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Rechtliche Einordnung Das darf die Hausordnung im Mietshaus regeln
In Mietshäusern gibt es oft eine Hausordnung. Sie ist oft sogar Bestandteil des Mietvertrags. Doch auch wenn die laufende Rechtsprechung hier oft widersprüchlich ist, dürfen Vermieter in der Hausordnung nicht nach Belieben Vorschriften erlassen.
Eine gute Übersicht, welchen Standpunkt deutsche Richter vertreten, liefern diese Urteile zur Hausordnung im Mietrecht. Eigentlich soll die Hausordnung das harmonische und reibungslose Zusammenleben in einem Mehrparteien-Mietshaus gewährleisten. "Jeder Mieter kann von den anderen Hausbewohnern grundsätzlich die Einhaltung der Hausordnung verlangen", heißt es beim Deutschen Mieterbund (DMB). Sie ist für jede Mietpartei einsehbar – hängt entweder im Hausflur aus oder ist sogar bereits dem Mietvertrag angehängt – und verpflichtet so allseits zur Einhaltung derselben Regeln und gegenseitiger Rücksichtnahme.
Was die Hausordnung im Mietshaus regelt
Üblicherweise macht die Hausordnung laut DMB Vorschriften zu den örtlichen Ruhezeiten sowie zur Nutzung, Reinigung und Instandhaltung der gemeinschaftlich genutzten Außenanlagen und Räumlichkeiten wie dem Treppenhaus. Auch Vorgaben zu Abstellflächen für Fahrräder, Kinderwagen oder auch motorisierten Fahrzeuge sind möglich.
Zur Schaden- und Unfallverhütung darf die Hausordnung ebenfalls Vorschriften machen. So darf sie zum Beispiel Schließzeiten für Haus-, Keller- und Hoftüren oder diverse Brandschutzbestimmungen festlegen. Eine Muster-Hausordnung zum Herunterladen stellt der DMB auf seinen Webseiten bereit.
Oft ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags
"Eine Hausordnung darf dem Mieter keine über den Mietvertrag hinausgehenden Pflichten auferlegen", stellt der DMB klar. Sie darf demnach beispielweise zwar regeln, wann welche Mietpartei mit der Reinigung des Treppenhauses an der Reihe ist. Dass die Reinigung aber überhaupt in der Verantwortung der Mieter liegt, darf der Vermieter nicht einfach über den bloßen Aushang einer Hausordnung festlegen.
"Zu Tätigkeiten wie der Reinigung des Treppenhauses kann der Mieter nur verpflichtet werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart beziehungsweise wenn die Hausordnung ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrages geworden ist", informiert der DMB. Oft findet sich deshalb in Muster-Mietverträgen ein Verweis auf die ausgehängte Hausordnung oder sie ist dem Vertrag gleich mit angehängt. "Hat der Mieter die Hausordnung dagegen getrennt vom Mietvertrag erhalten oder gibt es nur eine im Treppenflur ausgehängte Hausordnung, dann kann dies keine eigenständigen Verpflichtungen für den Mieter begründen", erklären die Mietrechts-Experten des DMB.
Ob und wie Vermieter die Hausordnung ändern dürfen
Eine Hausordnung, die Vertragsbestandteil ist, zu ändern, ist nicht ohne Weiteres möglich. "Einseitig ändern darf Ihr Vermieter eine mit dem Mietvertrag verbundene Hausordnung nicht", heißt es bei der D.A.S. Rechtschutzversicherung. "Nur, wenn die Mieter zustimmen, darf umgestaltet werden."
Ist die Hausordnung hingegen kein Bestandteil des Mietvertrages, kann der Vermieter einseitig neue Regelungen erlassen. Rechtswirksam sind dann aber nur Regelungen, welche die Mieter zu einem sachgemäßen, pfleglichen Umgang mit der Mietsache verpflichten, oder die Ordnung innerhalb der Hausgemeinschaft erhalten. Besondere Verpflichtungen – etwa die Treppenhausreinigung oder winterliche Räum- und Streupflichen – können den Mietern auf diesem Wege nicht auferlegt werden.
Manche Regeln in der Hausordnung sind unwirksam
Manche Regeln, die sich hin und wieder in Hausordnungen finden, sind sogar generell ungültig – auch wenn der Mieter ihnen im Rahmen des Vertragsabschlusses einmal zugestimmt hat. Vorschriften sind unwirksam, wenn sie zum Beispiel verbieten, den Kinderwagen im Hausflur abzustellen, der Wagen anderenfalls aber über mehrere Stockwerke oder in den Keller transportiert werden müsste. Auch Besuch nach 22 Uhr zu empfangen, darf die Hausordnung nicht verbieten. Uneinheitlich ist die Rechtsprechung bei der Frage, ob nächtliches Baden und Duschen verboten werden darf.
Generell beurteilen deutsche Gerichte die Gültigkeit oder Ungültigkeit bestimmter Regelungen in Hausordnungen sehr unterschiedlich, die Urteile sind immer individuelle Einzelfallentscheidungen. Wer unsicher ist, ob bestimmte Vorschriften in der eigenen Hausordnung überhaupt rechtswirksam sind, sollte sich an die Rechtsberatung der örtlichen Mietervereine oder einen Anwalt wenden. Für eine erste Übersicht über die laufende Rechtsprechung haben wir für Sie aber auch einige wichtige Gerichtsurteile zur Hausordnung im Mietshaus zusammengestellt.
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