Immobilienfonds: Offen oder geschlossen – Lohnt sich die Investition?

Von Mieteinnahmen profitieren

So riskant sind Immobilienfonds für Anleger

Immobilienfonds bieten eine Möglichkeit, vom Immobilienmarkt zu profitieren. Doch was gilt es zu beachten, und welche Fondsarten sind für Anleger die richtige Wahl?

Wer sein Geld anlegen möchte, hat viele Möglichkeiten. Mit Immobilienfonds können Anleger von der Entwicklung des Immobilienmarkts profitieren, ohne selbst eine Immobilie kaufen zu müssen.

Doch wie funktionieren Immobilienfonds, welche Unterschiede gibt es, und worauf sollten Sie achten, bevor Sie investieren? Dieser Artikel gibt Ihnen die wichtigsten Informationen und hilft Ihnen bei der Entscheidung.

Welche unterschiedliche Arten von Immobilienfonds gibt es?

Immobilienfonds bündeln das Kapital vieler Anleger, um es in Immobilienprojekte zu investieren. Dabei kaufen die Fonds oft Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Hotels oder Bürogebäude, manchmal aber auch Wohnimmobilien.

Sie profitieren als Anleger von den Mieteinnahmen und der Wertentwicklung der Immobilien, ohne selbst Eigentümer zu sein. Es gibt jedoch unterschiedliche Arten von Immobilienfonds, die sich in ihrer Struktur und ihren Chancen und Risiken deutlich unterscheiden.

Was sind offene Immobilienfonds?

Offene Immobilienfonds eignen sich für Anleger, die flexibel bleiben möchten und eine breit gestreute Anlage suchen. Diese Fonds investieren in zahlreiche Immobilienprojekte, oft in verschiedenen Regionen oder Ländern. Ihr Vorteil ist die Flexibilität.

Ein offener Immobilienfonds kann etwa Gewerbeimmobilien in Deutschland, den USA und Australien umfassen. Sollte sich der Immobilienmarkt in einer Region verschlechtern, können die Gewinne aus anderen Regionen Verluste ausgleichen. Die Erträge setzen sich in der Regel aus Mieteinnahmen und der Wertsteigerung der Immobilien zusammen. Offene Immobilienfonds können Anleger zudem an der Börse handeln, also dort Anteile kaufen und verkaufen.

Beispiele für offene Immobilienfonds sind:

• Deka-ImmobilienEuropa (WKN: 980956): Dieser Fonds investiert in Gewerbeimmobilien in verschiedenen europäischen Ländern und ist sowohl über die DekaBank als auch an der Börse handelbar. Der Ausgabeaufschlag der Fondsgesellschaft liegt bei fünf Prozent und die laufenden Kosten bei 2,5 Prozent pro Jahr. Über die letzten fünf Jahre erzielte der Fonds eine Rendite von 13,8 Prozent.
• hausInvest (WKN: 980701): Dieser Fonds der Commerz Real investiert in Immobilien weltweit und ist für Anleger ebenfalls an der Börse verfügbar. Der Ausgabeaufschlag der Fondsgesellschaft liegt bei fünf Prozent und die laufenden Kosten bei 2,79 Prozent pro Jahr. Über die letzten fünf Jahre erzielte der Fonds eine Rendite von 11,2 Prozent.
• UniImmo: Deutschland (WKN: 980550): Der Fonds von Union Investment legt seinen Schwerpunkt auf deutsche Gewerbeimmobilien und kann an der Börse gehandelt werden. Der Ausgabeaufschlag der Fondsgesellschaft liegt ebenfalls bei fünf Prozent und die laufenden Kosten bei 1,11 Prozent pro Jahr. Über die letzten fünf Jahre erzielte der Fonds eine Rendite von 11,9 Prozent.

Weitere Beispiele für offene Immobilienfonds:

Was sind geschlossene Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds funktionieren anders. Hier investieren Sie in ein spezifisches Projekt, zum Beispiel ein einzelnes Einkaufszentrum oder eine Hotelanlage. Sobald die benötigten Gelder von den Anlegern eingesammelt wurden, wird der Fonds geschlossen.

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Das bedeutet: Wenn die Zeichnungsfrist eines geschlossenen Immobilienfonds endet, werden keine neuen Investoren mehr aufgenommen – und Sie als Anleger können auch nicht mehr aussteigen. Das Kapital wird in die geplante Immobilie investiert, etwa den Bau oder Kauf eines Gewerbeprojektes.

Worauf sollten Anleger beim Kauf und Verkauf achten?

Wenn Sie sich für eine Investition in Immobilienfonds entscheiden, gibt es einige wichtige Aspekte, die Sie beachten sollten.

Offene Immobilienfonds

Wenn Sie Anteile an offenen Immobilienfonds über eine Kapitalverwaltungsgesellschaft kaufen, gilt: Bis zum Verkauf müssen Sie die gesetzliche Mindesthaltefrist von 24 Monaten einhalten. Zudem müssen Sie die Kündigung 12 Monate im Voraus ankündigen. Das bedeutet für Anleger: Wenn Sie Ihre Anteile direkt bei der Fondsgesellschaft zurückgeben möchten, müssen Sie diese Fristen einhalten.

Ein Handel offener Immobilienfonds ist auch über den sogenannten Sekundärmarkt, also an der Börse, möglich. Sie können Anteile über die Börse jederzeit kaufen und verkaufen. Die gesetzlich vorgeschriebenen Halte- und Kündigungsfristen gelten in diesem Fall nicht.

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Außerdem sollten Sie die Kosten im Auge behalten. Viele Fondsgesellschaften verlangen einen Ausgabeaufschlag von etwa fünf Prozent und laufende Kosten zwischen einem und drei Prozent pro Jahr. Weitere Kosten können bei einer Einmalanlage oder einem monatlichen Sparplan bei Ihrer Bank oder Ihrem Broker anfallen.

Geschlossene Immobilienfonds

Bei geschlossenen Fonds ist der Einstieg oft auf die sogenannte Zeichnungsphase begrenzt. Danach können Sie Anteile nur noch auf dem Zweitmarkt oder auf Fondsbörsen (zum Beispiel der Fondsbörse Deutschland) erwerben, wo die Preise stark schwanken können.

Gleiches gilt für den Verkauf: Nach Schließung des Fonds können Sie Ihre Anteile nicht mehr so einfach veräußern, sondern müssen oft bis zum Ende der Laufzeit warten oder Ihre Anteile über den Zweitmarkt verkaufen. Da hier der Preis durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird, kommt es häufig zu deutlichen Abschlägen gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis.

Außerdem ist der Zweitmarkt weniger liquide als der für offene Fonds oder Aktien. Es kann Wochen oder Monate dauern, bis ein Käufer gefunden wird. In ungünstigen Marktphasen kann ein Verkauf kaum oder nur mit sehr hohen Preisnachlässen möglich sein.

Welche Renditen sind möglich?

Die Renditen von Immobilienfonds hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie der Lage der Immobilien, den Mieteinnahmen und der allgemeinen Marktentwicklung. Offene Fonds erzielen in der Regel Renditen von zwei bis vier Prozent pro Jahr. Diese stammen hauptsächlich aus stabilen Mieteinnahmen und gelegentlichen Wertsteigerungen der Immobilien.

Geschlossene Fonds bieten höhere Renditechancen, die oft zwischen fünf und acht Prozent pro Jahr liegen. Diese höheren Erträge gehen jedoch mit einem größeren Risiko einher. Wenn das zugrunde liegende Projekt scheitert oder sich die Marktlage verschlechtert, kann es zu erheblichen Verlusten kommen.

Welche Chancen und Risiken gibt es?

Wie bei jeder Geldanlage ist auch bei Immobilienfonds Vorsicht geboten. Ein geschlossener Immobilienfonds bietet zwar höhere Renditechancen als ein offener Fonds, birgt aber auch erhebliche Risiken. Läuft das Projekt gut, können Sie von hohen Renditen profitieren. Treten jedoch Probleme wie Bauverzögerungen, unerwartete Instandhaltungskosten oder Vermietungsschwierigkeiten auf, kann es zu Verlusten bis zum Totalverlust kommen.

Die Konzentration auf ein einzelnes Projekt macht solche Fonds auch anfällig für Marktschwankungen oder andere unvorhergesehene Probleme. Geschlossene Fonds eignen sich daher eher für erfahrene Anleger, die bereit sind, unternehmerische Risiken einzugehen und über ausreichend finanzielle Reserven verfügen.

Bei offenen Fonds ist das Risiko durch die breite Streuung auf viele verschiedene Immobilien geringer, dennoch sind auch hier Verluste möglich, etwa wenn viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile verkaufen wollen.

Ein weiteres Risiko ist das sogenannte Währungsrisiko. Viele Fonds halten Immobilien im Ausland, wodurch Wechselkursschwankungen die Rendite beeinflussen können. Wenn der Euro gegenüber einer Fremdwährung an Wert gewinnt, sinkt der Wert der erzielten Einnahmen in Euro.

Welche steuerlichen Aspekte sind zu beachten?

Die Besteuerung von Immobilienfonds unterscheidet sich von der von Aktienfonds oder ETFs. Bei offenen Immobilienfonds unterliegen die Erträge aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Bei geschlossenen Fonds hängt die steuerliche Behandlung von den jeweiligen Ausschüttungen ab, die oft als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gelten.

Für wen eignen sich Immobilienfonds?

Immobilienfonds können Ihr Portfolio ergänzen, wenn Sie langfristig investieren und Ihr Risiko streuen möchten. Offene Immobilienfonds eignen sich eher für Einsteiger und Anleger, die eine risikoarme und flexible Anlage suchen. Geschlossene Fonds sind dagegen nur für erfahrene Anleger mit genügend Kapital und Risikobereitschaft empfehlenswert.

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Verbraucherschützer raten zu besonderer Vorsicht bei geschlossenen Fonds. Diese sind oft schwer durchschaubar und bergen hohe Risiken. Bevor Sie investieren, sollten Sie sich eingehend informieren und die Kosten, Risiken und steuerlichen Auswirkungen genau prüfen. Lassen Sie sich im Zweifel von einem unabhängigen Finanzberater unterstützen. Nur so können Sie sicherstellen, dass Ihre Entscheidung auf einer soliden Grundlage beruht.