Mieter bei einem Indexmietvertrag in Zeiten niedriger Inflation, also geringer Preissteigerungsraten, den Vorteil, dass die Indexmiete über längere Zeiträume nicht erhöht wird.

Steigt die Inflation jedoch überproportional, wie in den Jahren 2022 und 2023, können die Mieterhöhungen höher ausfallen als erwartet. Die Vermieter erhöhen dann die Miete nicht nur für die Jahre mit hohen Preissteigerungsraten, sondern auch für die Jahre davor.