Grundschuld löschen: Wann es sinnvoll ist – und wann nicht

Kredit getilgt

Grundschuld löschen: Kluger Schachzug oder teurer Fehler?

Ist das Haus oder die Wohnung abbezahlt, können Sie die Grundschuld löschen lassen. Doch das ist nicht immer sinnvoll. Denn sie hat durchaus Vorteile.

Endlich Herr im eigenen Haus: Wer einen Immobilienkredit vollständig getilgt hat, kann sich auch von der Grundschuld trennen. Diese dient der Bank als Sicherheit und gibt ihr das Recht, die Immobilie notfalls zwangszuversteigern.

Doch auch wenn es emotional befreiend scheint: Die Grundschuld zu löschen, ist nicht vorgeschrieben – und mitunter auch nicht sinnvoll. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Entscheidung richtig abwägen, was es kostet, die Grundschuld zu löschen und wie das überhaupt funktioniert.

Wie kann ich die Grundschuld löschen?

Eine Grundschuld können Sie beim Grundbuchamt löschen lassen, wenn Sie Ihre Immobilie abbezahlt haben. Dafür benötigen Sie eine sogenannte Löschungsbewilligung des eingetragenen Gläubigers, also der Bank. Sind mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen, brauchen Sie außerdem beglaubigte Löschungszustimmungen von allen Eigentümern.

Diese Unterlagen reichen Sie dann entweder selbst beim Amt ein oder Ihr Notar erledigt das für Sie. Die Behörde prüft nun Ihren Antrag und löscht schließlich die Grundschuld.

Kann ich eine Grundschuld ohne Notar löschen?

In den meisten Bundesländern nicht. Lediglich in Baden-Württemberg, Hessen und Rheinland-Pfalz können Unterschriften auf Löschungsbewilligungen und Löschungszustimmungen auch von anderen Personen als Notarinnen und Notar beglaubigt werden. Überall sonst benötigen Sie zwingend einen Notar, um eine Grundschuld löschen zu lassen.

Was kostet es, die Grundschuld zu löschen?

Das hängt von der Höhe der Grundschuld ab. Es fallen jeweils rund 0,2 Prozent der Grundschuld als Gebühr für Notar und Grundbuchamt an. Soll der Notar nicht nur beglaubigen, sondern den Antrag auch erstellen und dazu noch die Korrespondenz mit dem Grundbuchamt übernehmen, steigen die Kosten. Insgesamt können schnell mehrere Hundert Euro anfallen.

Dürfen andere Personen die Beglaubigung übernehmen, ergeben sich die Kosten aus den Bestimmungen des jeweiligen Bundeslandes. In Hessen reicht es zum Beispiel, wenn Sie die Löschungsbewilligung vom Ortsgericht beglaubigen lassen. Das kostet meist zwischen 10 und 20 Euro.

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Wann ist Löschen sinnvoll – und wann nicht?

Hat die Grundschuld ihre Sicherungsfunktion erfüllt, kann sie gelöscht werden – muss aber nicht. Denn grundsätzlich ist es nicht schädlich, sie einfach zu behalten. Manchmal bringt es sogar Vorteile, die Grundschuld stehenzulassen.

Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie neues Geld von der Bank benötigen, etwa für eine größere Renovierung. Dann dient die Grundschuld als Sicherheit für das neue Darlehen. Lesen Sie hier, auf welche Arten Sie einen Kredit sichern können.

Gleiches gilt, wenn Sie eine neue Immobilie kaufen wollen. Um sich abzusichern, belebt die Bank die eingetragene alte Grundschuld sozusagen wieder. Es ist also kein neuer Eintrag im Grundbuch nötig – und es fallen auch keine Gebühren für Amt und Notar an. Unter dem Strich haben Sie dann doppelt gespart: Denn auch das Löschen der Grundschuld hätte Sie ja Geld gekostet.

Ein weiteres Szenario, in dem Sie die Grundschuld behalten können, ist die Anschlussfinanzierung eines laufenden Darlehens. Hier kann es sinnvoller sein, die vorhandene Grundschuld zu übertragen, statt sie zu löschen und dann zugunsten der neuen Bank eine neue Grundschuld eintragen zu lassen. Was mehr lohnt, hängt aber von den jeweiligen Konditionen ab.

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Sie können mit Ihrer Grundschuld zudem Darlehen Ihrer Kinder absichern. Das gilt beispielsweise, wenn diese selbst eine Immobilie kaufen möchten. Dabei können Sie die Grundschuld ganz oder teilweise abtreten. Bei einer Teilabtretung halten Sie sich die Möglichkeit offen, den Rest der Grundschuld noch für ein mögliches eigenes Darlehen zu nutzen.

Das gilt beim Verkauf einer Immobilie

Verkaufen Sie Ihre abbezahlte Immobilie hingegen, kann es sinnvoll sein, die Grundschuld löschen zu lassen. Denn für manche Interessenten ist der lastenfreie Kauf attraktiver. Alternativ können Sie die Grundschuld aber auch weiterreichen. Das Grundbuchamt vermerkt dann lediglich, dass Sie diese an den Kreditgeber des Käufers abgetreten haben.

Dabei sparen sowohl Sie als auch der Käufer: Sie, weil Sie die Löschung nicht beantragen müssen, der Käufer, weil er keinen neuen Eintrag im Grundbuch bezahlen muss. Er zahlt dann nur die Abtretungsgebühren. Sind beide Parteien beim selben Geldinstitut, müssen Sie die Grundschuld gar nicht abtreten.

Vorsicht ist geboten, wenn die Bestellungsurkunde der Grundschuld bestimmte Klauseln enthält. So kann dort etwa stehen, dass Sie sich der Zwangsvollstreckung über Ihr ganzes Vermögen unterwerfen.

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Das kann problematisch werden, wenn es mehrere Eigentümer gibt, aber nur einer Schulden macht. Denn dann haften alle für den einen und könnten am Ende das Haus verlieren. Gibt es eine solche Klausel, sollten Sie die Grundschuld lieber löschen lassen.