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Grundstück Baugrundstück kann schnell zur Kostenfalle werden
"Verkauf: Baugrundstück (920m²) in ruhiger, sonniger Lage." Der Beginn dieser Anzeige in einer lokalen Tageszeitung klingt erst einmal vielversprechend. Doch wer auf der Suche nach einem geeigneten Bauplatz ist, muss mehr wissen. Nicht jedes Bauvorhaben lässt sich auch auf jedem Grundstück realisieren. In vielen Fällen drohen bei vermeintlichen Schnäppchen versteckte Mehrkosten, die schnell jedes Budget sprengen können. Worauf Sie beim Kauf eines Baugrundstücks achten sollten und wie Sie teure Fallstricke umgehen.
Wer sich auf die Suche nach einem geeigneten Baugrundstück macht, sollte bereits eine klare Vorstellung davon haben, was für ein Haus er darauf bauen möchte. Für einen Bungalow braucht man ein größeres Grundstück als etwa für eine Doppelhaushälfte. Auch die Ausrichtung ist wichtig: Kann man die gewünschte Südterrasse anlegen und gibt es genügend Sonne für die Solaranlage?
Bebauungsplan und Grundbucheintrag für das Grundstück checken
Darüber, wie ein Grundstück bebaut werden darf, gibt der Bebauungsplan Auskunft. Einzuhaltende Vorgaben sind etwa Mindestabstände zu Nachbargrundstücken sowie Form und Größe des Eigenheims. Auch der Blick ins Grundbuch lohnt: Hier finden sich Informationen über eingetragene Wegerechte, bestehende Hypothekenlasten oder ein mögliches Vorkaufsrecht der Gemeinde.
Beschaffenheit des Grundstücks beachten
Ebenfalls zu bedenken: Hanglagen sind schwieriger zu bebauen als ebene Flächen. Grundsätzlich können zwar fast alle Bauvorhaben auch auf einem abschüssigen Grundstück realisiert werden, oft allerdings nur mit deutlich höherem Aufwand und entsprechend höherem Preis. Auch die Beschaffenheit des Baugrunds sollte bei der Wahl des Grundstücks berücksichtigt werden. Ein hoher Grundwasserstand kann beispielsweise eine aufwendige Kellerabdichtung erfordern. Die geologische Beschaffenheit des Untergrunds beeinflusst auch die Ausführung von Fundamenten und die damit verbundenen Kosten. Eine Baugrunduntersuchung bietet hier Sicherheit.
Gibt es Altlasten auf dem Grundstück?
Vor dem Kauf sollte sich der Bauherr unbedingt über eventuelle Altlasten auf dem Grundstück informieren. Mit Altlasten sind umweltgefährdende Stoffe im Sinne der Bundesbodenschutzverordnung gemeint. Sie kommen vor allem bei Grundstücken vor, die früher industriell oder gewerblich genutzt wurden oder die für den Abbau von Kies, Sand oder Kalk ausgebeutet und hinterher wieder künstlich verfüllt wurden. Werden solche Altlasten auf einem Grundstück entdeckt, kann für die Entsorgungskosten der Eigentümer herangezogen werden, was schnell jedes Bau-Budget sprengt und den Bauherren im schlimmsten Fall ruinieren kann.
Ein einfaches und wirkungsvolles Mittel, um Altlasten auszuschließen, ist es, vor dem Kauf die Nutzungshistorie eines Grundstücks zu recherchieren. Die Bauakten, die bei den zuständigen Gemeinden, Städten und Landratsämtern eingesehen werden können, geben in der Regel lückenlos Aufschluss über die Nutzungsgeschichte eines Grundstücks. Die Umweltämter der Landkreise können Auskunft darüber geben, ob ein Grundstück bereits als Altlastenverdachtsfläche klassifiziert ist.
Ist das Grundstück schon voll erschlossen?
Der Wert eines Grundstücks richtet sich auch nach dem Status der Erschließung. Ist das Grundstück bereits an die Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung angeschlossen und sind Telefon- und Kabelanschluss gelegt, sind diese Kosten üblicherweise im Kaufpreis enthalten. Ein auffällig niedriger Grundstückspreis sollte also aufmerksam machen. Ein nicht oder nur teilweise erschlossenes Grundstück bedeutet hohe Folgekosten, die sich schnell auf mehrere Tausend Euro belaufen können.
Die Erschließung selbst kann sich mitunter lange hinziehen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Käufer bei der entsprechenden Vereinbarung im Vertrag genauer hinsehen. "Man sollte sich eine Anliegerbescheinigung des kommunalen Erschließungsträgers erteilen lassen", empfiehlt Jon Meyer vom Deutschen Notarverein in Berlin. "Aus der geht hervor, ob bereits alle Kosten getragen sind oder nicht."
Notar beurkundet Kauf des Grundstücks
Grundsätzlich gilt: Der Kauf eines Grundstücks ist kein Geschäft zwischen Käufer und Verkäufer allein. Es muss von einem Notar beurkundet werden, der in der Regel vom Käufer bezahlt wird. "Er wird aber nicht im Auftrag des Käufers tätig, sondern ist überparteilicher Betreuer aller Beteiligten", erläutert Meyer. Das heißt: Der Notar prüft nicht, ob der Käufer des Grundstücks ein gutes Geschäft macht. "Er darf nicht einmal darauf hinweisen, dass ein Kaufobjekt den vereinbarten Preis nicht wert ist, selbst wenn es ihm auffällt", macht Meyer deutlich.
Hauptaufgabe des Notars ist es, den lastenfreien Erwerb zu sichern. Er überprüft die Eintragung im Grundbuch und stellt fest, ob finanzielle Lasten auf dem Bauplatz liegen, etwa ein Darlehen, das der Verkäufer mit dem Grundstück abgesichert hat. Solche Verbindlichkeiten sollten möglichst nicht höher sein als der vereinbarte Kaufpreis. Nur dann kann der Käufer sicher sein, dass mit seiner Zahlung alle Schulden beglichen werden können.
Wohnumfeld ist wichtig bei der Suche nach dem Grundstück
Eine gute Infrastruktur spielt bei der Suche nach geeignetem Baugrund eine wichtige Rolle. Gut erreichbare Schulen und Kitas sind beispielsweise für Familien mit Kindern von entscheidender Bedeutung. Ein umfangreiches kulturelles Angebot in der Umgebung wertet ein Grundstück ebenso auf wie Freizeit- und Sportangebote in der Nähe. Für Pendler kann eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder die Autobahn entscheidend sein.
Laute oder stinkende Industrieanlagen, Gewerbegebiete, Sportplätze oder große Straßen sind der Horror vieler Häuslebauer. Sie mindern die Wohnqualität und den Wert eines Grundstücks. Um zu erfahren, ob das geplante Haus auch zukünftig von solchen Störfaktoren verschont bleibt, lohnt der Weg zum Planungsamt der Kommune. "Da gibt es den Flächennutzungsplan, in dem steht, was in den nächsten Jahren auf dem Gebiet der Gemeinde geplant ist", erklärt Elmar Zibis vom Bauherren-Schutzbund.
