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Vor dem Immobilienkauf Grundbuch zeigt Belastungen des Grundstücks
Berlin (dpa/tmn) - Wer eine Immobilie kauft oder erbt, für den wird das Grundbuch interessant. Das öffentliche Register für Grundstücke wird von den Amtsgerichten geführt.
Es enthält Informationen über den Eigentümer und über eventuelle Belastungen des Grundstücks. "Damit können sich interessierte Kreise schnell und verlässlich über die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück informieren", sagt Martin Thelen von der Bundesnotarkammer.
Wer hat Einblick ins Grundbuch?
"Nur Personen, die ein berechtigtes Interesse haben, dürfen das Grundbuch einsehen", erklärt Norbert Schönleber von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Das sind erst einmal die Eigentümer. Auch Nachbarn können dazu zählen, wenn für sie im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, zum Beispiel ein Wegerecht.
Wer dagegen herausfinden möchte, wem ein interessantes Grundstück gehört, hat kaum eine Chance. "Potenzielle Käufer haben nicht per se einen Anspruch", stellt Thelen klar. "Erst, wenn sie nachweisen können, dass sie Kaufvertragsverhandlungen mit dem Verkäufer aufgenommen haben, besteht ein berechtigtes Interesse."
Was steht im Grundbuch?
Das Grundbuch gliedert sich in das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen:
- Bestandsverzeichnis: Im Bestandsverzeichnis werden Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie Größe des Grundstücks aufgeführt. Neben Grundstücken sind im Bestandsverzeichnis auch Miteigentumsanteile an einem anderen Grundstück eingetragen, das zum Beispiel als gemeinsamer Weg zu mehreren Grundstücken genutzt wird.
Außerdem stehen im Bestandsverzeichnis sogenannte Herrschvermerke. Sie weisen auf Rechte hin, die zugunsten des Grundstücks bestehen. Das kann zum Beispiel das Wegerecht sein, ein anderes Grundstück durchqueren zu dürfen. Das Gegenstück findet sich bei diesem anderen Grundstück in Abteilung II.
- Abteilung I: Wer wissen will, wem das Grundstück gehört und warum dieser Eigentümer eingetragen wurde, wird in Abteilung I fündig.
- Abteilung II: Dienstbarkeiten wie Wege- und Leitungsrechte sowie Nießbrauchs- und Wohnungsrechte oder Vorkaufsrechte sind in Abteilung II niedergelegt. Hier finden sich auch sogenannte Vermerke. Diese weisen auf bestimmte Umstände hin, die außerhalb des Grundbuchs eingetreten sind und sich - meist negativ - auf das Grundstück auswirken. Das kann beispielsweise die Anordnung einer Zwangsversteigerung sein oder die Lage in einem Sanierungsgebiet.
Wer ein Grundstück gewissermaßen für den Käufer sichern möchte, trägt in Abschnitt II eine Auflassungsvormerkung ein. "Damit sind künftige Grundbucheintragungen blockiert. Alle nach ihr eingetragenen Veränderungen, wie zum Beispiel Belastungen, sind dem Käufer gegenüber unwirksam", erklärt Kent Wilhelmi vom Bauherren-Schutzbund.
- Abteilung III: Auch Abteilung III ist für die Abwicklung eines Grundstückskaufs wichtig. Denn hier finden sich die Grundpfandrechte, also insbesondere Grundschulden und Hypotheken.
Warum sollten Käufer bei Grundpfandrechten aufpassen?
"Die finanzierenden Banken lassen zur Absicherung ihrer Kredite üblicherweise eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Würde ein Käufer die Immobilie erwerben, ohne dass diese Grundschuld des Voreigentümers gelöscht ist, müsste er diese Schuld selbst tragen, da das Grundstück dafür haftet", sagt Wilhelmi.
Der beurkundende Notar trägt dafür Sorge, dass die Grundschuld im Zug der Abwicklung des Kaufvertrags aus Abteilung III gelöscht wird und der Käufer ein möglichst lastenfreies Eigentum erwirbt, so Wilhelmi.
Wie wird das Grundbuch verändert?
Damit ein Eintrag ins Grundbuch kommt, muss ein Berechtigter dies beim Grundbuchamt beantragen. Das kann jeder, der von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten der Eintrag ist, sagt Schönleber.
"Ein häufiger Fall ist die Löschung einer Grundschuld nach Rückzahlung des Darlehens", beschreibt Thelen. Die Bank muss dafür eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung erteilen. Anschließend stimmt der Eigentümer der Löschung in notariell beglaubigter Form zu und beantragt die Löschung. Der Notar reicht dann Löschungsbewilligung und Antrag beim Grundbuchamt ein.
