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Bauabnahme Die Tücken bei der Bauabnahme
"Die Bauabnahme gehört, neben der Unterzeichnung des Vertrags, zu den wichtigsten Rechtsakten beim Bauen", erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB). Durch die Abnahme erklärt der Bauherr, dass das Gebäude fertig und weitestgehend mängelfrei ist. Das hat weitreichende Auswirkungen in Bezug auf Haftung und Gewährleistungsfristen. Bauherrenschützer warnen: Oft versuchen Baufirmen den privaten Häuslebauer bei der Bauabnahme zu übervorteilen. Wer beim Bezahlen einen Fehler macht, kann das Haus sogar aus Versehen abnehmen. Diese Checkliste für die Bauabnahme sollten Sie beachten.
"Gerade Schlüsselfertiganbieter versuchen immer wieder, ihre Bauherren zur schriftlichen, formlosen Bauabnahme zu überreden", warnt der VPB. "Darauf sollten sich Hauskäufer aber auf keinen Fall einlassen." Bauherren sollten immer auf einen Abnahmetermin vor Ort, die so genannte förmliche Bauabnahme, bestehen.
Auswirkungen der Bauabnahme
Mit der Abnahme beginnt die gesetzliche Gewährleistungsfrist. Fallen später noch Mängel auf, muss der Bauherr nachweisen, dass diese auf eine ungenügende Leistung des Bauunternehmers zurückzuführen sind. Kann er das nicht, muss die Baufirma auch nicht nachbessern. Vor der Abnahme liegt die Beweislast beim Unternehmen.
"Außerdem gehen mit der Unterzeichnung der offiziellen Bauabnahme auch alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über. Sie müssen ihr Haus nun selbst versichern", erklärt der VPB. Bis zur Abnahme ist es die Aufgabe des Bauunternehmers, das Haus gegen Diebstahl und Beschädigungen wie zum Beispiel Sturmschäden zu sichern.
Die Bauabnahme vorbereiten
Experten empfehlen Bauherren, die Bauabnahme sorgfältig vorzubereiten und das Haus vorher gründlich auf Baumängel zu inspizieren. Damit man nichts übersieht, sollten Fachunkundige am besten einen Bausachverständigen hinzuziehen. "Allein mit dem Bauherrn misst der Sachverständige Türen nach, prüft Anschlüsse, schaut, ob Böden eben und Wände gerade sind", erklärt der VPB. "Alle gefundenen Mängel werden notiert und anschließend beim offiziellen Abnahmetermin ins Protokoll geschrieben."
Ablauf der Bauabnahme
Bei der Abnahme selbst sollte der Sachverständige ebenfalls dabei sein. Er achtet darauf, dass ein ordnungsgemäßes Abnahmeprotokoll erstellt wird. "Erfahrungsgemäß kommen beim offiziellen Abnahmetermin viele Mängel ins Protokoll", so der VPB. "Normalerweise vereinbaren die Parteien einen weiteren Abnahmetermin, bis zu dem alle Mängel beseitigt sein müssen." Auch bei dem Termin sollte der Profi zugegen sein, um zu kontrollieren, dass die Baufirma korrekt nachgebessert hat.
Wann man die Bauabnahme verweigern darf
Er kann außerdem beurteilen, wann man die Bauabnahme verweigern darf. Das ist nur bei gravierenden Mängeln zulässig. "Oft fehlen die Außenanlagen, die Befestigung der Wege, die Einfriedung des Grundstücks, manchmal müssen noch Treppengeländer oder Vordächer montiert werden, gelegentlich sind auch die Installationen im Innern noch nicht benutzbar oder die Heizung funktioniert nicht", nennt der VPB einige Beispiele.
Auch wenn der Bauunternehmer auf die Unterschrift drängt: Solche Häuser müssen laut VPB nicht abgenommen werden. "Wer beim Schneider eine neue Hose maßfertigen lässt, käme niemals auf den Gedanken, eine Hose, an der Knöpfe und Reißverschluss noch fehlen, zu bezahlen und sie unfertig mitzunehmen, um sie irgendwann einmal fertig nähen zu lassen." Dasselbe gelte auch für ein unfertiges Haus.
Nur was im Bauvertrag steht, muss auch fertig sein
Allerdings gibt es einen Haken: "Was alles zu einem fertigen Gebäude gehört, steht im Bauvertrag. Der ist aber nicht immer vollständig", warnt der VPB. Wenn die Außenanlagen im Vertrag gar nicht erwähnt sind, muss der Bauunternehmer diese Arbeiten auch nicht ausführen." Das Haus wäre also ohne Außenanlagen bereits fertig und müsste abgenommen werden.
Sicherheitshalber sollte man also bereits den Bauvertrag vor Unterschrift von einem Profi prüfen lassen. Bausachverständige vermitteln unter anderem der VPB oder der Bauherren-Schutzbund. Dem Experten fallen fehlende Leistungen ebenso auf, wie überzogene Zahlungspläne oder ein allzu vage formulierter Fertigstellungstermin.
Teilabnahmen sind nicht im Interesse des Bauherren
Außerdem sehen manche Bauabnahmen sogenannte Teilabnahmen vor. Das ist aber nicht im Sinne des Bauherren. "Es dient dazu, die Haftung für den jeweiligen Bauabschnitt vom Bauunternehmer auf den Bauherren zu übertragen", so der VPB. Verbraucherschützer raten davon ab, Verträge zu akzeptieren, die Teilabnahmen vorsehen. "Als Teil des Kleingedruckten sind solche Regelungen ohnehin oft unwirksam", so der VPB.
Bezahlung gilt als Bauabnahme
Bauherren können ein Gebäude auch versehentlich abnehmen. "Wer die Schlussrechnung akzeptiert und bezahlt, der hat damit in der Regel den Bau offiziell akzeptiert", warnt der VPB. Die meisten Gerichte würden dies als Abnahme bewerten – mit allen Rechtsfolgen, die dies für Haftungspflichten und Gewährleistungsansprüche hat. Deshalb sollte man die Schlussrate immer zurückhalten bis das Gebäude wirklich fertig und förmlich abgenommen ist.
