Immobilien in Berlin Viele Büroflächen stehen leer: Lassen sie sich zu Wohnungen umbauen?
Der Berliner Büromarkt schwächelt, während Wohnungen weiter knapp sind. Eine Umnutzung wäre möglich – bleibt aber oft unrealistisch.
Die Nachfrage nach Berliner Büroflächen hat Anfang 2025 spürbar nachgelassen – während Wohnraum weiter knapp bleibt. Nach Angaben des Immobiliendienstleisters CBRE ist der Umsatz mit Büroflächen im ersten Quartal um 25 Prozent auf 113.600 Quadratmeter gesunken. Zuvor hatte die "B.Z." darüber berichtet.
Gleichzeitig steigt der Leerstand bei Büroimmobilien. Die Quote liegt nun bei 7 Prozent – das sind 1,3 Prozentpunkte mehr als ein Jahr zuvor. "Der Peak wird wahrscheinlich im Laufe des Jahres erreicht sein", teilte CBRE-Experte Marc Vollmer mit.
30.000 Wohnungen könnten entstehen
Während Büroflächen zunehmend leer stehen, bleibt Wohnraum knapp. Laut einer Studie des Berliner Marktforschungsinstituts Bulwiengesa, erstellt im Auftrag der Berliner Sparkasse, könnten in leerstehenden Büros außerhalb des S-Bahn-Rings theoretisch rund 30.000 Wohnungen entstehen. Vor allem ältere Bürogebäude gelten demnach als geeignet für eine Umnutzung.
In der Praxis aber stoßen solche Vorhaben auf zahlreiche Hindernisse. "Die wirtschaftlichen Spielräume sind eng", heißt es in der Analyse. Unerwartete bauliche Besonderheiten könnten eine Umnutzung erschweren oder sogar verhindern.
Bis zu 2.500 Euro Umbaukosten pro Quadratmeter
Die durchschnittlichen Umbaukosten liegen laut Bulwiengesa zwischen 1.500 und 2.500 Euro pro Quadratmeter – hinzu kommen weitere Kosten von etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter. Trotz wachsender Leerstände ist eine Umwandlung damit oft nicht wirtschaftlich.
Zudem bleiben moderne Bürogebäude in zentralen Lagen gefragt. Die Spitzenmiete stieg laut CBRE leicht um ein Prozent auf 44,50 Euro pro Quadratmeter.
Im Gegensatz zum schwachen Vermietungsmarkt zeigt sich der Immobilieninvestmentmarkt in Berlin deutlich belebt. Laut CBRE stieg das Transaktionsvolumen im ersten Quartal um 74 Prozent auf rund 1,3 Milliarden Euro. Mehr als eine Milliarde Euro entfielen dabei auf Gewerbeimmobilien.
Für das gesamte Jahr 2025 rechnet das Unternehmen mit einem Transaktionsvolumen von rund acht Milliarden Euro in Berlin.
- cbre.de: "Berliner Bürovermietungsmarkt mit zurückhaltendem Jahresauftakt – Belebung am Immobilieninvestmentmarkt setzte sich fort"
- bulwiengesa.de: "Umnutzung von Berliner Büros zu Wohnungen"
- bz-berlin.de: "Büro-Leerstand – kaum Wohnungen"
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