Insel-Makler packt aus "Mancher Promi kann sich Sylt gar nicht leisten"
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Was kosten Immobilien auf Sylt? Ein Sylter Makler verrät, wieviel seine teuerste Immobilie kostete – und welche Probleme die reichen Hausbesitzer haben.
Seit 25 Jahren ist Ralph Justus Maus im Immobiliengeschäft auf Sylt tätig. Bis heute führt der gebürtige Hamburger sein Unternehmen selbst. Sein Büro befindet sich in Kampen – in dem Haus, das seine Mutter schon 1974 kaufte. Im Interview mit t-online gibt der Makler Einblick in den Sylter Immobilienmarkt und erklärt, was es tatsächlich kostet, ein Haus auf der Nordseeinsel zu kaufen. Dabei geht es auch um den Wohnungsmarkt und seine Probleme.
t-online: Herr Maus, laut einer Auswertung von ImmobilienScout24 liegen die höchsten Quadratmeterpreise auf Sylt bei über 40.000 Euro, das teuerste Haus soll sechs Millionen Euro kosten. Entspricht das der Realität auf der Insel?
Ralph Justus Maus: Nein. Es kommt natürlich immer darauf an. Wir haben ja relativ kleine Häuser auf Sylt, und die Quadratmeterpreise können auch bei über 40.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Das teuerste Haus auf Sylt ist aber bestimmt nicht ein Haus für sechs Millionen Euro, sondern weit, weit darüber. Insofern war das schlecht recherchiert.
Was kostet, Ihrer Erfahrung nach, ein Haus in Kampen tatsächlich?
Wenn wir Top-Lagen in erster Reihe in Wattlage nehmen, dann sprechen wir da von Kaufpreisen von über 30 Millionen Euro.
Was sind die gefragtesten Immobilien auf Sylt?
Das kann man nicht pauschal sagen. Alle Inselorte sind sehr unterschiedlich. Natürlich haben wir viele Kunden, die ausschließlich in Kampen, List, Wenningstedt, Rantum oder Keitum suchen. Aber es gibt auch Leute, die explizit zum Beispiel etwas in Morsum kaufen wollen, weil sie es da ruhiger finden. Manche wollen es abgeschieden, andere dahin, wo mehr los ist.
Gibt es bestimmte Arten von Häusern, die besonders beliebt sind?
Eigentlich wollen alle, die auf Sylt etwas kaufen, am liebsten ein Reetdachhaus haben. Das ist ja sehr typisch für die Gegend. Die meisten Leute verbinden Sylt mit der Idee eines Reetdachhauses.
Wo wohnt die High Society auf Sylt?
Es gibt in Keitum Lagen oder in Morsum alte Höfe, wo sehr bekannte Persönlichkeiten wohnen. Primär kann man aber sagen, dass viele in Kampen leben.
Immer wieder ist die Rede von dem "berüchtigten" Hobekenweg in Kampen, in dem ausschließlich Millionäre wohnen. Was kostet dort eine Immobilie?
Wenn es ein Einzelhaus ist, kann es zwischen 20 und 30 Millionen Euro kosten.
Wie ist die Situation im Wohnungsmarkt auf Sylt? Was können sich Einheimische noch leisten?
Wenn Sie heute durch Sylt gehen, dann stellen Sie fest: Zu 90 Prozent kommen diejenigen nicht von Sylt, sondern sind zugezogen, weil die Insel ein großer Wirtschaftsfaktor ist und ein tolles Klima hat. Von den Ur-Syltern sind viele gar nicht mehr auf der Insel. Viele Sylter sind aufgrund der sehr hohen Immobilienpreise gar nicht gezwungen zu verkaufen.
Wie meinen Sie das?
Es gibt nur zwei Gründe, warum man als alteingesessener Sylter seine Immobilie verkauft. Primär mache ich das, wenn ich woanders ein neues Leben anfangen möchte. Der zweite Grund ist der Generationswechsel und die Erbschaftssteuer, die droht. Das bedeutet, dass man rechtzeitig alles für die nachfolgende Generation, den Nachwuchs, regeln möchte, die die Erbschaftssteuer nicht aufbringen können.
Warum kann die nachfolgende Generation die Erbschaftssteuer nicht aufbringen?
Wenn der Erbfall eintritt, dann zahlen Sie für einen Bauernhof in Niebüll, der 500.000 Euro kostet, mit Freibeträgen keine Erbschaftssteuer. Wenn Sie aber in Morsum, Archsum oder Keitum ein altes Haus haben, dann ist das vielleicht zehn Millionen Euro wert. Auch wenn die Familie das Haus 1950 gekauft hat und es jetzt aus Erbschaftssteuergründen verkaufen muss, zieht sich der Staat Millionen.
In Keitum wurde mal ein alter Hof verkauft. Da habe ich die Eigentümer gefragt: Warum verkaufen Sie es denn? Ihre Antwort: Wir haben zwei Kinder und wir wollen uns jetzt davon trennen, weil wir wissen, dass sie nicht in der Lage sind, von der Bank einen Kredit zu bekommen, um die Erbschaftssteuer zu bezahlen. Deswegen verkaufen wir es jetzt, weil wir dann alles geregelt haben und wir uns um unsere Kinder dann keine Sorgen mehr machen müssen.
Wer muss Erbschaftsteuer zahlen?
Steuerpflichtig sind Erbschaft oder Schenkung dann, wenn mindestens eine der beteiligten Personen, also Erblasser/Schenker oder Erbe/Beschenkter, ihren ständigen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat.
Unabhängig vom Wohnsitz der Beteiligten besteht immer eine Steuerpflicht in Deutschland, wenn sogenanntes Inlandsvermögen übertragen wird. Darunter fallen vor allem Immobilien in Deutschland und Unternehmensanteile von mehr als zehn Prozent an deutschen Firmen.
Würden Sie sagen, dass der bezahlbare Wohnraum auf der Insel immer knapper wird?
Nein, es wird ja irrsinnig viel gebaut. In List und Westerland entstehen sehr viele Dauerwohnungen. Die haben da ja richtige Wohnungsbauprogramme. Ich glaube, dass wir in zwei, drei Jahren sehr gut aufgestellt sind. Das ist aber nur meine persönliche Einschätzung.
Aber dennoch hat ja jemand, der von außerhalb zuziehen will, Probleme, Wohnraum zu finden.
Ja, aber das ist überall so. Der oder diejenige will ja zuziehen, weil sie eben auf Sylt leben oder arbeiten wollen. Man kann in Kampen oder Keitum baurechtlich gar keine großen Apartmentblocks bauen – glücklicherweise. So etwas ist nur in Westerland und teilweise in List umsetzbar. Das, was Sie im städtischen Bereich bauen können, dass da irgendwelche Wohnblocks hochgezogen werden, ist baurechtlich auf Sylt gar nicht möglich. Und das wollen wir ja auch nicht.
Wie viel hat die teuerste Immobilie, die Sie auf Sylt jemals verkauft haben, gekostet?
Die hatte einen Kaufpreis von 22 Millionen Euro.
Haben Sie schon mal Prominenten ein Haus auf Sylt verkauft und wenn ja, wem?
Auf jeden Fall. Wem, das habe ich verdrängt (lacht). Ernsthaft: Wer ist eigentlich prominent? Mancher Promi, der in den Medien als sogenannter bezeichnet wird, kann sich Sylt gar nicht leisten. Es gibt da sicherlich einige wenige Schauspieler in Deutschland, die sich vielleicht etwas leisten könnten. Auf der anderen Seite kennt die heutigen Käufer der normale Bürger gar nicht. Denn die stammen aus der Wirtschaft oder jetzt auch aus der Digitalbranche. Da sind sehr, sehr viele junge Leute dabei.
Wie wird sich der Immobilienmarkt Ihrer Ansicht nach in den nächsten Jahren entwickeln?
Ich arbeite ja schon seit 25 Jahren als Immobilienmakler. Wir haben immer Phasen gehabt, wo die Preise für Immobilien ziemlich rasant gestiegen sind. Das war jetzt in den vergangenen zwei, drei Jahren der Fall. Auf diesem Niveau wird der Markt auch die nächsten zwei, drei Jahre verharren. Wir haben jetzt in Wenningstedt Preise, die man sich vor fünf Jahren nicht hätte vorstellen können.
Ich habe noch nie erlebt, dass auf Sylt die Preise nach unten gegangen sind. Die Hausbesitzer sind finanziell solide aufgestellte Leute und haben keinen Zwang zu verkaufen – die können einfach ein paar Jahre warten. Kampen ist das Zugpferd: An den Preisen dort orientieren sich die anderen Inselorte nach und nach, wie auf einer Treppe.
Macht es Ihnen nach so langer Zeit eigentlich noch Spaß, auf der Insel zu leben?
Ja, natürlich. Wo haben wir in Deutschland schon so unterschiedliche Leute aus so vielen Regionen, die irgendetwas geschaffen haben und nicht nur aus einer Stadt sind! Ich habe schon ganz tolle Leute in meinem Büro gehabt, die man vom ersten Anblick her total unterschätzt.
Herr Maus, ich danke Ihnen für das Gespräch.
- Telefonisches Interview mit Ralph Justus Maus
- steuertipps.de: Erbschaftssteuerrechner
