Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Mietrecht

Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?

Vermieter dürfen die Miete erhöhen, um sie der aktuellen durchschnittlichen Miethöhe anzupassen. Einer Mieterhöhung muss der Mieter aber erst zustimmen – prüfen Sie darum eine Forderung vom Vermieter immer genau.

Ist eine Mieterhöhung zulässig?

Grundsätzlich darf der Vermieter die Miete laut Mietrecht erhöhen, wenn die Mietkosten einer Wohnung generell zu gering veranschlagt sind oder wenn er die Wohnung modernisiert hat. Um die Miete anzupassen, kann er sich entweder auf den aktuellen Mietspiegel sowie auf Vergleichswohnungen berufen oder einen Sachverständigen zu Rate ziehen.

Erhöhung aufgrund einer Anpassung an den Mietspiegel

Weist der Vermieter anhand des Mietspiegels nach, dass die Miete unter dem allgemeinen Durchschnitt liegt, ist das nach § 558 BGB als Begründung ausreichend, die Miete zu erhöhen. Wichtig ist allerdings, dass er die Wohnung in die richtige Kategorie des Mietspiegels einordnet und die Miete nicht über den Mietspiegel hinaus anhebt. Sie sollten dies in jedem Fall überprüfen.

Den für Ihren Ort gültigen Mietspiegel finden Sie im Internet oder bei Mietervereinigungen. In den meisten Städten können Sie ihn auch über Ihre Gemeindeverwaltung anfordern.

Miete erhöhen nach Universalparagraph 557 BGB

Manche Vermieter nutzen unverständliche Formulierungen, wenn sie die Miete erhöhen wollen. So besagt etwa der vom Vermieter viel zitierte § 557 BGB laut des Nachrichtensenders n-tv lediglich: „Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.“

Im Klartext heißt das: Der Mieter muss einer Mieterhöhung dann zustimmen, wenn der Vermieter diese hinreichend begründen kann - etwa durch den Mietspiegel - und es rechtzeitig vorher angekündigt hat. Er kann zwar Einspruch einlegen, in den meisten Fällen ist die Mieterhöhung jedoch rechtmäßig.

Es gelten jedoch folgende Beschränkungen: Die Miete muss zunächst 15 Monate unverändert bleiben; erst ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung oder nach Einzug darf eine Mieterhöhung angekündigt werden. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter nicht mehr als 20 Prozent auf die Kaltmiete aufschlagen – außer im Fall einer Sanierung.

Planungssicherheit für beide Seiten: Staffel- oder Indexmiete

Um sich vor einer zu starken Erhöhung der Miete zu schützen, können Sie bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Vermieter beispielsweise eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbaren. Bei der im § 557a beschriebenen Staffelmiete wird bei Abschluss des Mietvertrags über mindestens vier Jahre hinweg festgelegt, wann sich die Miete um welchen Betrag erhöht.

Wenn von beiden Parteien eine Staffelmiete vereinbart wird, müssen Sie beispielsweise aufgrund einer Modernisierung nicht mit einer Mieterhöhung rechnen.

Auch bei der Indexmiete vereinbaren Mieter und Vermieter eine regelmäßige Mietanpassung, die sich nach § 557b an dem vom Statistischen Bundesamt errechneten Preisindex orientiert.

Mieterhöhung im Falle einer Sanierung oder Modernisierung

Zu den Modernisierungsmaßnahmen zählt alles, was zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Energie beiträgt. Auch die Schaffung neuen Wohnraums fällt darunter. Nach einer Modernisierung darf der Vermieter laut "mieterbund.de" die Miete erhöhen und bis zu elf Prozent der Investitionskosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

Wenn der Vermieter die mit einer Modernisierung verbundene Mieterhöhung rechtzeitig – das heißt drei Monate vor Beginn der Arbeiten – angekündigt und der Mieter diese geduldet hat, ist sie rechtskräftig.

Wenn der Mieter jedoch nicht mit einer Modernisierung einverstanden war, fristgerecht Widerspruch eingelegt hat, und der Vermieter nicht wirksam dagegen vorgegangen ist, darf die Miete laut "mietrecht-ratgeber.de" nicht erhöht werden.

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Miete erhöhen bei falscher Wohnfläche

Bitter für alle, deren Wohnfläche im Vertrag zu hoch angegeben ist: Hat der Vermieter sich um bis zehn Prozent verrechnet, so darf er sogar für die nichtexistenten Quadratmeter die Miete erhöhen. Prüfen Sie darum am besten immer vor Vertragsabschluss, ob der Vermieter die Wohnungsgröße korrekt angegeben hat.