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Eingeschränkte Umbaumöglichkeiten Mehr Platz im Haus - Tipps zum Anbau und Ausbau
Ob die Familie schneller wächst als geplant oder man sich endlich den Traum von einem Hobbyraum erfüllen will: Manchmal sprengt der Platzbedarf die Möglichkeiten des kleinen Häuschens. Wer nicht umziehen will, muss anbauen.
Oft lässt sich der Speicher umbauen, manchmal finden sich im Keller noch ungeahnte Ausbaumöglichkeiten und hin und wieder tut es auch schon der Bau einer zusätzlichen Garage. Dabei ist der Arbeitsaufwand häufig nicht das größte Problem – es gibt auch jede Menge Vorschriften zu beachten – je nach Wohnort gelten andere Regeln.
Vorab die Behörden informieren
Es gibt viele Gründe, sein Eigenheim zu vergrößern, aber die Möglichkeiten sind oft sehr begrenzt. Je nach örtlichen Gegebenheiten kann man überlegen, eine Etage aufzustocken, zusätzlichen Wohnraum durch Anbau zu gewinnen oder ungenutzte Fläche im Keller oder auf dem Speicher auszubauen. Welche Variante infrage kommt, hängt in erster Linie vom Gebäude ab. Aber auch die Behörden haben ein entscheidendes Wörtchen mitzureden.
Bebauungsplan schränkt Möglichkeiten beim Umbau ein
Bei einem Flachbungalow bietet sich Aufstocken an, wer ein großes Grundstück hat, kann anbauen. Aber längst nicht alles ist erlaubt. Denn das öffentliche Baurecht schränkt das grundsätzlich Machbare oft ein. Ein Bebauungsplan schreibt etwa vor, wie viele Geschosse ein Gebäude am Ort haben darf. Gilt die eingeschossige Bauweise, darf die Wohnfläche im Obergeschoss nur maximal zwei Drittel der Erdgeschossfläche betragen.
Mindestabstand bei Grenzbebauung beachten
Ebenso können Baugrenzen die Anbaumöglichkeiten einschränken. Der geplante Ausbau einer Garage scheitert nicht selten am mangelnden Grenzabstand. Während Garagen und Gartenhäuschen direkt auf der Grenze im sogenannten Bauwich – so bezeichnet man den notwendigen Grenzabstand zum Nachbarn – errichtet werden dürfen, müssen sonstige Gebäude einen Mindestabstand von zumeist drei Metern haben. Trotzdem muss man je nach Bundesland und Größe des Gartenhäuschens eine Baugenehmigung einholen.
Nicht jedes Dach für den Ausbau geeignet
Auch beim Ausbau von Kellern und Dachböden gibt es Einschränkungen: Sie müssen ausreichend belichtet sein und eine Mindesthöhe haben, um darin wohnen zu können. "Diese und viele andere Anforderungen sind in den Bauordnungen der Länder festgehalten", sagt die auf Altbauerneuerung spezialisierte Architektin Helga Zander aus Hannover.
Verordnungen je nach Bundesland unterschiedlich
Die Bauverordnungen sind allerdings von Land zu Land unterschiedlich. Für Aufenthaltsräume unterm Dach, die oftmals Schrägen haben, ist beispielsweise in Hessen, Bayern und Niedersachsen vorgeschrieben, dass die Decke auf wenigstens der Hälfte der Fläche eine Mindesthöhe von 2,20 Metern haben muss. In Berlin, Brandenburg und Sachsen beträgt das Maß 2,30 Meter.
Auch der Platzbedarf der Treppe, ihre Laufbreite und die Durchgangshöhe sind in den Bauordnungen teils unterschiedlich geregelt. "Dies ist nicht nur zur Benutzung, sondern auch zum Transport von Möbeln wichtig", erklärt Helga Zander.
Daher gelte grundsätzlich: Wer ein Haus ausbauen will oder Anbauten plant, muss in die Bauvorschriften schauen, weiß Peter Hansen, Teamleiter Bauaufsicht der Region Hannover. "Zunächst ist zu klären, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, ob eine einfache Mitteilung auf der Basis eines Architektenentwurfes ausreicht oder ob man einfach so loslegen kann." Gerade wenn der Umbau Aufenthaltsräume betrifft, sei letzteres selten möglich.
Fallstricke im Baurecht
"Auch wenn keine Genehmigung erforderlich ist, lauern im Baurecht viele Fallstricke, die für den Laien nur schwer erkennbar sind", gibt Hansen zu bedenken. Er nennt ein Beispiel: "Für jedes Geschoss, in dem sich auch nur ein Aufenthaltsraum befindet, müssen zwei unabhängige Rettungswege vorhanden sein." Die steile Leitertreppe, die für den simplen Lagerraum unterm Dach noch ausreichte oder ein Dachflächenfenster sind dafür nur unter Umständen geeignet.
Experte Hansen rät daher in jedem Fall, solche größeren Umbauten mit einem Architekten zu besprechen oder beim zuständigen Bauaufsichtsamt detailliert baurechtliche Fragen zu klären. "Sonst können sogenannte baurechtswidrige Zustände noch nach vielen Jahren böse Schwierigkeiten bereiten und viel Geld kosten."
Keller nicht zum Wohnen geeignet
Von manchem, was sinnvoll klingt – etwa dem Ausbau eines Kellers zum Wohnraum – raten die Experten aber auch ganz ab. "Kompliziert wird es immer beim Versuch, Räume für den ständigen Aufenthalt zu schaffen", sagt Bauingenieur Reiner Pohl von der Initiative Pro Keller in Schwerin. Er rät, beim Kellerausbau nur Nutz- oder Hobbyräume zu schaffen. Dann komme man unter den folgenden Grundvoraussetzungen oft gut mit den Behörden zurecht: Der Fluchtweg dürfe nicht durch ein vergittertes Kellerfenster versperrt sein, die Räume brauchen eine intakte Abdichtung von außen und die Möglichkeiten zur Belüftung und zum Beheizen.
Technikstandard beim Ausbau erhöhen
Den Ausbau des Hauses kann man außerdem gut nutzen, um den Standard des Hauses zu verbessern, rät Helga Zander. Oftmals könnte veraltete Technik wie Heizkessel und Warmwasserspeicher im Keller ausgetauscht oder Kollektoren auf dem Dach für die Warmwassererzeugung und Heizung installiert werden. "Auch die Elektroinstallation sollte kritisch auf heutige Sicherheitsanforderungen überprüft werden. Oft lassen sich zum Beispiel Fehlerstromschutzschalter ohne großen Aufwand nachrüsten."
