Pflichtverletzung: Eigentümer kann nicht Verwalter verklagen

Verletzt ein Verwalter eine Pflicht, können Wohnungseigentümer Schadenersatz verlangen. Aber von wem? Ein Urteil des BGH könnte für Eigentümer künftig zu mehr Aufwand führen.

Einzelne Wohnungseigentümer können ihren Verwalter nicht mehr direkt auf Schadenersatz verklagen. Verletzt ein Verwalter seine Pflichten, muss sich die Klage auf Schadenersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft richten.

Das geht aus einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. V ZR 34/24) hervor. Auf den Fall macht der Eigentümerverband Wohnen im Eigentum (WiE) aufmerksam.

Der Fall

Nach einem Wasserschaden am Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum zahlte die Gebäudeversicherung eine Entschädigung an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Versicherungsleistung hatte der Verwalter einem Eigentümer trotz Aufforderung verspätet ausgezahlt - und zwar erst, nachdem dieser dem Verwalter erklärt hatte, dass er sich anwaltlich selbst vertreten will.

Das BGH-Urteil

Der BGH entschied: Die Erstattung der Anwaltskosten kann der Eigentümer nicht mehr direkt beim Verwalter beanspruchen, auch wenn dieser eine Pflicht verletzt hat. Den Anspruch auf Schadenersatz kann er nur bei der Gemeinschaft geltend machen.

Die Begründung: Seit der Wohnungseigentumsgesetz-Reform 2020 enthalten Verwalterverträge keine Schutzwirkung zugunsten Dritter mehr. Denn der Vertrag wird zwischen Verwalter und Gemeinschaft geschlossen - und nicht mit einzelnen Wohnungseigentümern.

Einschätzung des Urteils

Damit wurde nun höchstrichterlich eine Rechtsfrage geklärt, die seit der Wohnungseigentumsgesetz-Reform im Dezember 2020 von Juristen kontrovers diskutiert wurde. Doch aus Sicht des Eigentümerverbands Wohnen im Eigentum (WiE) entsteht durch das Urteil für Wohnungseigentümer ein erheblicher Mehraufwand.

Denn jetzt müsse man bei Pflichtverletzungen des Verwalters zunächst die WEG auf Schadenersatz verklagen. Und dann die Gemeinschaft überzeugen, dass sie sich den Betrag sowie die Prozesskosten durch Regress bei der Verwaltung zurückholt. Zudem könne der Wegfall der Direktansprüche zu Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft führen.