Immobilienmarkt: Kein Ende der Preisspirale bei Immobilien in Sicht

In der Immobilienbranche wird seit Jahren über den kommenden Abschwung geredet – doch der lässt auf sich warten. Die Nachfrage ist groß, die Preise ziehen nach wie vor an. Das ist vor allem für Stadtbewohner unerfreulich.

Bau- und Immobilienwirtschaft in Deutschland trotzen bislang den schlechten Konjunkturnachrichten aus der Industrie. Die Bauunternehmen sind nach wie vor so stark ausgelastet, dass sie viele Aufträge nur mit Wartezeit abarbeiten können. Die Immobilienbranche macht weiter gute Geschäfte sowohl mit Wohnungen als auch mit gewerblichen Gebäuden wie Büros und Lagerhäusern. Das berichten Fachleute aus Wirtschaft und Wissenschaft vor der kommende Woche beginnenden Münchner Immobilienmesse Expo Real (7. bis 9. Oktober). Doch gibt es im gewerblichen Bau Zeichen einer Trendwende.

"Die Stimmung ist nach wie vor gut", sagt Klaus Dittrich, der Chef der Münchner Messegesellschaft. Fast 80 Prozent von knapp 1.900 im Vorfeld der Expo Real befragten Immobilienmanager und -fachleute erwarten in diesem Jahr gute Geschäfte ihrer Unternehmen.

"Insgesamt erwarten wir für Deutschland auf Sicht der nächsten 12 Monate eine stabile Entwicklung bei Büro-, Wohn- und Logistikimmobilien", sagt Jörg Quentin, Leiter der Immobilienbewertung bei der Deutschen Pfandbriefbank, einem großen Immobilienfinanzierer.

Nullzinspolitik der EZB treibt die Preise

Gleichzeitig meint der Experte: "Der aktuelle Immobilienzyklus ist weit fortgeschritten." Über eine mögliche Trendwende wird auf der Expo Real seit Jahren geredet, doch bisher ist sie nicht eingetreten. Dazu trägt die Nullzinspolitik der EZB bei. Die macht einerseits Immobilienkredite billig, und mindert andererseits die Attraktivität anderer Kapitalanlagen.

"Dies gilt, obwohl die hohe Nachfrage der Investoren zu steigenden Immobilienpreisen und damit niedrigeren Renditen führt", sagt Quentin. Der Grund dafür: Die Kaufpreise schießen in den Städten seit Jahren schneller in die Höhe als die Mieten. Dementsprechend dauert es auch länger, bis ein Investor seine Kosten wieder hereinholt.

Das allgemein schwächere wirtschaftliche Umfeld wirke tendenziell belastend auf die Immobilienmärkte, meint Quentin. "Es dürfte aber in näherer Zukunft den Effekt der Niedrigzinsen nicht überwiegen."

Das deckt sich mit der Einschätzung von Thomas Lang, Partner in der Immobilienpraxis der großen Anwaltskanzlei Hengeler Mueller, die viele Immobiliendeals begleitet. "Wegen der anhaltend niedrigen Zinsen ist nach wie vor ausreichend Liquidität im Markt, die Investoren rechnen bei Immobilienanlagen immer noch mit auskömmlichen Renditen", sagt Lang. "Auf dem gewerblichen Immobilienmarkt setzt sich die positive Entwicklung fort, wir sehen weiterhin eine große Zahl von laufenden und anstehenden Transaktionen."

Neubau wird in den nächsten Jahren zurückgehen

Immobilien- und Baubranche beschäftigen sich zwar gleichermaßen mit Gebäuden, sind aber nicht identisch. Verkauft und vermietet werden auch viele Bestandsgebäude, die in der Baustatistik nicht auftauchen. Und Baufirmen bauen auch Dinge, die in der Regel nicht verkauft oder vermietet werden: Brücken, Tunnel, Schulen.

"Der Neubau brummt weiter, vor allem getrieben durch den Mehrfamilienhausbau", sagt Ludwig Dorffmeister, der Immobilien- und Bauexperte des Münchner Ifo-Instituts. "Die Zahl der Baugenehmigungen geht zwar kontinuierlich zurück, aber die Pipeline ist noch immer gut gefüllt." Der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern werde demografiebedingt in den kommenden Jahren allmählich schrumpfen, sagt der Wissenschaftler voraus.

Dennoch hat die konjunkturelle Abkühlung die Baubranche mittlerweile erreicht: "Im gewerblichen Neubau drehen die Zeichen gerade auf Abschwung", sagt Dorffmeister. "Allerdings war nach drei extrem positiven Jahren ohnehin zu erwarten, dass bald eine Abschwächung kommen würde." In diesem Segment seien die Marktzyklen deutlich kürzer als im Wohnungsbau. Es gebe aber nach wie vor großen Bedarf an neuen Büroflächen und Logistik-Immobilien.

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Grundstücks- und Fachkräftemangel bremsen Baugewerbe

Gebremst wird der Bau vielerorts durch den Mangel an Grundstücken und Fachkräften, der vor allem die Bauhandwerker trifft: "Das Ausbaugewerbe ist neben dem Bauflächenmangel derzeit der große Engpassfaktor, da beschäftigungsmäßig kaum etwas vorangeht", sagt der Ifo-Wissenschaftler. "Selbst wenn die zumeist sehr kleinen Handwerksfirmen expandieren möchten, sind die dafür benötigten Fachkräfte in der Regel sehr schwer zu bekommen."

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Und was bedeutet all das für Mieter und Häuslebauer? Es wird weiter teurer, wenn sich auch der Preisanstieg dieses Jahr etwas verlangsamt hat. Eine Lösung des Wohnungsproblems in den Städten ist nicht in Sicht. "Die Baugenehmigungen sinken vor allem da, wo sie am meisten gebraucht werden", sagte kürzlich Stephan Kippes, der Marktbeobachter des Immobilienverbands Deutschland Süd in München.