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Instandsetzung und Modernisierung So erhalten Sie den Wert des Hauses
Ein Haus verliert schnell massiv an Wert, wenn wichtige Gebäudeteile wie Keller, Fassade oder Fenster nicht regelmäßig auf kleine Schäden inspiziert und diese gegebenenfalls zügig behoben werden. Auch die laufenden Kosten schießen in die Höhe, wenn beispielsweise Fenster nicht mehr richtig dicht schließen. Um den Wert ihrer Immobilie langfristig zu erhalten, sollten Hausbesitzer die neuralgischen Stellen am Gebäude regelmäßig überprüfen und die notwendigen Reparaturen durchführen lassen, bevor deutlich höhere Folgekosten drohen.
Besonders hoch ist der Instandsetzungsbedarf bei Ein- und Zweifamilienhäusern, weil hier ein wesentlich größerer Anteil auf die besonders verschleißanfälligen Außenbauteile entfällt als bei Mehrfamilienhäusern. Darauf weist der Verband privater Bauherren (VPB) in seinem "Leitfaden für die Erhaltung Ihres Ein- und Zweifamilienhauses"* hin.
Hausbesitzer sollten eine Instandsetzungsrücklage aufbauen
"Jeder Hausbesitzer muss sich darüber im Klaren sein, dass er im Laufe seines Lebens ungefähr das Zweieinhalbfache des Kaufpreises für das Haus bezahlen bezahlen muss", mahnt der VPB. Die Experten raten dazu, jeden Monat etwas Geld als zu sparen. Der VPB empfiehlt, jeden Monat einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen.
So bauen Hausbesitzer ein finanzielles Polster für anfallende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten auf und können Mängel frühzeitig beheben lassen. Nur so lassen sich erheblich höhere Folgekosten vermeiden – etwa weil infolge einer undichten Stelle im Dach bereits die ganze darunter liegende Wärmedämmung durchfeuchtet ist.
Regelmäßige Inspektionen sind das einzige Mittel gegen den Wertverlust
"Jeder Hausbesitzer ist in der Lage, ohne fachliche Unterstützung sein Haus auf Sichtmängel zu untersuchen", rät der VPB zu regelmäßigen Inspektionsgängen, bei denen man das gesamte Gebäude vom Keller bis zum Dach auf offensichtliche Mängel überprüft. "Inspektionsgänge sollten systematisch alle zwei Jahre vorgenommen werden", so die Empfehlung. Sie sind das einzige Mittel, um Instandsetzungsbedarf rechtzeitig festzustellen und einem Wertverlust am Haus vorzubeugen.
Für die Beurteilung von Substanzschäden und Mängeln an technischen Einrichtungen sollte der Eigentümer hingegen einen Fachmann hinzuziehen. Der VPB rät hierfür zu unabhängigen Sachverständigen, die auf Honorarbasis beauftragt werden. Sie beurteilen die Schäden und empfehlen geeignete Reparaturmaßnahmen anders als ortsansässige Handwerksbetriebe ohne finanzielle Eigeninteressen. Neben dem VPB selbst können auch Verbraucherschutzorganisationen wie der Bauherrenschutzbund solche unabhängigen Sachverständigen vermitteln.
Bei feuchtem Keller Fachmann zu Rate ziehen
Worauf Hausbesitzer bei den Inspektionsgängen achten müssen, hängt natürlich stets vom individuellen Einzelfall ab. Ist ein Keller vorhanden, sollte man Wände und Fußboden auf Risse und sichtbare Durchfeuchtung hin untersuchen. Ein feuchter Keller kann unterschiedliche Ursachen haben. Nicht immer ist eine aufwändige Sanierung notwendig. Stellt man Durchfeuchtungen oder gar blankes Wasser im Keller fest, sollte man aber in jedem Fall einen Fachmann zu Rate ziehen. "Verlassen Sie sich nicht auf die Aussage eines einzelnen Anbieters", warnt der VPB. "Holen Sie für notwendige Sanierungsmaßnahmen Gegenangebote ein."
Fassaden auf Risse kontrollieren
Dass sich in der Fassade und im Gebäudesockel durch Witterungseinflüsse und Temperaturschwankungen im Laufe der Jahre immer wieder feine Risse bilden, ist ganz normal. Allerdings kann dadurch Feuchtigkeit ins Mauerwerk eindringen. "Bei geputzten Fassaden kann der Rissebildung durch Schutzmaßnahmen im Anstrich- und Imprägnierungssystem entgegengewirkt werden", so der VPB.
Bei Fassaden aus Verblendmauerwerk sind Risse zunächst einmal nicht weiter schlimm, solange ein einwandfreies Austrocknen der eingedrungenen Feuchtigkeit gewährleistet ist. Ausplatzende Mörtelfugen müssen im Laufe der Jahre irgendwann erneuert werden, damit die Fassade nicht verfällt. Treten Kalkauswaschungen oder Salzausblühungen auf, welche die Fassadenoptik beeinflussen, kann man diese mit einer Bürste entfernen. "Leichte Ausblühungen an Ziegelfassaden werden unter Einwirkung natürlicher Witterungseinflüsse rasch wieder abgewaschen", beruhigt der Fachverband der Ziegelindustrie auf seinen Webseiten. Wer unsicher ist, ob sich die Verfärbungen noch im normalen Rahmen bewegen, sollte einen Fachmann nach der Ursache fragen.
Moos und Algen an der Hausfassade regelmäßig entfernen
Vor allem an schattigen Stellen der Hauswand und am Gebäudesockel bilden sich oft Moos und Algen. Nicht nur aus optischen Gründen sollte man die Fassade regelmäßig vom Moos befreien. Sonst durchwurzelt das Moos irgendwann die Fugen oder den Putz der Hauswand. Das an den Gebäudesockel grenzende Gelände sollte ein Gefälle vom Haus weg haben, damit Regenwasser und Feuchtigkeit sich nicht dort sammeln.
Die Innenseite der Außenwände auf Schimmelbefall kontrollieren
Besonderes Augenmerk beim Inspektionsgang verdienen auch die Innenseiten der Außenwände. Hier sollte man auf sichtbare Feuchteschäden und Schimmel achten. Schimmelbefall kann entweder bauliche Mängel, etwa eine fehlerhaft ausgeführte Fassaden- oder Innendämmung, zur Ursache haben. Oder die Bewohner selbst tragen zur Schimmelbildung bei, weil sie nicht richtig lüften. Im Zweifelsfall sollte die Ursache von einem Sachverständigen abgeklärt werden, rät der VPB.
Dächer von innen und außen sowie die Regenrinnen kontrollieren
Am Dach sollte man kontrollieren, ob die Eindeckung noch dicht und intakt ist. Beschädigte Ziegel müssen ausgetauscht, fehlende ersetzt werden. Sofern der Dachstuhl zugänglich ist, ist auch die Holzkonstruktion auf Fäulnis sowie Pilz- und Schädlingsbefall durch Holzwurm oder Hausbockkäfer zu kontrollieren. Beim leisesten Anzeichen für einen Befall sollte man sich an einen Fachmann wenden, denn ein Holzbefall kann die Statik der ganzen Dachkonstruktion beeinträchtigen. Kehlen, Wand- und Gaubenanschlüsse müssen regelmäßig von Laub, Moos und anderen Ablagerungen befreit, alle Dachrinnen mindestens zweimal im Jahr gereinigt werden.
Fenster und Außentüren überprüfen
Fenster und Türen schließen irgendwann nicht mehr richtig dicht. Die meisten Dichtungsprofile haben eine Lebensdauer von rund zehn Jahren, danach muss man Fenster und Türen neu abdichten. Bei Fenstern mit Holzrahmen muss man außerdem das Holz regelmäßig mit einer neuen Lackierung oder Lasur vor Witterungs- und Umwelteinflüssen schützen. Bei Kunststoff- und Aluminiumfenstern genügt die regelmäßige Reinigung.
"Große Bedeutung kommt der Andichtung zwischen Fensterelement und dem angrenzenden Gebäudeteil zu", erklärt der VPB. Schäden an den Anschlussfugen von Fenstern und Außentüren sollten deshalb schnellstmöglich fachmännisch behoben werden. Dadurch steigt die Lebensdauer der Bauteile erheblich.
An Elektroinstallationen nur den Fachmann lassen
Von der Hauselektrik lassen Hausbesitzer am besten die Finger, sofern sie nicht selbst vom Fach sind. Wurde die Elektrik fachgerecht hergestellt und installiert, ist mit Schäden laut VPB auch erst frühestens viele Jahre nach Installation zu rechnen – zum Beispiel wenn durch Putzabplatzungen Leitungen freigelegt werden. Defekte Schalter und Steckdosen müssen aus Sicherheitsgründen sofort fachmännisch repariert werden. Lediglich die Reinigung von Steckdosen können Hausbesitzer auch selbst übernehmen.
Sanitärinstallationen überprüfen und Schäden beheben (lassen)
Weil Wasserleitungen heute in der Regel "unterirdisch" in Wandschlitzen und -schächten verlegt sind, kann man sie nicht ohne Weiteres inspizieren. Treten Feuchteschäden auf, muss die Wand aufgestemmt werden. Das sollte generell nur ein Fachmann tun – zumal die Versicherung bei einem Wasserschaden unter Umständen die Zahlungen verweigert, wenn man als Fachunkundiger Hand an die Leitungen gelegt hat.
Hausbesitzer können aber selbst bei Bedarf die Silikonfugen von Wanne, Waschbecken und Dusche erneuern, um zu verhindern dass Wasser hinter die Abdichtung läuft und Feuchteschäden verursacht. Außerdem sollte man bei einer zentralen Warmwasserversorgung des Hauses darauf achten, dass die Betriebstemperatur nie über 60 Grad hochgefahren wird, weil sich sonst vermehrt Kalk bildet und die Lebensdauer der Armaturen reduziert.
Außenanlagen auf mögliche Gefährdungen für Andere kontrollieren
Für das eigene Grundstück und angrenzende Wege haben Hausbesitzer die Verkehrssicherungspflicht. Das bedeutet, dass sie haftbar gemacht werden können, wenn Gehwege wegen überwuchernder Büsche nicht mehr genutzt werden können oder herabfallende Äste Schäden verursachen. Durch eine regelmäßige Baumschau und Instandhaltung sämtlicher Zuwege zum Grundstück können Sie sich vor Haftungsansprüchen schützen. Zäune, Carports oder Gartenhäuser aus Holz müssen regelmäßig mit einem geeigneten Holzschutz versehen, Metallteile wirksam vor Rost geschützt werden, um ihre Lebensdauer zu erhöhen.
*Den vollständigen "Leitfaden für die Erhaltung Ihres Ein- und Zweifamilienhauses" des VPB können Sie gegen Zahlung einer Schutzgebühr von 3 Euro hier bestellen.
