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Ein fast unbekanntes Gesetz Verbraucherbauvertrag: Besserer Schutz für Bauherren
Stuttgart (dpa/tmn) - Knapp drei Jahre gibt es nun schon das neue Bauvertragsrecht, das am 1. Januar 2018 in Kraft trat. Aber viele Bauherren wissen nicht wirklich um ihre Rechte.
Dabei enthält gerade der neue Verbraucherbauvertrag, der für jeden privaten Neubau aus einer Hand gilt, für sie mehr Rechte als die bis dahin geltenden Regelungen.
Eine Übersicht über wichtige Punkte:
Ausführliche Baubeschreibung: Was bekomme ich überhaupt? Darüber werden Bauherren jetzt schon vor Vertragsabschluss informiert. Denn die ausführliche Leistungsbeschreibung ist nun gesetzlich vorgeschrieben, erklärt Matthias Bauer von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. "Für den Bauherren ist das ein wichtiger Punkt: Nur mit einer detaillierten Baubeschreibung kann er die Angebote mehrerer Anbieter wirklich vergleichen."
Während die Angebote früher oft aus einem bunten Prospekt mit schönen Bildern und einem dicken Endpreis bestanden, müssen die Bauunternehmen sich jetzt mehr Mühe machen. Sie sind in der Pflicht, eine vollständige, transparente Baubeschreibung zu liefern, und zwar vor der Vertragsunterzeichnung.
Das Gesetz legt eine lange Liste nötiger Punkte fest. "Die Beschreibung sollte dann mit dem Bauherren diskutiert und verhandelt werden. Am Ende müssen lediglich die Änderungen der Musterbeschreibung dokumentiert werden", sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt desVerbands Privater Bauherren(VPB) in Berlin.
Einzugs- oder Fertigstellungstermin: Alle Baubeschreibungen müssen seit 2018 einen konkreten Einzugstermin oder zumindest einen Fertigstellungszeitpunkt nennen. "Aber lediglich 48 Prozent erfüllten 2019 diese Vorgabe", sagt Corinna Merzyn, Hauptgeschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren.
Das ist in der Praxis für die Unternehmen auch schwer zu realisieren, meint Rechtsanwalt Mario van Suntum von der ARGE Baurecht im Deutschen Anwaltverein. Denn der Baubeginn sei immer auch davon abhängig, wie schnell die Baubehörden die Genehmigungen erteilen. "Oft wird deshalb in den Verträgen mit den Bauherren eine Bauausführungszeit vereinbart, also die Zeit, in der das Unternehmen den Bau schlüsselfertig errichtet."
Der Fertigstellungstermin spielt eine zentrale Rolle bei jeder Bauplanung, denn davon hängt ab, wann der Einzug stattfinden kann. "Muss die Abnahme und damit auch der Einzug verschoben werden, weil noch wesentliche Mängel am Bauwerk beseitigt werden müssen, haftet
Herausgabe wichtiger Unterlagen: Bauherren, die ohne eigenen Architekten schlüsselfertig bauen, haben ein Recht auf Herausgabe aller relevanten Pläne und Berechnungen ihres zukünftigen Hauses, die sie für öffentlich-rechtliche Nachweise benötigen.
"Nur mit Hilfe dieser Unterlagen können sie beispielsweise überprüfen lassen, ob die statische Konstruktion und die energetische Bauausführung die Standards haben, die gesetzlich vorgeschrieben und für die Gewährung von Fördergeldern maßgeblich sind", sagt Merzyn.
Dem Bauherren müssen diverse Informationen und Unterlagen zu seinem Neubauprojekt zugänglich gemacht werden. "Neben der Leistungsbeschreibung sind Beschreibungen jedweder installierten Technik vom Keller bis zum Dach, konkrete Informationen zu verwendeten Materialien und Geräten", sagt Matthias Bauer.
Widerrufsrecht: Das Widerrufsrecht bewahrt Verbraucher vor vorschnellen Kaufentscheidungen. "Das gab es im Baurecht davor nicht", sagt Mario van Suntum. "Da konnte es vorkommen, dass Interessenten auf Messen oder bei vermeintlich günstigen Angeboten Verträge unterschrieben, ohne ein Baugrundstück zu besitzen oder die Finanzierung geklärt zu haben. Aus diesen Verträgen kamen sie nur gegen Zahlung eines Schadenersatzes heraus."
Nach dem neuen Recht sind Verbraucher besser geschützt. "Wenn der Bauherr vom Unternehmen ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde, hat er 14 Tage Zeit, den Vertrag nach der Unterzeichnung zu widerrufen", sagt Bauer. "Wird er nicht oder nicht umfassend belehrt, verlängert sich diese Frist um ein Jahr."
Wird der Vertrag allerdings von einem Notar beurkundet, entfällt das Widerrufsrecht. "Man geht davon aus, dass alles in Ordnung ist, wenn ein Notar draufgeschaut hat", so Bauer.
"Verträge mit einem Bauträger müssen immer notariell beurkundet werden" stellt Holger Freitag klar. Hier sollten Bauherren darauf achten, dass ihre mit dem Bauunternehmen vereinbarten Änderungswünsche bei der Leistungsbeschreibung rechtswirksam in den Vertrag aufgenommen und beurkundet werden. "Der Vertrag muss dem Verbraucher mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen, damit er reagieren kann."
Letzte Mindestrate im Zahlungsplan: Vor der Änderung des Baurechts waren die Zahlungspläne meist sehr kopflastig. "Das bedeutet, dass die Unternehmen die ersten Raten recht großzügig ansetzten, sodass nach hinten raus nicht viel übrig blieb", erklärt van Suntum.
Für die letzte Rate wurden nur ein bis fünf Prozent des Baupreises veranschlagt. Da Mängel oft erst zum Ende der Bauarbeiten auftauchen, hatten die Bauherren wenig Druckmittel, das Bauunternehmen zur zügigen Beseitigung zu motivieren. Es hatte ja schon fast die vollständige Zahlung erhalten. "Das ist nun anders. Jetzt kann der Bauherr zehn Prozent der Bausumme plus fünf Prozent des Gesamtwerklohnes als Sicherheit einbehalten."
Literatur:
"Unser Bauherren Handbuch - Bauherren Praxismappe", Stiftung Warentest 2019, 240 Seiten, ISBN-13: 978-3-7471-0051-6, 19,90 Euro
