12.000 Euro Mieteinnahmen: So viel Steuer zahlen Sie im Jahr

Mit Beispielrechnung

12.000 Euro Mieteinnahmen: Wie viel Steuern muss ich zahlen?

Mieteinnahmen können eine lukrative Einnahmequelle sein, sind aber auch für die Steuer relevant. Worauf Sie achten sollten.

Immobilienbesitz ist eine beliebte Form der Geldanlage, doch die damit verbundenen steuerlichen Verpflichtungen werfen oft Fragen auf. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, generiert zwar regelmäßige Einnahmen, muss jedoch auch Steuern zahlen. Aber wie viel genau? Und gibt es Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken?

Zu welchen Einnahmen zählen Mieteinnahmen?

Mieteinnahmen gehören laut Einkommensteuergesetz (§ 21 EStG) zu den "Einkünften aus Vermietung und Verpachtung". Sie werden zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und unterliegen der Einkommensteuer. Dabei gilt:

• Gesamteinnahmen – Werbungskosten = zu versteuernde Mieteinnahmen

Werbungskosten umfassen etwa Zinsen für Kredite, Reparatur- und Instandhaltungskosten, Grundsteuer und Gebäudeversicherung.

Wichtig: Es gibt keinen speziellen Freibetrag für Mieteinnahmen. Sie müssen zusammen mit Ihren anderen Einkünften versteuert werden, sofern das Gesamteinkommen den Grundfreibetrag übersteigt. Dieser liegt 2025 bei 12.096 Euro für Ledige und 24.192 Euro für Verheiratete.

Steuerlast bei verschiedenen Einkommenshöhen

Die Steuerlast ist bei unterschiedlichen Einkommenshöhen unterschiedlich hoch, weil das deutsche Einkommensteuersystem progressiv aufgebaut ist. Das bedeutet, dass der Steuersatz mit steigendem Einkommen zunimmt. Bei niedrigem Einkommen greift der Grundfreibetrag, sodass darauf keine Steuern gezahlt werden.

Danach beginnt der Steuersatz bei 14 Prozent und steigt progressiv mit wachsendem Einkommen bis 68.439 Euro. Jeder darüber hinaus verdiente Euro wird mit dem Spitzensteuersatz von 42 Prozent belastet. Und ab 277.826 Euro gilt der Höchststeuersatz von 45 Prozent. Was bedeutet das für Ihre Mieteinnahmen?

• Niedriges Einkommen: Liegt Ihr Gesamteinkommen inklusive der Mieteinnahmen unter dem Grundfreibetrag in Höhe von 12.096 Euro (Stand: 2025), zahlen Sie keine Steuern.
• Mittleres Einkommen: Liegt Ihr zu versteuerndes Einkommen bei etwa 30.000 Euro (inkl. 12.000 Euro Mieteinnahmen), beträgt der durchschnittliche Steuersatz 14,71 Prozent. Auf die 12.000 Euro Mieteinnahmen entfallen dann anteilig etwa 1.800 Euro Steuern. Die Gesamtsteuerlast liegt bei einem mittleren Einkommen bei rund 4.412 Euro.
• Hohes Einkommen: Ab einem zu versteuernden Einkommen von 68.430 Euro fällt für jeden darüber hinaus erzielten Euro der Spitzensteuersatz von 42 Prozent an. Bei 80.000 Euro zu versteuerndem Gesamteinkommen würden auf die Mieteinnahmen anteilig etwa 3.530 Euro Steuern anfallen. Die Gesamtsteuerlast liegt in dem Beispiel bei rund 23.500 Euro und die Durchschnittsbelastung, einschließlich Soli, bei 29,42 Prozent.

Steuerlast mit einer vermieteten Immobilie verringern

Es gibt mehrere Möglichkeiten, um die Steuerlast zu reduzieren:

• Werbungskosten absetzen: Kosten für Darlehenszinsen, Instandhaltung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Verwaltung können steuermindernd geltend gemacht werden.
• Abschreibungen nutzen: Ebenso können die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Immobilie über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Zu den abschreibungsfähigen Anschaffungskosten gehören der Kaufpreis des Gebäudes sowie Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren. Auch Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf können in die Abschreibung einbezogen werden.
• Verlustvortrag: Wenn Ihre Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, können Sie Verluste in das nächste Steuerjahr übertragen.
• Steuerprogression optimieren: Bei Ehepaaren können Einkünfte dem Partner mit dem niedrigeren Steuersatz zugerechnet werden.

Steuererklärung: Das sollten Sie beachten

Die Mieteinnahmen müssen Sie in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Wichtig ist, alle relevanten Werbungskosten ebenfalls dort aufzuführen, um die Steuerlast zu senken. Eine sorgfältige Dokumentation aller Kosten ist essenziell. Belege und Nachweise sollten Sie stets aufbewahren.

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Fazit: Lohnt sich Vermietung?

Zusätzliche Einnahmen durch Vermietung können sich lohnen, insbesondere wenn Sie Werbungskosten und Abschreibungen geschickt nutzen. Allerdings sollten Sie sich der steuerlichen Pflichten bewusst sein und diese von Anfang an einkalkulieren. Wer langfristig denkt, kann von den Vorteilen der Vermietung profitieren – sowohl finanziell als auch steuerlich.