Prellt August Jagdfeld Anleger des Luxus-Hotels? Im Inneren des Adlon tobt ein Machtkampf
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Er ist einer der bekanntesten Immobilien-Mogule Deutschlands. Doch offenbar gibt es bei den Unternehmungen von Anno August Jagdfeld fragwürdige Verquickungen mit Mitgliedern seiner Familie – Kritiker versucht er, mundtot zu machen.
Es ist eine der begehrtesten Immobilien Berlins, möglicherweise sogar Deutschlands: das Gebäude des Hotels "Adlon" am Pariser Platz, direkt am Brandenburger Tor. Es gehört mehr als 4.000 Anlegern und wird von Anno August Jagdfeld verwaltet.
Der Immobilienunternehmer soll als persönlich haftender Gesellschafter im Sinne der Anleger entscheiden, Gewinne mit dem Gebäude erwirtschaften. Doch Recherchen von t-online zeigen ein dubioses Netzwerk, durch das hauptsächlich seine Kinder und seine Frau profitieren – und am Ende offenbar sogar er selbst.
Auch Anleger kritisieren das, sie sehen sogar die weltweit bekannte Marke Adlon bedroht. Doch gegen Kritiker geht Anno August Jagdfeld hart vor, aus seinem Büro sollen sogar rufschädigende Kampagnen gegen diese gestartet worden sein. Was hat der Immobilienmogul zu verbergen?
Das wertvolle "Adlon"
Anno August Jagdfeld verwaltet den Fonds, dem das Gebäude des Hotels "Adlon" gehört, seit dessen Gründung 1994. Er heißt: Jagdfeld Hotel-Adlon FUNDUS FONDS Nr. 31 KG. In dem Fonds haben sich Anleger versammelt, die mit ihrem Geld in das Gebäude investiert haben. Manche von ihnen haben nur wenige Tausend Euro investiert, teilweise ihr hart erspartes Geld, andere mehrere Hunderttausend Euro. Das "Adlon" ist ein sicheres Anlageobjekt, glauben viele – ein schönes Gebäude, das man für viel Geld vermieten kann und das deshalb stabile Erträge abwirft. Die Realität sieht aber offenbar anders aus: Die Anleger erhielten viele Jahre lang keine Ausschüttungen und Schulden mussten Mietern erlassen werden.
Der Fondsverwalter Anno August Jagdfeld fungiert für die Anleger als Sprachrohr. Er vertritt sie als Vermieter nach außen. Eigentlich müsste es in seinem Interesse sein, dass das "Adlon" besonders viel Geld einspielt. Zum Beispiel über hohe Mieten, die an dem Standort direkt am Brandenburger Tor marktüblich und möglich sind. Doch dem ist offenbar nicht so. Denn was viele der Anleger nicht wissen dürften: Die Familie Jagdfeld ist selbst Mieter im "Adlon"-Gebäude und zahlt nach Recherchen von t-online sehr geringe Mieten.
Edel-Club mit fragwürdigem Ruf
Konkret geht es um den weltbekannten "China Club" in den Obergeschossen des Gebäudes. Dabei handelt es sich um Räume eines exklusiven Privatclubs, in dem sich nicht selten hochrangige Wirtschaftsbosse oder Politiker treffen. Die Besitzer selbst bezeichnen ihn als "exklusivsten Club Deutschlands". An feudalen Tafeln, bei teuren Weinen und in vertraulicher Atmosphäre werden dort schon mal Dinge besprochen, die nicht an die Öffentlichkeit sollen. Der "China Club" im "Adlon"-Gebäude umfasst ein Restaurant, mehrere Bars und Räume, aus denen nichts nach außen dringt. Fast nichts.
Zuletzt geriet Ex-Minister Dirk Niebel (FDP) in die Schlagzeilen, weil er im "China Club" dubiose Gespräche als Lobbyist geführt haben soll. Das Onlineportal "Abgeordnetenwatch" berichtete über den Fall. Der Club selbst wirbt damit, "ein diskreter Rückzugsort und Begegnungsstätte zugleich für unsere Mitglieder" zu sein. Um Mitglied zu werden, muss man als Privatperson schon einmal 2.000 Euro im Jahr bezahlen. Als Unternehmen bis zu 15.000 Euro. Plus jährliche Beiträge in 4-stelliger Höhe.
Zahlt der "China Club" zu wenig Miete?
Doch dieser wohlhabende Club zahlt offenbar eine Miete, die alles andere als marktüblich ist. Die Rede ist von weniger 20 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt. Der Club will dazu keine konkreten Auskünfte geben, doch t-online liegen Dokumente vor, die diese Zahlen nahelegen. Die Mieten für die von der China Club GmbH & CO. KG angemieteten Flächen im "Adlon" betrugen im Jahr 2020 586.000 Euro. Pro Quadratmeter macht das im Monat durchschnittlich 18,39 Euro. Und es spricht viel dafür, dass die Miete auch im Jahr 2024 mit Marktüblichkeit nichts zu tun hat.
Normalerweise wären Mieten von bis zu 300 Euro pro Quadratmeter in der Gegend in solch einem einmaligen Gebäude denkbar, das sagen zumindest Experten der Immobilienbranche. Das Ganze hat ein Geschmäckle. Denn der "China Club" wird nicht von irgendwelchen Unternehmern betrieben, sondern von einer Gesellschaft, die von der Familie Jagdfeld geführt wird. Hier profitiert also offenbar die Familie des Immobilienverwalters von den geringen Mieten. Und das möglicherweise, ohne dass viele Anleger diesen Zusammenhang kennen.
Fragwürdige familiäre Verbindungen
Aus den Handelsregisterauszügen des "China Clubs" geht hervor, dass die China Club Berlin GmbH & Co. KG für den Club verantwortlich ist. Kommanditistin der Gesellschaft, also beschränkt haftende Gesellschafterin, ist Anne Maria Jagdfeld, die Frau von Anno August Jagdfeld.
Geringe Mieten für die eigene Frau, obwohl die Anleger eigentlich hohe Mieten erwarten könnten? Doch nicht nur seine Frau ist nach den aktuellen Handelsregisterauszügen am "China Club" beteiligt und profitiert damit von offenbar zu geringen Mieten des Rückzugortes der Reichen.
Im Handelsregister steht zudem, dass der persönlich haftende Gesellschafter der China Club Berlin GmbH & Co. KG die China Club Verwaltungsgesellschaft mbH ist. Geschäftsführer ist wieder Anne Maria Jagdfeld, allerdings hat hier auch Sohn Nikolaus Jagdfeld Prokura. Er ist also zeichnungsberechtigt und in die Geschäfte involviert – und das seit Anfang 2020.
Die Zahlen für die Mieten gehen aus Geschäftsberichten hervor, die t-online vorliegen. So wurden 2019 581.000 Euro Pacht für den "China Club" und den "India Club" bezahlt. Im Jahre 2020 dann 586.000, 2021 waren es 608.000 Euro. Runtergerechnet auf den Quadratmeter – die beiden Clubs haben nach Aussagen von Gesellschaftern zusammen gut 2.655 Quadratmeter – lag die Miete 2019 bis 2021 offenbar bei knapp unter 20 Euro pro Quadratmeter im Monat.
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2022 wurde die Pacht um 140.000 Euro teurer, weil das Dachgeschoss ausgebaut wurde. Wie viele Quadratmeter hinzugewonnen wurden, ist unklar. Geht man von 500 aus, so wie es in der Anlegerschaft diskutiert wird, dann stieg die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter auch danach nur gering an.
t-online konfrontierte Anno August Jagdfeld mit den möglicherweise zu geringen Mieten. Der ließ seinen Anwalt Carsten Brennecke antworten und stritt ab, dass ein Interessenkonflikt vorliege, "weil stets marktübliche Mieten vereinbart wurden". Und: "Wir dürfen Sie darauf hinweisen, dass die von Ihnen benannte Zahl, im Adlon-Gebäude werde eine Miete von unter 20 Euro pro Quadratmeter erzielt, ohnehin falsch ist." Der Anwalt spricht sogar davon, dass es ein "schwierigeres Vermarktungsumfeld" gebe, weil sich Teile auf der Südseite des Gebäudes befinden. Zum Vergleich: In Berlin-Kreuzberg, also weit weg vom Brandenburger Tor, werden für einfache Gewerbeimmobilien gut 40 Euro pro Quadratmeter berechnet. Das "Adlon" genießt aber einen einmaligen Ruf und ist weltweit bekannt. Schwer vorstellbar, dass die Vermarktung hier problematisch sein könnte.
Noch mehr Hinweise
Das aber ist nicht alles. Nach t-online-Informationen profitieren auch andere Jagdfeld-Gesellschaften nicht nur von geringen Mieten, sondern auch durch den Erlass von Schulden in Millionenhöhe.
So etwa die Adlon Holding GmbH, die neben dem Hotel "Kempinski", der Hauptmieter im "Adlon" ist. Die Adlon Holding GmbH mietet Fläche des Gebäudes und vermietet dann diese Flächen weiter. Unter anderem an den oben schon genannten "China Club" oder an den "India Club", der ebenfalls zur Familie Jagdfeld gehört. Diese Adlon Holding GmbH hatte auf Basis früherer Pachtstundungen 10 Millionen Euro Schulden bei den Anlegern, also jenem erwähnten Fundus Fonds Nr. 31 KG – offenbar bedingt durch Missmanagement und die zu geringen Mieten, die sie von ihren Mietern verlangen.
Schulden für Familie erlassen?
Diese 10 Millionen Euro wurden der Adlon Holding GmbH erlassen, wie Dokumente belegen, die t-online vorliegen. Entschieden hat das der Anleger-Vertreter Anno August Jagdfeld, der für den Fundus Fonds mit der Adlon Holding GmbH verhandelt hat.
Doch an dieser Holding, und das wussten offenbar viele Anleger nicht, ist auch ein Jagdfeld-Sohn beteiligt. Früherer Geschäftsführer war laut Handelsregister Benedikt Jagdfeld; heutiger Geschäftsführer ist seit mehreren Jahren Julius Jagdfeld. Sie beide sind Söhne von Anno August. Man könnte sagen: Hier erlässt der Vater den Söhnen 10 Millionen Euro an Schulden. Ist das zum Wohle der Anleger?
Anno August Jagdfeld kann stets argumentieren, dass er diese Entscheidungen durch eine Anlegerversammlung hat absegnen lassen. Darauf besteht auch sein Anwalt in seiner mehrseitigen Antwort auf die Anfrage von t-online. Doch in der Realität ist dieser Vorgang höchst fragwürdig. Denn den Anlegern wurde der mögliche Interessenkonflikt nach Informationen von t-online einmal 1994 offengelegt, so schreibt es auch Jagdfelds Anwalt an t-online.
Danach gab es offenbar keine weiteren Informationen dazu. Jagdfelds Kinder waren damals nicht alle volljährig und teilweise noch nicht in die Geschäfte involviert. Und außerdem ergibt sich die Zustimmung der 4.400 Anleger so, dass sie meist schriftlich über solche Schritte informiert werden – wenn sie nicht aktiv widersprechen, gilt das als Zustimmung. Ob sie auch so entschieden hätten, wenn der mögliche Interessenkonflikt noch einmal aktiv offengelegt worden wäre, bleibt fraglich.
Werden die Anleger "dumm gehalten"?
Die Jagdfeld-Familie genießt offenbar ihre Rolle im Adlon-Kosmos der Superreichen. Bei Anlegertreffen treten sie als Macher auf, die den Laden im Griff haben. Ein t-online-Reporter war selbst bei einem exklusiven Treffen der Anleger im "China Club" dabei – unter Nennung seines vollen Namens wurde er in den Club gelassen. Von den familiären Verquickungen war bei den Reden vor Ort nichts zu hören. Offenbar auch nicht bei anderen Treffen, wie Anleger bestätigen.
Doch auch bei einem anderen Geschäft gibt es ein Geschmäckle. Es geht um die Wort- und Bildmarke Adlon. Also alles, was man unter dem Namen Adlon verkaufen könnte: Seifen, Souvenirs, Parfums oder Lederwaren wie Portemonnaies oder Handtaschen.
Die betreffende Marke Adlon ist weltweit bekannt und nach Experteneinschätzungen mehrere Millionen Euro wert. Lange Zeit gehörte diese eingetragene Marke der Adlon Holding GmbH, also der Gesellschaft, bei der Jagdfelds Söhne eine gewichtige Rolle spielen. Und eben der Gesellschaft, die ein Schuldner der Anleger war, weil ihr mehrfach ausgebliebene Mietschulden erlassen wurden.
Wertvolle Markenrechte verkauft
Nun wäre es ein Einfaches gewesen, diese Marke aus der Adlon Holding GmbH herauszulösen und den Anlegern, die im Fundus Fonds Nr. 31 KG zusammengefasst sind, zu übertragen. Dafür hätte Anno August Jagdfeld mit dem Schuldner, also unter anderem mit seinem Sohn Julius, der die Adlon Holding GmbH leitet, Gespräche führen müssen. So hätte die wertvolle Marke für die Anleger gerettet werden können. Doch passiert ist etwas anderes.
Eine andere Jagdfeld-Firma kam ins Spiel. Die Adlon Brand & Co KG GmbH. Dieser Firma wurde laut Markenregister die Marke Adlon übertragen. Weg von der Gesellschaft, die den Anlegern etwas schuldet, hin zu einer neuen Firma. Und die wird geleitet von: Benedikt Jagdfeld. Kommanditisten sind: Julius und Maximilian Jagdfeld. Die Söhne von Anno August Jagdfeld. Die Marke, so macht es den Eindruck, wird also von Jagdfelds Söhnen in Sicherheit vor den Anlegern gebracht, für die Anno August Jagdfeld eigentlich das Beste herausschlagen muss.
Jagdfeld hätte einschreiten können
Doch dieses Geschäft wird noch anrüchiger. Denn t-online liegen interne Dokumente der Familie Jagdfeld vor. Vollmachten der Söhne Julius, Nikolaus, Benedikt, Jonathan und Jagdfelds Frau Anne Maria, die Anno August erlauben, im Namen der eigenen Familienmitglieder Geschäfte zu machen. Und das, so steht es in den Vollmachten, sogar über den Tod der Kinder und der Frau hinaus. Hier entsteht der Eindruck, Jagdfeld wolle offenbar ganz sichergehen. Bei der Übertragung der wertvollen Marke Adlon hätte also Anno August Jagdfeld den Verkauf verhindern können. Vielleicht sogar müssen. Auf jeden Fall liegt hier ein massiver Interessenkonflikt des "Mr. Adlon" vor, sagen Anleger.
Jagdfelds Anwalt sieht diesen Interessenkonflikt nicht. Er bestätigt in seiner Antwort zwar nicht ausdrücklich, dass es diese Vollmachten gibt. Er schreibt aber, dass der Eindruck "unser Mandant würde Geschäfte mit sich selbst machen, schon deshalb falsch ist, weil dies voraussetzen würde, dass die von Ihnen benannten dritten Personen ohne jede eigenständige Entscheidungsbefugnis schlicht und ergreifend nur, immer und ausschließlich Befehle im Sinne eines vorgegebenen Verhaltens ausführen." Und er weiter: "Das ist nicht der Fall."
Die allermeisten Anleger, die Jagdfeld eigentlich vertritt, lassen ihn machen. Auch wegen der beschriebenen Besonderheit, dass er eigenmächtig entscheiden kann, solange er nichts Gegenteiliges hört und er nicht überstimmt wird. Viele Anleger kümmern sich offenbar einfach nicht oder vertrauen dem Verwalter Anno August Jagdfeld.
Doch es gibt einen Anleger, der kritisch auf das Vorgehen von Jagdfeld blickt und dies auch schon kundgetan hatte: Burkhart Ceppa. Er hat privat Anteile im Wert von etwa 150.000 Euro, wie aus dem Handelsregister hervorgeht. Gegen Ceppa wurde daraufhin mit dubiosen Methoden vorgegangen. Möglicherweise, weil Ceppa die Ungereimtheiten in der Bewirtschaftung des "Adlon" aufgefallen waren.
Streit um Marke Adlon
Ihm war sogar aufgefallen, dass die Adlon-Markenrechte an eine dritte Gesellschaft übertragen worden waren. Daraufhin gründete er eine eigene Marke und wollte sie den Anlegern und dem Fundus Fonds schenken: die Adlon Original Owners Brand. Damit hätte er einen Wert geschaffen und gleichzeitig gesichert. Jagdfeld hatte das zunächst offenbar den Anlegern nicht offen kommuniziert.
Als Ceppa das bei einer Versammlung der Anleger öffentlich machte, wurde das von Jagdfeld offenbar als Angriff gewertet. "Ich sage, er fühlte sich ertappt", sagt Ceppa t-online. "Er hat den Verkauf der Marke Adlon zugelassen. Und das, obwohl er es hätte verhindern können."
In der Folge ging Jagdfeld gegen Ceppa vor. In einem Brief an alle Anleger unterstellte er Ceppa, er habe einem ehemaligen Geschäftsführer der China Club Verwaltungsgesellschaft mbH Geld gegen Firmengeheimnisse geboten. Angeblich einen fünfstelligen Betrag. In einem Brief an die Anleger nennt Jagdfeld es einen "Korrumpierungsversuch". Ceppa, der ein erfolgreicher Unternehmensverwalter ist, wurde also einem schweren Vorwurf ausgesetzt; er vermutet, weil er auf die familiären Verquickungen innerhalb des Adlon-Kosmos hingewiesen hatte.
Kampagne gegen kritischen Anleger
Untermauern wollte Jagdfeld die Vorwürfe gegen Ceppa mit einer eidesstattlichen Versicherung des ehemaligen Geschäftsführers, der angeblich von Ceppa Geld angeboten bekommen haben soll. Doch später stellte sich eine ganz andere Geschichte heraus. Ceppa, der inzwischen vollständig rehabilitiert ist, ging nämlich vor Gericht. Und dort nahm der Ex-Geschäftsführer die Vorwürfe zurück.
Der Rechtsanwalt Carsten Brennecke, der in Jagdfelds Namen auf unsere Anfrage geantwortet hat, schreibt zu diesem Themenkomplex zwei ganze DIN-A-4-Seiten. Im Kern schreibt er, Jagdfeld habe sich auf die Aussagen seines ehemaligen Geschäftsführers verlassen. Dass dieser dann nicht dabei bleibe, sei für Jagdfeld nicht zu erwarten gewesen. Der ehemalige Geschäftsführer habe die Versicherung an Eides statt möglicherweise zurückgezogen, weil er sich nicht mehr konkret an den Vorfall erinnere.
t-online liegen Protokolle des Gerichtsverfahrens vor. Auf die Frage des Gerichts, ob Ceppa ihm Geld für Informationen geboten habe, verneinte er dies klar. Von fehlenden Erinnerungen spricht er nicht. Vielmehr kam in dem Prozess noch ein weiterer Punkt ans Licht. Der Geschäftsführer musste einräumen, dass seine offenbar falsche Versicherung an Eides statt in den Geschäftsräumen von Anno August Jagdfeld geschrieben wurde. Auf dem Rechner eines promovierten Juristen und Jagdfeld-Mitarbeiters – nicht von irgendeinem, sondern nach eigenem Bekunden der "rechten Hand" von Jagdfeld.
Der ehemalige Geschäftsführer betont aber, dass er nicht von Anno August Jagdfeld unter Druck gesetzt worden sei.
- Eigene Recherche
- Besuch des "China Clubs" mit Namensnennung des t-online Autors
- Zahlreiche Handelsregisterauszüge
- Gespräche mit Immobilienexperten
- Telefonate mit Anlegern
