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Ursache finden und vermeiden Mietminderung bei Schimmel: Das kann nach hinten losgehen
Schimmel ist ein Alptraum für Mieter und eine Gefahr für die Gesundheit. Wichtig ist also herauszufinden, was den Befall verursacht hat und wer für die Beseitigungskosten aufkommt.
Es ist einfach nur eklig: Die Wände in der Wohnung sind feucht, sie riechen modrig-muffig, und in den Ecken breiten sich dunkle Flecken aus – Schimmelbefall ist nicht nur für Auge und Nase unangenehm, er kann sogar ein Risiko für die Gesundheit sein. Zudem gilt er laut § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als Mietmangel.
Schimmel in der Wohnung: Was müssen Mieter tun?
Generell sind Mieter verpflichtet, den durch Schimmel verursachten Schaden unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen (Anzeigepflicht). Unverzüglich heißt in dem Falle auch, dass Schäden durch Feuchtigkeit sowie Feuchtigkeits- und Wasserflecken an der Wand dem Vermieter unverzüglich zu melden sind.
Darüber hinaus sollte der Mieter von den betroffenen Stellen in der Wohnung Fotos machen – sie sind später unter Umständen wichtige Beweismittel. Hilfreich können auch darüber hinausgehende Angaben sein, wie beispielsweise Fotos von dem Thermohygrometer (um die Luftfeuchtigkeit und Temperatur im Raum festzuhalten) sowie Daten, die die Größe und gegebenenfalls das Wachstum des Schimmelpilzes dokumentieren. Die Anzeigepflicht besteht im Übrigen auch für Flächen, die Teil der Mietsache sind, also das Treppenhaus oder den Keller.
Wichtig zu wissen
Wenn der Mieter seiner Anzeigepflicht nicht nachkommt oder den Mietmangel zu spät meldet, verlieren Mieter ihr Gewährleistungsrecht, mahnt die Verbraucherzentrale. Das bedeutet, dass sie die Miete nicht mindern dürfen und sich unter Umständen schadensersatzpflichtig machen.
Um wie viel Prozent kann ich die Miete bei Schimmel mindern?
Die Anzeige an den Vermieter ist nicht nur der Gesundheit der Hausbewohner zuliebe wichtig. Denn der Pilzbefall kann auch ein Mietmangel sein, den der Mieter nicht hinnehmen muss, erklärt der Verband Wohneigentum. Dementsprechend kann er eine Beseitigung der Schäden verlangen und – je nach Ausmaß der Beeinträchtigung – auch die Miete kürzen, so der Deutsche Mieterbund.
Besonders, wenn der Schimmel im Schlafzimmer auftritt und die Mieter keine andere Möglichkeiten zum Schlafen haben, kann eine große Beeinträchtigung vorliegen. Dasselbe gilt auch für die Küche oder das Kinderzimmer. Doch Vorsicht: Stellt sich heraus, dass der Mieter den Schimmelbefall selbst verursacht hat, darf er die Miete nicht mindern.
Wann kann ich die Miete bei Schimmel kürzen?
Die Miete darf nicht einfach so gemindert werden. Der Mieter muss die Mietminderung vorab rechtzeitig gegenüber seinem Vermieter schriftlich ankündigen. Das wird auch Mängelanzeige genannt.
Darüber hinaus sollten Mieter wissen, dass die Mietminderung immer nur als Vorbehalt erfolgt. Denn wenn sich herausstellt, dass der Mieter schuld ist, muss er die einbehaltene Mietzahlung dem Vermieter wieder zukommen lassen.
Nicht auf eigene Faust die Miete mindern
Die Frage, wer die Kosten für die Sanierung übernehmen muss, führt zwischen Mietern und Vermietern häufig zu Streit. Experten raten deshalb: "Mieter und Vermieter sollten vor Ort die möglichen Ursachen des Schimmelbefalls klären und alles protokollieren." Sind sich beide Seiten nicht einig, wer schuld ist, sollten Mieter keinesfalls auf eigene Faust die Miete mindern.
Denn wenn sich später herausstellt, dass der Mieter für den Schimmel verantwortlich ist, darf der Vermieter ihm fristlos kündigen. Mieter sollten sich beim örtlichen Mieterverein, der Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt beraten lassen, wie sie am besten vorgehen.
Tabelle: Mietminderung
Es gibt keine offiziellen Werte, um wie viel Prozent die Miete bei welchem Schimmelschaden gemindert werden darf. Der Grund: Es gibt für den Schimmel unterschiedliche Ursachen, die stets individuell beurteilt werden müssen. Es gibt jedoch Gerichtsurteile, die Orientierung bieten können. Die Werte der gängigen Mietminderungstabellen sehen wie folgt aus:
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Woher kommt der Schimmel in meiner Wohnung?
Fast immer ist die Ursache für Schimmelbildung eine erhöhte Feuchtigkeit in den Wohnräumen. Denn sie ist die Grundvoraussetzung dafür, dass Schimmelpilze wachsen können. Das Verhalten des Mieters kann dazu einen Beitrag leisten, dass die Luftfeuchtigkeit (zu) hoch ist. Denn durch Kochen, Duschen, Wäschetrocknen und Blumengießen wird viel Feuchtigkeit produziert. Werden die Räume dann nicht regelmäßig gelüftet und außerdem unzureichend beheizt, dann ist das Risiko hoch, dass ein Schimmelpilz entsteht. In diesem Fall haftet der Mieter für den Befall.
Doch auch bauliche Mängel können den Schimmelbefall verursachen. In solchen Fällen ist der Vermieter für den Schaden verantwortlich. Risse im Mauerwerk, defekte Dächer oder unentdeckte Rohrbrüche: Das alles kann Feuchteschäden und in der Folge Schimmelbefall verursachen. Auch Wärmebrücken nach unsachgemäß ausgeführten Dämmmaßnahmen lassen den Schimmel sprießen.
Sachverständiger kann Ursachen für Schimmel in der Wohnung klären
Die Ursache für den Pilzbefall kann oft nur ein ausgewiesener Experte feststellen, zum Beispiel ein Bau- und Energieberater oder ein Baubiologe. Um das Ausmaß des Schadens und das gesundheitliche Risiko einzuschätzen, misst er die Raumluft und analysiert Proben der befallenen Stellen im Labor. Wenn sich Mieter und Vermieter auch trotz des Gutachtens nicht einig werden, müssen sie vor Gericht klären, wer die Kosten für die Beseitigung des Schadens übernimmt.
Kommt es zu einem Gerichtsprozess, steht primär der Vermieter in der Pflicht, zu beweisen, dass der Schimmelbefall nicht auf Mängel am Gebäude zurückzuführen ist, erläutern Experten. Hat der Vermieter einen Baumangel ausgeschlossen, dann muss der Mieter sein Heiz- und Lüftungsverhalten konkret darlegen. In aller Regel entscheiden die Richter nach Anhörung von Sachverständigen.
Schimmel in der Wohnung vorbeugen
Ist das Gebäude frei von Mängeln, kann der Mieter dazu beitragen, dass sich in der Wohnung kein Schimmel bildet. Das geht unter anderem durch das richtige Lüften und Heizen. Dazu ist der Mieter laut Mietvertrag im Übrigen auch verpflichtet. Vorübergehendes Kippen der Fenster genügt nicht, denn dabei findet kein ausreichender Luftaustausch statt. Auch die Heiztemperatur sollte nicht zu gering sein.
Stattdessen sollte der Mieter mehrmals am Tag stoßlüften – also für etwa fünf bis zehn Minuten alle Fenster aufmachen. Je kälter es draußen ist, desto kürzer sollte der Mieter lüften. Nach dem Baden oder Duschen gilt: Der Wasserdampf darf sich nicht gleichmäßig in der Wohnung verteilen. Für innenliegende Badezimmer sind daher Lüftungsschächte Pflicht. Wichtig ist auch die Temperatur in den Räumen – sie sollte bei 20 bis 22 Grad liegen.
Mieter können zusätzlich für eine ausreichende Luftzirkulation sorgen: Große Schränke sollten nicht direkt an einer Außenwand stehen – denn diese Wand kühlt schneller aus. Kann die Luft nicht zirkulieren, bildet sich dort leichter Schimmel. Ideal ist ein Abstand von fünf bis zehn Zentimetern zwischen großen Möbeln und der Außenwand. Entsprechende Fußleisten können zusätzlich sicherstellen, dass Möbel nicht zu dicht an die Wände gerückt werden.
Schimmelbildung trotz Lüften
Klären Vermieter über das richtige Lüftungsverhalten auf, muss die Information auch stimmen. Ist ein entsprechendes Merkblatt nur unzureichend, können Feuchtigkeitsschäden nicht dem Mieter angelastet werden. Das zeigt ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 67 S 358/20), über das die Zeitschrift "Das Grundeigentum" (Nr. 10/2021) des Eigentümerverbandes Haus & Grund Berlin berichtet.
Der Fall: Die Mieterin und ihr Vermieter stritten über eine Mietminderung in Höhe von 25 Prozent. Die Mieterin machte diese geltend, nachdem sich in ihrer Wohnung Schimmel gebildet hatte. Beim Einzug war ihr ein Merkblatt zum richtigen Lüften übergeben worden. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige stellte aber fest: Dem Schreiben fehlte der wichtige Hinweis, dass Lüften am Tage im Sommer Schimmelbildung eher befördern kann. Das sei auch die Ursache für den Mangel.
Das Urteil: Das Landgericht schloss sich den Ausführungen des Sachverständigen an. Fehlverhalten der Mieterin sei nicht erkennbar. Sie habe sich bei ihrem Lüftungsverhalten an die Vorgaben im Merkblatt gehalten. Dass die Angaben dort nicht ausführlich genug seien, könne der Mieterin nicht angelastet werden. Daher sei der Schaden dem Vermieter anzulasten.
Schimmelflächen mit Ethanol desinfizieren
Wenn die Sanierungsarbeiten nicht sofort ausgeführt werden können, können Mieter befallene Flächen übergangsweise reinigen, wenn sie glatt und nicht zu groß sind. Zum Desinfizieren eignet sich zum Beispiel Ethanol, das 70- bis 80-prozentigen Ethylalkohol enthält. Mieter sollten sich vor aufwirbelnden Schimmelpilzsporen schützen, indem sie mit Handschuhen und gegebenenfalls Mundschutz arbeiten.
- Geben Sie etwas von dem mindestens 70-prozentigen Alkohol auf einen alten Baumwolllappen.
- Betupfen Sie damit dann leicht die befallene Stelle an der Wand. Nicht reiben!
- Zwar sollte die betroffene Fläche gut befeuchtet werden, der Untergrund darf durch die Prozedur jedoch nicht durchweichen.
- Lassen Sie die behandelte Stelle einige Stunden trocknen und wiederholen Sie dann die Behandlung der Stelle mehrfach. Wenn Sie wenig Zeit haben, können Sie sie auch täglich anstatt stündlich behandeln.
- Nach der Anwendung sollten Sie den Lappen in der Restmülltonne entsorgen. Denn an ihm haften Schimmelsporen, die sich nicht auswaschen lassen – beziehungsweise die Sie lieber nicht in Ihrer Waschmaschine haben wollen.
Ein weiteres Mittel gegen Schimmel kann auch Brennspiritus sein. Es wird ähnlich wie der Alkohol angewendet. Mehr dazu erfahren Sie in diesem Artikel.
Welche Hausmittel noch gegen einen kleinen, oberflächlichen Schimmelbefall helfen, erfahren Sie in diesem Artikel.
Eine Dauerlösung ist das allerdings nicht. Grundsätzlich sollte jeder größere Schimmelbefall fachmännisch saniert werden und die Ursache beseitigt werden. Sonst kommen die ungesunden Pilze immer wieder.
Wie viel Zeit muss ich dem Vermieter geben, um den Schimmel zu beseitigen?
Die Verbraucherzentrale sagt, dass Vermieter den Schaden umgehend beseitigen lassen müssen. Darauf hat der Mieter einen Anspruch. Und zwar unabhängig von der Ursache und dem Verursacher. Erst später wird nachgeforscht, wer die Schuld an der Schimmelbildung trägt. Der Verursacher muss dann auch für die Renovierungskosten beziehungsweise Beseitigungskosten aufkommen.
Eine Frist von zwei bis vier Wochen – ab dem Zeitpunkt der Meldung – gilt bei Problemen mit Schimmel und Feuchtigkeit als angemessen. Beachten Sie dabei etwaige Sonn- oder Feiertage.
Verstreicht die Frist, ohne dass sich der Vermieter bei Ihnen meldet, erinnern Sie ihn erneut. Danach können Sie einen Anwalt einschalten, der Ihre Rechte vertritt.
- Mit Material der Nachrichtenagentur dpa-tmn
- Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen: Mietkosten im Griff: Nebenkosten, Mieterhöhung, Wohnungsmängel; ISBN 978-3863361631
