Baugenossenschaften in Zeiten der Wohnungsnot

Bezahlbarer Wohnraum in beliebten Städten? Das klingt für viele nach einem Traum, wird durch Genossenschaften aber möglich. Niedrigzinsen und Wohnungsmangel gehen jedoch nicht spurlos an ihnen vorbei.

Vier-Zimmer-Wohnungen mit eigenem Garten, Single-Apartments in hippen Innenstadt-Bezirken oder altersgerechte Wohnungen im Erdgeschoss – jeweils zu Preisen, die unter dem örtlichen Mietspiegel liegen. Baugenossenschaften versprechen ihren Mitgliedern bezahlbaren Wohnraum und Schutz vor Luxussanierungen.

"Auch immer mehr jüngere Leute sind auf der Suche nach Genossenschaftswohnungen", sagt Matthias Zabel vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Gdw). Dabei machen auch ihnen die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen.

Immer mehr Genossenschaften werden gegründet

Fünf Millionen Menschen leben deutschlandweit nach Gdw-Angaben in Wohnungen der 2.000 Baugenossenschaften. Jedes Jahr werden neue Baugenossenschaften gegründet. Mehr als 70 seien seit 2010 in die Regionalverbände des Gdw eingetreten, sagt Zabel.

Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen spricht in seinem Bundesland sogar von einer regelrechten "Gründungswelle" nicht nur von Genossenschaften, sondern auch von kommunalen, kirchlichen und öffentlichen Wohnungsunternehmen. "Engagierte Bürger und Kommunen möchten das Ruder selbst in die Hand nehmen und Wohnraum schaffen", heißt es dazu von Verbandsdirektor Hans Maier. Zabel vom GdW warnt aber vor einem potenziellen Missverständnis: "Nur durch Neugründungen können wir das Problem auf dem Wohnungsmarkt nicht lösen."

Neue Genossenschaften bauen in der Regel zwar auch selbst. Da ihnen anfangs Kapital fehlt, müssen sie aber in der Regel höhere Mieten als Bestandsgenossenschaften verlangen. Für die Genossenschaftsanteile seien meist fünfstellige Summen fällig. Bei Bestandsgenossenschaften sind Anteile laut Zabel in der Regel für 500 bis 3.000 Euro zu haben.

Mangel an bezahlbarem Bauland

Für Bestandsgenossenschaften wiederum gibt es in Metropolen wie Berlin ein anderes Problem: Mangelndes Bauland. "Private Grundstücke sind derzeit für genossenschaftlichen Wohnungsbau in Berlin mit wenigen Ausnahmen deutlich zu teuer", sagt Carsten-Michael Röding, Technischer Vorstand der Charlottenburger Baugenossenschaft. Grundstückspreise von 1.000 Euro und mehr pro Quadratmeter seien zu hoch, um genossenschaftliche Mieten anzubieten.

Die Alternative sei städtisches Bauland, doch das werde in Berlin nur als Erbbaupacht vergeben. Bei diesem Modell bleibt das Land Eigentümer und verpachtet die Flächen für einen Zeitraum von meist 90 oder 60 Jahren gegen einen Erbbauzins – und der könne nach einiger Zeit steigen, befürchten viele Genossenschaften.

Zumindest für Bestandsgenossenschaften seien diese Konditionen nicht attraktiv, sagt Röding. Er versteht nicht, warum es keine Ausnahmen für Baugenossenschaften gebe und blickt neidisch nach München, wo die Bedingungen besser seien. Dort sollen laut dem Wohnungspolitischen Handlungsprogramm von 2017 bei Neubauprojekten 20 bis 40 Prozent der kommunalen Flächen an Genossenschaften und Baugemeinschaften vergeben werden. Zudem würden Grundstücksausschreibungen auf ihre "Belange" zugeschnitten, heißt es in dem Papier.

Neubauprojekte reichen für Interessenten nicht aus

Aus Mangel an Berliner Bauland baut etwa die Charlottenburger Baugenossenschaft derzeit nur auf eigenem Land oder stockt bestehende Gebäude auf. Der Blick gehe zudem nach Brandenburg, sagt Röding. Da die Neubauprojekte jedoch nicht ausreichen, um allen Interessenten eine Wohnung bieten zu können, nehmen die Charlottenburger derzeit nur Verwandte ihrer Mitglieder auf.

Auch die Berliner Baugenossenschaft (bbg) hat teilweise einen Aufnahme-Stopp verhängt. Sie baut laut ihrem Kaufmännischen Vorsitzenden Jörg Wollenberg derzeit nur Dachgeschosse aus oder verdichtet eigene Grundstücke. Zudem investiere die Genossenschaft laufend in ihre Gebäude. Da viele Genossenschaftler lange in ihren Wohnungen lebten, müssten nach dem Auszug etwa die Elektrik oder das Bad neu gemacht werden. "Die Frage ist, ob solche Sanierungen in dem Umfang auch nach dem Mietendeckel noch möglich sind."

Dass die Berliner aktuell nicht alle Interessenten aufnehmen, liegt laut Wollenberg aber nicht nur an fehlenden Neubauprojekten. Aufgrund der niedrigen Zinsen hätten vermehrt Anleger Genossenschaftsanteile aufgekauft, die gar keine Wohnung suchten. Die bbg hat im vergangenen Jahr vier Prozent Dividende an ihre Mitglieder ausgeschüttet. "Wir können derzeit nur noch sehr regional Interessenten aufnehmen, die konkrete Wohnungswünsche angeben", sagt er. 450 Mitglieder sind derzeit auf der Warteliste für eine Wohnung.

Lange Wartezeiten für Bewerber

Wie lange es dauert, bis ihnen eine Wohnung zugeteilt wird, hänge von ihren Wünschen ab. In Berlin seien etwa Wohnungen mit vier oder fünf Zimmern in familienfreundlichen Bezirken sehr gefragt. Darauf müssten Genossenschaftler bis zu fünf Jahre warten. Schneller gehe es zum Teil in "Kiezbezirken", etwa Neukölln und Wedding.

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Trotz aller Probleme: Die Nachfrage bleibt groß. Interessenten bewerben sich laut Wollenberg daher auch auf Miethäuser, die etwa wegen lauter Straßen weniger gefragt sind: "Hauptsache, sie bekommen erst mal eine Wohnung bei der Genossenschaft."