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Zum journalistischen Leitbild von t-online.Private Altersvorsorge Ist eine Immobilien-Leibrente als Absicherung im Alter sinnvoll?
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Mit der Immobilien-Leibrente verkaufen Sie Ihr Haus gegen monatliche Rentenzahlungen – und bleiben darin wohnen. Doch es gibt einige Risiken.
Das eigene Haus zu Geld machen – und trotzdem darin wohnen bleiben. Genau das ist mit der Verrentung der Immobilie möglich. Das Prinzip: Hausbesitzer verkaufen ihr Eigenheim mit einem Preisabschlag und bekommen vom Käufer im Gegenzug eine Leibrente und das Recht, weiter in ihrer gewohnten Umgebung zu bleiben.
Gerade für ältere Leute ist das ein großer Vorteil und scheint attraktiv zu sein. Doch es gibt einige Fallstricke. t-online erklärt, wie die Immobilien-Leibrente funktioniert – und zeigt Ihnen die Risiken auf.
Was ist die Leibrente genau – und wie funktioniert sie?
Die Leibrente ist eine Form der Altersvorsorge. Der Eigentümer einer Immobilie verkauft diese. Dafür erhält er jedoch nicht die vereinbarte Kaufsumme im Ganzen, sondern als monatliche Zahlung. Diese Immobilienrente wird in der Regel bis an das Lebensende gezahlt. Auch eine große Einmalzahlung ist gegebenenfalls möglich.
Oftmals vereinbaren Käufer und Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie, das auch im Grundbuch festgehalten wird. Das heißt: Der Immobilienrentner darf in dem Haus wohnen bleiben, bis er stirbt. Erst dann kann der Käufer darüber verfügen. Um die Instandhaltung kümmert sich in der Regel der neue Eigentümer, der die Immobilie auf Rentenbasis kauft.
Das Ganze funktioniert wie eine Wette: Lebt der ehemalige Besitzer besonders lange, erhält er vom neuen Eigentümer mehr Geld, als die Immobilie eigentlich wert war. Die Partner schließen über den Verkauf und die Immobilienrente einen Vertrag, der notariell beglaubigt wird.
Umkehrhypothek als anderes Modell
Ein anderes Modell der Immobilienverrentung ist die sogenannte Umkehrhypothek. Hier schließen die Eigentümer einen Kreditvertrag mit einer Bank oder Versicherung.
Das Haus bleibt Eigentum des Besitzers, die Hypothek wird in monatlichen Raten ausbezahlt. Am Ende der Laufzeit wird die angesammelte Hypothek zurückgezahlt oder die Immobilie wechselt in den Besitz des Kreditgebers. Zudem enden die monatlichen Ratenauszahlungen.
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Wann endet die Immobilien-Leibrente?
Das kommt darauf an. Anbieter lebenslanger Leibrenten gibt es kaum noch. Ein Test der Stiftung Warentest im Sommer 2022 ergab, dass nur die Stiftung Liebenau aus Meckenbeuren am Bodensee eine lebenslange Rentenzahlung mit Wohnrecht vereinbaren wollte.
Es ist aber auch möglich, dass die Immobilien-Leibrente bereits vor dem Tod endet, weil sie nur für eine bestimmte Laufzeit greift. Das nennt man auch befristete Leibrente oder Zeitrente. Läuft sie ab, dürfen Sie weiter in der Immobilie wohnen bleiben, sofern Sie ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart haben.
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Für wen kann sich die Immobilien-Leibrente lohnen?
Ob sich die Immobilien-Leibrente lohnt, lässt sich pauschal nicht mit Ja oder Nein beantworten. Vieles hängt von der persönlichen Situation, dem Einkommen und der Immobilie ab.
Menschen, die folgende Voraussetzungen erfüllen, können über eine Immobilien-Leibrente nachdenken. Wenn Sie ...
- kurz vor der Rente stehen,
- eine weitgehend schuldenfreie Immobilie besitzen,
- in dieser Immobilie wohnen bleiben möchten,
- keine nahestehenden Erben haben und
- mehr Geld benötigen.
Interessierte sollten darauf achten, welches Rentenmodell sie auswählen. Wichtig ist es zu klären, wie genau das Wohn- oder Nießbrauchrecht geregelt ist oder wer für die Instandhaltung und Renovierung aufkommen muss.
Wichtig: Achten Sie zudem darauf, auf welche Art und Weise der Wert der Immobilie ermittelt wird. Darauf beruht schließlich die Höhe der Rente.
- Rechenbeispiel: Eine 70-jährige Frau lebt alleine in einem Haus, das rund 300.000 Euro wert ist. Der Nießbrauchwert, wenn sie lebenslang in dem Haus wohnen bleiben würde, beläuft sich auf 134.000 Euro. Der Rest, also 166.000 Euro, wäre der Verrentungsbetrag. Das ist die Summe, die ihr für die Rente zur Verfügung stehen. Über den Leibrentenbarwertfaktor oder Kapitalwertfaktor lässt sich ausrechnen, wie viel Rente ihr monatlich zur Verfügung stehen. Dieser Faktor wird durch die statistische Lebenserwartung sowie einen konstanten Zinssatz von 5,5 Prozent bestimmt und vom Bundesfinanzministerium veröffentlicht. Im Fall der 70-jährigen Frau beträgt er im Jahr 2021 11,171. Teilt man die 166.000 Euro durch 11,171 und anschließend durch 12, erhält man die monatliche Rente, die ihr ausgezahlt wird: rund 1.238 Euro.
Welche Risiken gibt es bei Immobilien-Leibrenten?
Die Immobilien-Leibrente birgt einige Nachteile und Risiken. Stirbt der ehemalige Besitzer unerwartet früh, geht die Immobilie quasi unter Wert an den neuen Eigentümer. Um das Risiko eines frühen Todes abzusichern, können Sie eine individuelle Mindestlaufzeit von fünf oder zehn Jahren festlegen. Im Todesfall erhalten dann die Erben über diesen Zeitraum die Rente.
Auch sollten Sie immer ein lebenslanges Wohnrecht und eine lebenslange Rente anstreben. Befristete Zahlungen oder ein zeitlich begrenztes Wohnrecht bergen nur Probleme.
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Müssen Sie wirklich in der eigenen Immobilie wohnen bleiben?
Generell sollten sich Verbraucher jedoch fragen, wie wichtig es ihnen ist, in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben – und nicht etwa in eine günstigere, womöglich barrierefreie Wohnung zu ziehen. Denn eine Immobilien-Leibrente oder eine Umkehrhypothek sind relativ teure Produkte.
So fallen bei der Umkehrhypothek etwa der Zinssatz für das Darlehen als auch weitere Gebühren an, wie etwa die Abschlussgebühr oder die Rückversicherung der Bank gegen das Langlebigkeitsrisiko. Das heißt: Wenn der Eigentümer länger lebt, als statistisch berechnet.
Ein weiteres Risiko liegt darin, wie der Wert der Immobilie ermittelt wird. Hier kann es zu Sicherheitsabschlägen kommen. Denn die Immobilie dient nur dem Anbieter als Sicherheit und kann als solche nicht mehr anderweitig verwendet werden.
Wie hoch sind die Steuern auf die Immobilien-Leibrente?
Auf die Immobilien-Leibrente können auch Steuern anfallen. Wie viel der Rente versteuert wird, hängt vom sogenannten Ertragsanteil ab. Dieser richtet sich nach dem Alter des Immobilienverkäufers, wenn er in Rente geht.
Mit steigendem Renteneintrittsalter sinkt der Ertragsanteil. So muss jemand, der mit 65 in Rente geht, auf 18 Prozent Steuern zahlen. Jemand, der mit 70 Rente bezieht, nur auf 15 Prozent seiner monatlichen Zahlungen.
Doch generell hängt die Höhe der Steuern von den anderen Einkünften an. Sie müssen daher in Ihrer Steuererklärung angeben, wie hoch die Zahlungen aus der Immobilienverrentung sind.
Wichtig: Auch der Käufer muss Steuern auf den Erwerb der Immobilie zahlen. Es fällt die sogenannte Grunderwerbsteuer an, die sich nach dem Wert der Immobilie richtet.
Verwendete Quellen
- Eigene Recherche
- Verbraucherzentrale Bundesverband
- Bundesfinanzministerium
- homeday.de
- biallo.de
- deutsche-seniorenliga.de
- immo.info
- Mit Material der Nachrichtenagentur dpa
