Immobilienmarkt: Es kriselt bei den Baufinanzierern

Massiver Einbruch am Immobilienmarkt

Der Traum vom Eigenheim – so realistisch ist er noch

Immer weniger Menschen können es sich leisten, eine Immobilie zu kaufen. Es herrscht Flaute in der Branche. Und Entspannung ist vorerst nicht in Sicht.

Angesichts gestiegener Kreditzinsen und viel Unsicherheit am Immobilienmarkt halten sich Verbraucher bei Baufinanzierungen weiter zurück. Das Neugeschäft deutscher Banken mit Immobiliendarlehen an Privathaushalte und Selbstständige brach im Dezember um 43 Prozent zum Vorjahresmonat ein, zeigen neue Daten der Beratungsfirma Barkow Consulting. Mit einem Volumen von 13,5 Milliarden Euro liege das Neugeschäft auf dem niedrigsten Stand seit Juni 2011, so die Analyse, die der Nachrichtenagentur dpa vorliegt.

Der Rückgang im Dezember sei bereits der vierte Negativrekord in Folge, sagte Berater Peter Barkow. Gemessen am Rekordvolumen von 32,3 Milliarden Euro im März 2022 ergebe sich ein Minus von fast 60 Prozent. Entspannung sei vorerst nicht in Sicht: Neue Daten auf Basis von Schufa-Anfragen deuteten auf einen Einbruch von 41 Prozent im Januar verglichen mit dem Vorjahresmonat hin. Die Untersuchung stützt sich auf Zahlen der Europäischen Zentralbank und der Bundesbank.

Kunden halten sich bei Immobilieninvestments zurück

Auch Vermittler von Baufinanzierungen berichteten von viel Zurückhaltung bei Kunden. "Bei Kapitalanlegern ist das Interesse an Immobilieninvestments gesunken, bei Eigennutzern die finanzielle Machbarkeit", sagt Michael Neumann, Chef bei Dr. Klein. Viele Interessenten warteten darauf, dass sich der Markt zu ihren Gunsten verändere. "Sprich: ob die Immobilienpreise runtergehen". Lesen Sie hier, wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage für Sie lohnt.

Derzeit könnten sich weniger Menschen eine Immobilie leisten, weil sie das empfohlene Eigenkapital von 20 Prozent des Kaufpreises nicht aufbringen können, berichtet Tomas Peeters, Chef von Baufi24. "Insbesondere Kapitalanleger halten sich zurück, da sich für sie der Immobilienkauf im aktuellen Umfeld nicht mehr rentiert", sagt Jörg Utecht, Chef der Interhyp-Gruppe, mit Blick auf den Zinsanstieg.

Das Geschäft von Banken mit Baufinanzierungen ist riesig. Der Kreditbestand lag Barkow zufolge im Dezember bei 1,57 Billionen Euro, gut fünf Prozent mehr als vor einem Jahr. Der Einbruch im Neugeschäft bereitet der Branche Sorge. "Damit sich die Lage entspannt, müssen die Kreditzinsen oder die Immobilienpreise runter", sagt Barkow.

Wohnbauprojekte werden reihenweise abgesagt

Im Neugeschäft mit Baufinanzierungen geht es seit Monaten bergab. Schon im November war es Barkow zufolge um 39 Prozent auf rund 13,5 Milliarden Euro gefallen, im Dezember gab es keine Erholung. Hauptgrund: Binnen eines Jahres haben sich die Zinsen für zehnjährige Kredite auf zuletzt rund 3,6 Prozent mehr als verdreifacht.

Bei den Monatsraten von Schuldnern macht das Hunderte Euro aus. Notgedrungen zahlen Eigennutzer langsamer ab: Der Tilgungssatz bei neu abgeschlossenen Baukrediten sank 2022 im Schnitt auf 2,4 Prozent nach 2,8 Prozent im Vorjahr, berichtete der Kreditvermittler Hüttig & Rompf.

Als wären die höheren Zinsen nicht genug, machen Bauherren auch die immensen Baukosten zu schaffen. Wohnbauprojekte werden reihenweise abgesagt. Im November meldeten laut Ifo-Institut 16,7 Prozent der befragten Baufirmen stornierte Aufträge, deutlich mehr als im Vormonat. Ein Grund dafür sei die geringere staatliche Förderung.

Dazu kommt, dass Banken Immobilienkredite genauer prüfen. Auch setzen sie wegen der Inflation oft höhere Lebenshaltungskosten an. "Wir stellen fest, dass bei vielen Banken der maximale Finanzierungsrahmen gesunken ist und die Auswahl an Instituten kleiner wird, die den kompletten Kaufpreis finanzieren", heißt es bei Dr. Klein.

Immobilienmarkt: Unsicherheit wegen Ukraine-Krieg, Energiekrise und Inflation

Makler berichten von viel weniger Anfragen für angebotene Immobilien als früher. Teilweise finden Käufer und Verkäufer beim Preis nicht mehr zusammen. "Die Unsicherheit um Ukraine-Krieg, Energiekrise und Inflation ist am Immobilienmarkt immer noch da, wenn auch nicht mehr so groß wie im Sommer," sagte Felix Jahn, Gründer von McMakler.

Ähnliches berichtet Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter beim Makler Von Poll. "Die Auswirkungen der anhaltenden Inflation und Krisen sind weiter spürbar." Gerade bei sanierungsbedürftigen Immobilien sei die Nachfrage deutlich gefallen, da die Kosten für Renovierungen gestiegen und schwer kalkulierbar seien.

Immerhin: Nach dem Anstieg der Bauzinsen auf über vier Prozent in der Spitze haben sich die Konditionen bei rund 3,6 Prozent Anfang Februar stabilisiert. Zudem glauben viele Finanzexperten, dass sich die Notenbanken nach den kräftigen Leitzinserhöhungen der vergangenen Monate nun mit weiteren Schritten zurückhalten. Das dürfte auch Druck von den Bauzinsen nehmen. Zugleich sinken die Immobilienpreise in den meisten Groß- und Mittelstädten spürbar, wie Von Poll beobachtet.

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Für die Kreditvermittler, denen die Flaute bei Finanzierungen zu schaffen macht, ist das alles ein Grund zur Hoffnung. "Wir erwarten im laufenden Jahr eine etwas stabilere Zinsentwicklung sowie niedrigere Kaufpreise; damit sollten dann auch die Käufer wieder in den Markt zurückkehren", sagt Baufi24-Chef Peeters. Auch Utecht von Interhyp rechnet damit, dass der Immobilienmarkt im Jahresverlauf ein neues Gleichgewicht findet. Denn vieles habe sich nicht geändert: "Die Nachfrage nach Immobilien ist nicht weg, die Eigenheimquote ist die niedrigste in Europa und der Wunsch nach einem Eigenheim sehr hoch, gleiches gilt für den Bedarf nach Wohnraum." Der Traum vom Eigenheim rückt also erstmal in weite Ferne. Ausgeträumt ist er aber noch längst nicht.