Mietminderung bei Schimmelbefall und Ruhestörung: So gehen Sie vor

Was zu beachten ist

Bei der Mietminderung richtig vorgehen

Mieter haben Anspruch darauf, dass ihre Wohnung keine Mängel aufweist. Schimmel, Ruhestörungen oder auch Schäden an Gebäudeteilen und Installationen können zur Mietminderung berechtigen. Die häufigsten Wohnungsmängel, die zur Mietminderung berechtigen und wie Sie ohne Risiko mindern.

"Man muss nicht 100 Prozent Miete zahlen, wenn die Wohnung nicht 100 Prozent in Ordnung ist", erklärt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds (DMB). Heizung, Warmwasserboiler oder Aufzug müssen einwandfrei funktionieren. Außerdem darf die Wohnung selbst keine Schäden aufweisen. Das Wasser darf nicht die Wände herunterlaufen und in keiner Ecke darf sich Schimmel bilden. Auch eine permanente oder zumindest regelmäßige Ruhestörung kann die Lebensqualität so weit beeinträchtigen, dass ein Mieter seine Zahlungen kürzen darf.

Wohnungsmängel berechtigen zur Mietminderung

Sobald die Wohnung wegen eines Mangels nicht im vertragsgemäßen Zustand oder der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist, darf man Teile der monatlichen Miete einbehalten. Ein Mieter müsse sich seinen Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer wie eine Waage vorstellen. Beim Vertragsabschluss befinden sich beide Waagschalen im Gleichgewicht. Wenn sich während der Mietdauer Mängel einstellen, entsteht ein Ungleichgewicht. Die Mängel müssen vom Vermieter in angemessener Zeit beseitigt werden. Für den Zeitraum, in dem der Mangel besteht, kann die Mietzahlung gemindert werden.

Mietminderung orientiert sich an der Bruttomiete

Berechnungsgrundlage für die Höhe der Mietminderung ist die Bruttomiete, also die Miete inklusive aller Betriebskosten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner laufenden Rechtsprechung mehrfach bestätigt. Zuletzt urteilte der BGH im Mai 2011, dass eine berechtigte Mietminderung auch bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung berücksichtigt werden muss (AZ.: VIII ZR 223/10). "Der Vermieter muss die geminderten Zahlungen zu seinen Lasten berücksichtigen und auch bei einer Nachforderung die Minderung mit einbeziehen", fasst DMB-Direktor Lukas Siebenkotten das Urteil zusammen.

Bei unberechtigter Mietminderung droht fristlose Kündigung

Experten raten aber zur Vorsicht. Damit man Teile der Miete einbehalten darf, muss ein Mangel nämlich schon erheblich sein. "Ein kleiner Wasserfleck von zwei Quadratzentimetern schränkt die Tauglichkeit der Mietsache nicht ein", sagt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover. Zudem dürfen Mieter nur dann mindern, wenn sie den Schaden nicht selbst verursacht haben. Ansonsten ist es allerdings unerheblich ob der Vermieter einen Mangel zu verantworten hat. Auch Baulärm aus der Nachbarschaft kann beispielsweise zur Mietminderung berechtigen.

Gerade bei Schimmel in der Wohnung – einer der häufigsten Gründe für eine Mietminderung – ist nicht immer eindeutig klar, ob ein Eigenverschulden des Mieters vorliegt. Sowohl bauliche Mängel als auch falsches Heizen und Lüften des Mieters können Schimmel begünstigen. Wenn Mieter wegen eines solchen Mangels ihre Zahlungen kürzen, und es stellt sich später heraus, dass sie den Schaden selbst verursacht haben, dürfen Vermieter unter Umständen fristlos kündigen. Trägt der Vermieter die Schuld, können Mieter Mietminderungen wegen Schimmel verlangen.

Das bestätigte der BGH im Juli 2012. Die Mieter eines Einfamilienhauses in Bayern hatten die Miete wegen Schimmel- und Kondenswasserbildung um 20 Prozent gemindert. Nachdem ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte der Vermieter fristlos. Aus seiner Sicht war das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters für die Mängel verantwortlich, was sich später durch ein Gutachten bestätigte.

Nach Ansicht des BGH haben die Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihnen Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann. Da sich zwei Aquarien und ein Terrarium im Haus befänden, hätten die Mieter wissen können, dass sie wegen der höheren Luftfeuchtigkeit ihr Lüftungsverhalten hätten anpassen müssen und die Schimmelbildung somit auf ihr Versäumnis zurückzuführen sei. Der BGH bestätigte die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung (AZ.: VIII ZR 138/11).

Übrigens: Auch wenn der Vermieter ein Merkblatt zum richtigen Lüftungsverhalten und somit zur Vorbeugung von Schimmel aushändigt, kann ein Grund zur Mietminderung vorliegen. Ist ein entsprechendes Merkblatt nur unzureichend, können Feuchtigkeitsschäden nicht dem Mieter angelastet werden. Das zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 67 S 358/20).

Kein Risiko bei der Mietminderung eingehen

"Mieter sollten deshalb vor einer Mietminderung unbedingt Rechtsrat beim örtlichen Mieterverein einholen", warnt Siebenkotten vor Alleingängen. Außerdem habe man die Möglichkeit, einen Teil der Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen. So häufen sich keine Mietschulden an, die eine Kündigung rechtfertigen könnten. Stellt sich sich später – zum Beispiel durch ein gerichtliches Gutachten – heraus, dass die Mieter den Mangel nicht zu verantworten haben, können sie die vorbehaltlich gezahlten Beträge zurückfordern oder mit den nächsten Mietzahlungen verrechnen.

Angemessene Höhe der Mietminderung

Um die Höhe der Mietkürzung zu bestimmen, muss der Mieter abschätzen, wie stark ein Mangel der Wert der Wohnung senkt. Das kann mitunter schwierig sein. Ein Totalausfall der Heizungsanlage beispielsweise senkt den Wohnwert im Sommer deutlich weniger als im Winter. Bei Dauerfrost sind laut einem Beschluss des Landgerichts Berlin im Einzelfall sogar Mietminderungen von 100 Prozent zulässig, wenn die Heizung gar nicht funktioniert (AZ. 65 S 70/92).

Mit größter Vorsicht sollte man Mietminderungstabellen im Internet betrachten, in denen aufgelistet wird, wie hoch die Minderung bei welchem Mangel ausfallen darf. Die dort aufgelisteten Minderungsquoten beziehen sich meist auf Gerichtsurteile. In Deutschland sind Richtersprüche aber in der Regel Einzelfallentscheidungen, eine Präzedenzfall-Regelung wie etwa in den USA gibt es hierzulande nicht. Lediglich höchstrichterliche Grundsatzurteile haben Einfluss auf die Rechtsprechung der nachgeordneten Amts- und Landgerichte. Ansonsten sind Richter in ihrer Entscheidungsfindung frei.

Mietminderungstabellen sollten deshalb höchstens für die erste Orientierung zurate gezogen werden, ob ein bestimmter Mangel überhaupt zur Minderung berechtigen kann. Man kann sich dort auch einen ersten Überblick verschaffen, welche Minderungsquoten bei einem bestimmten Mangel bislang für zulässig erklärt wurden. Übertragbar auf den eigenen individuellen Fall sind die Minderungsquoten aber nicht unbedingt. Auch deshalb empfiehlt es sich, fachkundigen Rat einzuholen, bevor man seine Zahlungen kürzt.

Wenn die Minderung zu hoch ist

Wer zu viel mindert, muss mit einer Kündigung rechnen. Denn durch die geringere Mietzahlung kann ein Zahlungsverzug entstehen, der ab einer gewissen Grenze Folgen hat. Geraten Mieter in Zahlungsverzug, müssen sie mit der Kündigung rechnen. Laut Gesetz darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Streiten sich Mieter und Vermieter um eine Mietkürzung, gilt: Messlatte für den kündigungsrelevanten Rückstand ist die vereinbarte Miete, nicht die geminderte. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) hervor (AZ.: VIII ZR 193/16), über das die Zeitschrift "Das Grundeigentum" (Nr. 21/2017) berichtet.

Minderung nur bei angezeigten Mängeln

Außerdem muss der Mieter den Eigentümer über einen bestehenden Mangel informieren. Dies erreichen Sie mit einem entsprechenden Schreiben, indem Sie auch die Minderung ankündigen. "Erst dann hat der Mieter Rechte", sagt Ropertz. Außerdem haftet der Mieter, wenn er seinen Vermieter nicht benachrichtigt und der Schaden durch die Verzögerung größer wird. Am besten sollte man den Vermieter schriftlich benachrichtigen und dabei eine angemessene Frist für die Behebung des Mangels setzen, sagt Jürgens. Bei einem defekten Dach kann man dem Vermieter sechs Wochen Zeit für die Reparatur geben, bei einem Heizungsausfall im Winter ein bis zwei Tage.

Mietminderungsgründe beweisen

Wer sich auf einen Mangel beruft, muss diesen auch beweisen können. DMB-Sprecher Ropertz empfiehlt, Schäden wie Schimmelflecken zu fotografieren. Bei strittigen Mängeln wie Ruhestörungen sollten Mieter unbedingt Zeugen oder einen Sachverständigen hinzuziehen. Auch ein Lärmprotokoll sollten sie anfertigen, in dem Datum, Uhrzeit sowie Art und Dauer der Störung angegeben werden.

Wenn der Vermieter die Mängel nicht beheben lässt

Meist ist aber unstrittig, dass es ein Problem in der Wohnung gibt. "Entweder ist das Dach undicht oder es ist nicht undicht", sagt Ropertz. Damit ist in aller Regel auch die Pflicht des Vermieters unstrittig, den Schaden zu reparieren. Rührt er sich trotzdem nicht, kann der Mieter nach Verstreichen der gesetzten Frist als Druckmittel neben der Minderung noch einen weiteren Teil der Miete einbehalten: das Drei- bis Fünffache der Minderung.

Außerdem kann der Mieter im Extremfall selbst einen Handwerker beauftragen und die Kosten mit den künftigen Mietzahlungen verrechnen. Sollte der Mieter nicht genügend Geld haben, kann er sogar seinen Vermieter auf Vorschusszahlungen verklagen, erklärt Jürgens. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Denn der Vermieter argumentiert in einem solchen Fall häufig, er hätte es billiger bekommen können. Auch hier empfiehlt es sich, fachmännischen Rat einzuholen, bevor man einen Auftrag erteilt.

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Mietminderungstabelle

Die folgenden Werte dienen lediglich zur Orientierung der von den Gerichten zugesprochenen Minderungen in Prozent. Ohne offizielle Mietberatung sollten Sie die Werte nicht auf Ihren Fall übertragen. Bei einer ungerechtfertigten Mietminderung kann Ihnen das Mietverhältnis gekündigt werden.