Erschließungskosten und Erschließungsbeiträge beim Hausbau

Wofür muss man zahlen?

So schützt man sich vor unerwarteten Erschließungskosten

Die Erschließungskosten für ein Baugrundstück betragen oft viele tausend Euro. Was die meisten Menschen nicht bedenken: Auch wenn das Haus längst steht, können noch Erschließungskosten anfallen. Was abgerechnet werden darf, wie lange Gemeinden Erschließungsbeiträge erheben dürfen und wie man sich vor bösen Überraschungen schützen kann.

In der Regel werden die Erschließungskosten zu den Baunebenkosten gezählt. Kommunen legen die anfallenden Kosten für den Anschluss von Baugrundstücken an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetze sowie die Telekommunikations- und Verkehrsnetze anteilig auf die Eigentümer und Erbbauberechtigten um.

Wofür man Erschließungskosten zahlen muss

Für folgende Leistungen können Erschließungskosten anfallen:

• Anschluss ans öffentliche Wasser- und Abwassernetz
• Anschluss ans Stromnetz
• Anschluss an die Gasversorgung
• Anschluss ans Kabel- und Telefonnetz
• Anschluss ans öffentliche Verkehrsnetz

Wie hoch Erschließungskosten sein dürfen

Bis zu 90 Prozent dieser Kosten darf die Gemeinde auf die Anlieger umlegen. Wie sie die Lasten verteilt, muss in der Gemeindesatzung festgelegt werden. Das Baugesetzbuch erlaubt unterschiedliche Verteilungsschlüssel: Die anteiligen Kosten werden entweder anhängig von der Länge der Straßenfront des Grundstücks ermittelt oder anhand seiner Fläche.

In letzterem Fall wird auch der Grad der Bebauung berücksichtigt. Wer ein Grundstück stärker bebauen darf und somit mehr von ihm hat, muss also auch höhere Kostenanteile schultern.

Wie hoch die Kosten am Ende ausfallen, hängt außerdem noch von vielen weiteren Faktoren ab. Beispielsweise fallen die Kosten umso höher aus, je weiter das Grundstück von der nächsten Hauptanschlussstelle entfernt liegt. Mit deutlich fünfstelligen Beträgen sollte man bei unerschlossenen Grundstücken aber rechnen und die Finanzierung entsprechend großzügig planen.

Erschließungskosten können auch noch nach Jahren anfallen

Nach Abschluss der vollständigen Erschließungsmaßnahme hat die Kommune vier Jahre Zeit für die Abrechnung. Danach wären die Ansprüche verjährt. Gegen den Beitragsbescheid kann man zwar Widerspruch einlegen, muss aber erst einmal trotzdem zahlen. Aufschiebende Wirkung hat der Widerspruch nicht.

Normalerweise müssen allenfalls Bauherren mit Erschließungskosten rechnen. Beim Hauskauf ist das zugehörige Grundstück in der Regel schon vollständig erschlossen. Allerdings ist das nicht immer der Fall. Denn die Verkehrserschließung gilt erst dann als abgeschlossen, wenn die Straße samt aller im Ausbauplan festgelegter Teileinrichtungen wie Parkbuchten, Beleuchtung, Grünanlagen und Fußwege fertig ist.

Erst dann beginnt die vierjährige Verjährungsfrist zu laufen, in der die Gemeinde Erschließungsbeiträge fordern darf. Zahlen muss derjenige, der zum Zeitpunkt des Beitragsbescheids als Eigentümer oder Erbbauberechtigter im Grundbuch eingetragen ist.

So schützt man sich vor unerwarteten Erschließungskosten

Wenn man ein noch recht junges Haus kaufen will, kann es sich also lohnen, beim Bauamt oder den zukünftigen Nachbarn nachzufragen, ob für die Straße bereits Erschließungsbeiträge erhoben wurden. Dann ist man sicher, dass keine unerwarteten Kosten mehr auf einen zukommen. Denn Erschließungsbeiträge darf die Kommune nur einmal erheben.

Alternativ kann man sich auch durch eine Klausel im Kaufvertrag absichern und festlegen, dass alle Erschließungskosten vom Verkäufer zu tragen sind, auch wenn sie erst nach dem Eigentümerwechsel erhoben werden.

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Bauwillige auf der Suche nach einem passenden Grundstück sollten bei Preisvergleichen auf drei Buchstaben achten: Erschließungsbeitragsfreie Grundstücke erkennt man an der Abkürzung "ebf". Für erschließungsbeitragspflichtige Grundstücke wird die Abkürzung "ebp" verwendet.